来源 | 地产资管网(ID：thefutureX) 作者 | 王哲 编辑 | 田慧
2018，戊戌狗年，长租公寓风起云涌，冰火两重天。
上半年，行业堪比速度与激情，政策方面的租购同权，企业融资、收购，公寓在全国处处开花，呈现出一派兴旺之势;而到了下半年，行业却来了一次紧急刹车，甲醛事件、哄抬租金、租金贷、爆仓……负面消息频出，令人们对接下来的长租公寓发展方向充满了疑惑与不解。
其实，长租公寓是一个既非暴利，又需大量持续投入的行业，正处于发展初期的阶段未变，在这一时期政策、机制正在不断完善，政府和企业也在不断探索发展模式，创新发展思路，而从业者更需要思考的则是如何能够安全平稳的度过这一阶段，对于他们而言，这是一个必经之路。
上半年：政策加码，行业烈火烹油
相关数据统计，与发达国家相比，我国的房租租赁市场还有很大的发展空间，在北京，约有731万人口有租赁需求，租赁缺口大约为430万间房，上海与深圳也同样有500余万与200余万间的缺口，加上二线城市的抢人大战，基本上房屋租赁需求一直在平稳上升。
2018年开春，中央下达“强化鼓励住房租赁市场发展基调，多种方式引资本、增供应、促消费”的政策，强调要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，并从扶持住房租赁企业、完善租赁补贴机制和相关法律、提供金融支持等方面来支持租赁市场的供给。各级地方政府也积极响应中央号召，落实增加供应，培育市场主体，支持租赁消费，监管市场运行。
2018上半年部分政策
在政策的支持下，公寓运营商、资本方等纷纷进入公寓领域。创业、中介系企业比较偏好于股权融资，1月份，自如完成了40亿元的A轮融资，估值接近200亿元人民币，领跑长租公寓市场;2月，蛋壳公寓完成了1亿美元的B轮融资;到了6月，融资仿佛成为了家常便饭，乐乎、+缘、蛋壳、蜂鸟均完成了不同轮的股权融资。
在股权融资以外，各房企也纷纷以租赁的名义进行融资，2月份碧桂园发行了100亿元的REITs;4月份碧桂园发行了17.17亿元的REITs;恒大地产、旭辉领寓也纷纷进行REITs或类REITs融资……但据悉，房企们融到的资金却并没有用于发展长租公寓，至于用在了何种途径，我们就不得而知了。无论如何，在上半年，长租公寓领域基本已形成风险资本股权融资、产业基金、传统债券融资、ABS、REITs权益型融资等六大方式。
2018年部分公寓企业融资情况
随着《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》政策的落实，更需要企业有相关融资的资质，这样一来，国企或者大型房企会享受资产证券化的红利，助力企业在长租公寓领域开拓新的市场，而一些不具备资质的民营及中小型企业在未来几年内将不会享受到相关红利。
资本上的火热造成的结果就是各品牌或多或少纷纷跑马圈地。上半年，魔方公寓布局稳居前列，开业门店总数达到228家，其他品牌泊寓、城家、湾流、冠寓等也在进行积极扩张。市场上出现了不少新增品牌，弱肉强食在这一时段也开始出现，这一方面的体现在分散式公寓尤为明显，107间、易居等品牌纷纷被收购，行业洗牌加剧。
长租公寓品牌部分变动情况(左集中式，右分散式)
随着布局的逐渐扩大，如何吸引客群便成为了各大运营商们关注的目标，公寓也纷纷祭出自己的杀手锏，其中聚焦智慧公寓便是其中一大特征，6月份，魔方公寓就与阿里云联合打造未来智慧公寓。智慧公寓就是运营商通过智慧管理系统，实现对公寓租户、智能设备等日常事务的管理，能够降低人力成本、提升用户体验、获取用户数据进行分析等优点。据相关数据统计，2017年智慧公寓数量约80万间，而到了2018年则实现了翻倍式增长，可见，有了智慧的加持，租户会更加聚集，这也与长租公寓的客群偏年轻，能够接受新鲜事物息息相关。
综上可得，上半年，公寓领域一片欣欣向荣之势，但“人无远虑，必有近忧”，在繁荣的行业背后，各种隐患也在蠢蠢欲动，一触即发。
下半年：负面频出，行业跌宕起伏
8月份，原我爱我家副总裁胡景晖召集媒体解读房租上涨问题，公开表示“以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源，完全破坏了正常房屋租赁市场”。一石激起千层浪，有人扒出某论坛上的关于自如与蛋壳哄抬房价的文章，其中一句资本喝年轻人的血扰乱市场让人不寒而栗，火热的长租公寓一时间陷入舆论漩涡。
事后，自如出面辟谣，但并没有得到市场的认同，这一舆论事件也引来了政府的注意，随即集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，并同步对住房租赁企业启动了联合专项执法检查。自如承诺北京新增投放市场房源租金不涨价，蛋壳承诺租赁两年期房租不涨，此事件虽然有了结果，但也不能一股脑儿将锅甩给公寓运营商，公寓市场还处于发展初期，缺乏制度的监管和约束，因此存在恶意竞争的情况，但其实导致房租上涨的原因是多样的，资本的大幅度进入、供需矛盾、人口对租住品质需求提升、传统的暑期租赁旺季等都是房租上涨的重要原因。
