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丁祖昱发布2019年房地产十大预测,称调控有望放松
摘要

中美贸易战的影响下,楼市会走向何方?宏观政策变化、融资渠道收紧下,开发商该如何应对?2019年的楼市会面临哪些新的变化和调整?来看丁祖昱如何说!

2018年楼市可以用“冰火两重天”来形容,上半年虽然调控政策层面依旧“高压”;销售惯性维持,可步入下半年来情况急转直下,市场“凉凉”征兆尽显。在中美贸易战的影响下,楼市会走向何方?宏观政策变化、融资渠道收紧下,开发商该如何应对?2019年的楼市会面临哪些新的变化和调整?

2019年1月8日,在“奔向未来”2019丁祖昱评楼市上,丁祖昱给出了他的十点预测。

蓝鲸房产了解到,2019年,在CRIC外,易居中国将进军资管领域,推出中国资管信息咨询服务平台,简称CAIC。据易居中国董事局主席周忻介绍,这是一个集交易服务、管理服务、信息服务与评测服务于一体的平台,也是中国房地产界第一个用区块链联系起来的一个平台。

现场,周忻还宣布,2019年易居沃顿学院将推出一个冠军班,这是沃顿在海外非学历最高级的一个班沃顿班。同时,在现场,易居联手红杉资本共同成立了“易居红杉美好生活投资联盟”。

“我觉得这是一个非常接地气的、能够给多方带来多赢的事情,我们看到在今天的中国的城镇化的发展当中,产生了小区,小区是美好生活的一个重要聚点,家是每个人花了最多的时间的地方,小区又是家的一个延展,在这当中产生了各种可能的生活服务,家居、物业管理、电商、新零售、本地生活等等,有了这样的一个美好生活联盟,我希望能够给一批围绕小区提供优势服务的企业,尤其以技术为驱动的新型服务的公司,打造一个新的连接点。”红杉资本创始人沈南鹏表示。

以下为丁祖昱的十点预测:

预测一、房地产仍然是中国经济的压舱石和稳定剂

2018年是不平常的一年,由美国政府发动的贸易战给两国的经济都带来了重大的影响。丁祖昱作出判断,在中国经济面临巨大压力的情况下,房地产的作用愈加凸显。2019年,房地产仍然会成为中国经济的压舱石和稳定剂。他认为没有必要对中国的房地产行业丧失信心,特别是不要对2019年的房地产丧失信心。

预测二、货币放水难解楼市之渴

2019年1月4日,央行便宣布降准1个点,引发社会广泛关注。央行降准是否会在短期内对楼市产生影响?丁祖昱的答案是否定的。他认为,即使央行适度放水,也不会马上传导到房地产。

“2019年上半年可能是过去十年房地产压力最大的半年,房地产的调整刚刚开始,不会因为政策的变动发生180度的折返。”在发布会现场,丁祖昱劝诫大家,对短期的市场不宜过度乐观,要抱最大的希望,做最坏的打算。

预测三、中央放权到地方,“四限”有望放松

关于2019年调控是否会放松的问题,他表示2019年一季度将迎来部分限制性政策放宽。他认为,2018年9月份市场进入到调整期。这段时间,虽然对于企业的银根上没有放松,但是个人购房者、消费者已经感受到了政策的放松。2019年一季度将迎来部分限制性政策的放宽或执行上的放宽。他预测,未来可能有一部分三四线城市跟进菏泽的做法,放松限售政策。

预测四、13万亿!地产行业规模下降10%

随着增量天花板的逼近,地产行业规模也将下降。丁祖昱预测,2019年地产行业规模将下降10%。“销售的金额会回到13万亿量级之上,销售面积也会从17亿平方米的高位回落,我相信这种变化在2019年一定会看到。”

支撑他的判断的是数据。2018年1-8月份,三四线城市的成交面积呈现上升趋势。从8月开始到11月的3个月里,三四线城市商品住宅成交面积占比下滑,由高点的69.3%下降至66.9%。成交面积占比的下降反映了三四线成交乏力的趋势。丁祖昱判断,2019年三四线城市的压力会比过去的两年更大,这也将直接影响总体销售金额和销售面积的变化。