一波未平一波又起，9月1日，一篇10W+的文章《阿里巴巴P7员工得白血病身故，生前租了自如甲醛房》在朋友圈疯传，随后，甲醛风波在网络上不断发酵，租客们开始谈“甲醛”色变。在甲醛风波后，自如给出两类解决方案：第一，下架首次出租房源，检测合格后再上架;第二，租客可以向自如申请免费空气质量检测，其实甲醛一直是装修领域所面临的问题，且长时间存在，人们将矛头指向长租公寓，自如等运营商也充当了背锅侠，不过，这也给运营商们提了个醒，应在出租房屋前进行全方位检查，毕竟以用户为导向才是公寓保持长足发展的基础。
如果说胡景晖揭露的房租上涨问题是让租户承担了更高的房租，那么他的另一番表述则让长租公寓暴露了更多隐患，他表示“如果资本挟持了企业，一定会跑偏。长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害”。这句表述也一语成谶，10月份，杭州寓见公寓资金链断裂，租户们背上网络贷款，不仅拿不到先行支付的押金，还要每月按时向借贷平台还钱，寓见公寓的爆仓仅仅是个开始，接下来，更多的公寓出现类似状况，无法转圜，据中国网地产不完全统计，2018年长租公寓被爆出“爆仓”的数量，已由2017年的4家增至11家。
2018年长租公寓爆仓名单
究其长租公寓爆仓的原因，租金贷成为引爆核弹的重要导火索。租金贷问题使长租公寓加入了金融机构这样一个变量，一旦运作不到位尤其是租金兑付方面出现问题，便容易出现爆仓现象。这也与长租公寓本身模式单一有关，行业普遍存在资金链紧张的情况，难以通过银行等渠道获得资金。爆仓事件一出，企业融资渠道进一步收窄，租金贷等金融工具被叫停，睿和智库预计，2019年行业洗牌将会继续加剧，疯狂扩张不注重租户体验与盈利的企业将会继续被淘汰。
需要注意的是，在寓见公寓爆仓后，由青客公寓接盘，但没过多久，青客公寓也出现了资金链断裂的事件，这与4月份爱公寓破产后昊园恒业接盘后难逃爆仓的命运如出一辙。其实，这类的中小型企业本身资金就紧缺，下这步棋是想能够吸引更多投资者关注，但事实证明这种铤而走险的做法并未取得成功。
所幸，2018年12月，复基集团对寓见公寓资产进行重组，其旗下的长租公寓品牌“麦家公寓”将接手盘活部分问题资产，开年，蛋壳公寓全资收购爱上租为2019年行业并购开了个头，头部品牌领先，类似于相关收购的现象还会发生。
此外在年末，有媒体曝出万科曾轰动一时的万村计划暂停签约新房源，面对万科已经全面暂停拿项目的疑问，深圳万村回应万村计划全面暂停签新房消息不实，而最近有媒体称万村计划确实已经暂停。房企代表万科介入长租公寓也由于一些原因遇阻停滞，可以见得，即便是财大气粗的房企，面对长租公寓市场，也并非一帆风顺，房企也需要加大对市场的研究。
“好事不出门，坏事传千里”，甲醛超标、租金贷、爆仓等词汇似乎成为了2018年长租公寓的关键词，但在这一年，市场也有许多优秀企业在奋进，万科泊寓和龙湖冠寓为代表的房企系长租公寓继续加码市场;魔方牵手阿里云，智慧公寓再度升级;同时，越来越多的企业跨行业布局该领域，我们还是对这个行业充满信心。
在2018年，无论政策、市场还是企业，都在一定程度上影响着长租公寓的发展，也正是在这一年，人们才开始真正讲究回归理性，健康发展。
最后，睿和智库认为，以下几点也许是2019年行业内预计会出现的趋势：
1、长租公寓居住问题解决的主体仍为政府。
预计政府将会出台相关政策，在集体土地上外包公寓改造及运营，以控制出租价格，稳定市场，而如果运营商能够介入这一条线，也是未来发展的一大机会。
2、房企系公寓基本出现眉目。
经过两三年尝试，房企的长租公寓布局基本出现眉目，是否选择继续深耕该领域，是他们将要面对的选择。
3、合并后的贝壳与自如何去何从。
链家宣布贝壳、德佑、链家管理团队合并，这样一来自如与贝壳就会形成提供全链条居住服务的垄断，如果影响到行业的良性发展，将会被政府强制干预，其结果一个是将贝壳与自如拆分，一个是被政府收归旗下。
4、自如与蛋壳之争。
在分散式公寓的市场上，蛋壳收购爱上租后，实际与自如形成“龙虎相争”的现状，蛋壳作为有强大互联网基因的创业企业能否在规模扩大后实现反超值得我们期待，预计在2019年，蛋壳将会进一步逼近自如，不知自如接下来会有怎样的动作。
5、回归企业自身经营尤为重要。
经过18年的一些负面事件后，资本将会慎重投资公寓领域，所以对企业来说，自身发展更重要，思考如何通过节流、开源，维持企业的生存与良性增长，提升运营能力，形成适合行业和自身发展的运营管理模式。
6、以客户为重心，加强客户体验。
在去年负面舆情爆发的情况下，只有自如发声，其他企业都选择沉默，在2019年，希望有更多企业发声，回应市场上的疑问。在产品设计应以租客为核心，切合市场需求，并更看重客户体验，不断研发更符合当下年轻人的居住产品，毕竟以客户为重心才是发展的王道。