预测五、房地产我继续看好海南

2018年,海南房地产市场经历了风云变幻的一年。4月22日,海南紧急召开新闻发布会,宣布房地产调控升级。自此,海南实行最严格的生态环境保护制度,以壮士断腕的决心降低海南省经济对房地产的依赖。

丁祖昱笑称在该项政策落地后,海南市场一下子被打趴了,如果不对政策进行调整的话,海南基本上要告别房地产市场了。丁祖昱希望,未来海南官方能根据情况调整政策,让海南的2019年更好一些。

预测六、购买力下降,刚需房要注意了

丁祖昱在发布会现场提出一个预警:购房者的购买力已经在下降,刚需房要注意了。大数据研究发现,在一线城市和部分的二线城市,远郊的刚需房从2018年开始去化就出现了比较大的滑坡。在经历了过去几年房价的上涨之后,刚需的工资跟不上房价的涨幅,买房的压力在加大,购买力也在降价。

站在开发商的角度来看,他建议开发商2019年开始要设计一部分降级的产品。降级包括面积和户型的降级,例如做功能齐全的50平米或60平米的刚需房。“我们的产品很多年没创新,我想2019年可能是对给大家的一个很好的机会,只有产品出现去化困难,出现滞销的时候大家才会重新关注产品,才会重新关注客户的需求。”

预测七、地价还会降,房企可抄底

2018年以来全国的房地产市场,都出现了罕见的土地流拍的现象。据克而瑞数据统计,2018年全国各城市合计住宅土地流标高达1075宗。丁祖昱认为,2019年地价还会降,建议房企屯粮等抄底,但他强调,永远不要寄希望于抄到地价的最底部。

预测八、租赁行业面临大洗牌,“背靠大树”能活下

2018年,长租公寓行业跌宕起伏,风波不断。8月开始,行业频繁触礁,从推高租金到甲醛超标,再到因企业倒闭而暴露出的租金贷业务,长租公寓走到了至暗时刻。丁祖昱认为,2019年租赁行业将面临大洗牌,“背靠大树”的企业才能活下。而这棵大树,就是房企。

“租赁企业中特别是运营型的企业,如果没有靠上房企的话,未来的压力会比较大。”丁祖昱补充道,如果房企能发现租赁市场中的机会,未来租赁市场仍然会是蓝海。他判断的原因是2018年很多租赁运营公司被淘汰,2019年可能会有一枝独秀的势头。

预测九、看好物业管理,不看好养老地产

谈及看好物业的理由,丁祖昱认为最主要的原因是资本市场看好物业行业,近两年物业彻底翻身了。物业已经从原来的保安保洁工作过度到现在满足社区的模式,各方各面都发生了翻天覆地的变化。现在的物业行业也吸引了BAT的注意,这恰恰证明了物业行业有巨大的发展潜力。

他建议房企重新审视物业版块,规模小的房企可以采取合作的模式,“傍大款”让物业再上一个台阶。从开发业务的角度看,创建美好生活首先要从物业管理开始做起,2019年和物业相关的行业如智能化、物联网企业都可能会受到资本的青睐。

丁祖昱坦言,他并不看好养老,主要有三个原因。首先,养老存在一个误区,以房养老的模式推行以来,中国只有少数家庭把房子抵押给保险机构,老人从银行手中每个月拿到的费用也很少。其次,他认为现在很多房企在设计养老公寓的思路也是错误的。在中国,能够健康地为家庭付出、安享晚年的老人不在少数。这些老人中大多数仍在发挥余热,在年轻人外出工作的时候照顾家庭,没有时间也不需要去养老公寓。

从需求的角度看,目前养老市场中唯一有市场的是需要看护的、需要照顾的失能失智的老人。但是这部分老人的比例较少,专门为他们建造养老公寓不现实。另外一个客观因素是,中国目前纯粹的养老用地太少,也为养老业的发展带来阻力。

预测十、我看好碧桂园、万科、融创、佳兆业、金茂、招商蛇口、旭辉的股票

在他看来,这些房企的增长速度比较快,未来股票市场上涨空间也更快。

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