开发难度大盈利空间受限,“接盘侠”绿地能否消化上海地王项目?

绿地重金向上海董家渡这块集合商、住、办为一体的项目抛出橄榄枝,其背后有着怎样的考虑?

2018年12月,中国民生投资股份有限公司(下称“中民投”)称为“定海神针”的上海董家渡项目传出易手消息,历经多方洽谈,该项目最终被绿地控股收入囊中。

2月14日,绿地控股(SH:600606,简称“绿地”)宣布以121亿元收购董家渡项目50%股权及其全部债权。但这并未得到资本市场认可,绿地股价隔日出现下跌。业内人士认为,投资者对绿地此举不看好,或与绿地资金链承压以及项目本身盈利空间不足有一定关系。

一直以来,多年深耕商办领域,使绿地被外界冠之以“商办专家”的美誉,但随着2017年商办调控政策出台,绿地发展受到重挫。现如今,绿地重金向上海董家渡这块集合商、住、办为一体的项目抛出橄榄枝,其背后有着怎样的考虑?颇具明星效应的董家渡“地王”项目,又能否提振绿地在上海市场的地位?

董家渡项目开发空间受限难盈利,绿地接盘“烫手山芋”?

2月14日,绿地控股宣布,其全资子公司绿地地产集团有限公司收购中国民生投资股份有限公司(下称“中民投”)及其子公司上海佳渡置业有限公司持有的中民外滩房地产开发有限公司(下称“中民外滩”)50%股权及转让方对标的公司的全部债权,交易价格为121亿元。这意味着,此番绿地购入董家渡项目,还要承担项目公司352.98亿元的债务。豪掷千金下,绿地董事长张玉良表示,绿地将全力将此项目打造为上海国际金融中心的新地标。

绿地虽然信心十足,但这一交易事件宣布后,绿地股价反应却并不如预期中热烈。2月15日,绿地控股股票当日收盘价6.59元/股,下跌1.2%。该地块究竟“香饽饽”还是“烫手山芋”?成为业界关注的焦点。

细看董家渡项目的土地性质,该地块位于上海外滩金融集聚带核心位置,由于地段位置稀缺,一度被外界视之为“风水宝地”。也正因此,2014年11月,中民投联合由上海外滩投资和中民嘉业控制的上海佳渡置业,不惜以248.5亿元重金拿下,一举创造了当年上海的总价地王。

但在中民投刷新了地王记录后,随之而来的是高昂的投资成本难题。根据中民投向有关部门报批的文件,董家渡的总建筑面积113.9万平方米,总投资概算达到604亿元。据业内人士分析认为,以604亿元总额测算,该地块平均地上单位成本约是8.6万元/平方米,算上车库等地下面积将达到5.3万元/平方米。

据凤凰房产报道称,截至目前,董家渡地块仅有2幢“半成品”的办公楼初步建成。这意味着,绿地想要成功完成该项目的开发,其要面对的投资成本将十分高昂,这使业界对该项目的盈利空间产生质疑。

图片说明:航拍上海董家渡地块 图片来源:东方ic

上海中原地产资深分析师卢文曦对蓝鲸房产分析表示,绿地的接盘价格不算特别便宜,不过好在还有其他合作伙伴,资金压力稍微小点。但由于它的住宅比例不到2成,回笼投资资金将十分有限。

除了投资成本高昂、盈利空间有限之外,规划限制多、开发难度大成为绿地要面临的另一个难题。按照上海黄浦区当时的规划,该地块为商业、办公、住宅综合用地,其中商业比例不大于17%,办公比例不小于65%,住宅比例不大于18%。此外,该地块的出让人须自持办公部分地上建筑面积不低于60%,且十年内不得转让。据此前媒体报道称,由于该项目复杂的规划条件,董家渡项目在转让过程中,一度让龙湖(HK:00960)、平安、正大等公司望而却步。

上海晟世泰平投资董事总经理陈立民对媒体分析表示,“核心地产项目开发具有很大难度,对于房地产企业的实力、团队、经验都有极高要求,从这方面来说,初涉房地产领域的金融企业远不及经验老道的传统房企。这也是董家渡地区的核心地块开发缓慢,如今又相继被抛售的原因。”

事实上,长久以来,绿地对于城市地标堪称痴迷,一度被业内称为“商办专家”。但但随着商住限购政策的落地实施,耗资大、周期长、盈利难的超高层生意越来越不好做。因此,商办业务占比较重,去化缓慢等问题也一度被看作是其业绩增速的“枷锁”。为此,绿地近年来不断调整自身商办与住宅业务比例,以加大住宅开发业务。现如今,绿地转而向董家渡项目“猎金”,又将面临怎样的发展前景?

同策研究总监张宏伟向蓝鲸房产表示,商办项目由于政策限制,不允许分割成小单元出售,未来将以整层及整层以上面积为单位出售,中小企业将不是目标客户群,在经济状况不太好的情况下,出售大宗物业对接盘者考验很大。

绿地欲借董家渡重振上海市场,资金压力持续“飙升”

董家渡项目的未来走势尚未可知,但在风光无俩的交易背后,背负着巨大偿债压力的绿地也将承担更大的资金高压。

据其2018年半年报显示,2018年上半年,绿地净负债率达187%,远高于行业同期84.69%平均水平;同时,绿地的第一大股东上海格林兰投资企业累计质押比例达95%,在经济“去杠杆”的政策环境以及新基建业务前路未知的背景下,绿地的财务压力颇高。进入2018年三季度,绿地的财务压力继续抬升,截至9月底,绿地控股总资产9515亿元,负债8497亿元,较2017年底增加795亿元,创下新高,同期资产负债率达到89%,一年内到期非流动负债及短期借款亦远高于现金及现金等价物。

绿地资金压力可见一斑。2月16日,据财联社消息称,绿地收购中民投董家渡项目的当日,即刻将50亿元股权全部质押进行融资。如此急迫的融资动作,可见其资金压力之大。

在财务风险增高,且商办项目回收期较长的情况下,绿地依然选择将这一项目收入麾下,这背后的原因或与绿地集团重回上海策略有关。

绿地曾在上海市场“豪掷千金”。据了解,早在2013年,绿地曾在上海市场疯狂纳储,累计摘得9幅经营性地块,拿地金额超百亿元。进入2015年,绿地依旧出手频繁,据观点地产不完全统计,仅上半年,绿地在上海共拿下了7宗地块,合计总成交价46亿元。

但随着2015年绿地借壳金丰上市后,绿地逐渐淡出上海市场,拿地面积和拿地金额均大幅下降。据观点地产不完全统计,2016年绿地在上海获得5宗地块,2017年仅新增上海奉贤区一宗1.59万平方米的土地,2018年新增徐汇区一宗租赁地块。

作为上海本土房企,近两年间,绿地的身影正在悄然淡出上海市场。财报显示,截至2018年上半年,在绿地近200个持有待开发的项目中,上海仅有位于宝山、奉贤、崇明的5个项目,待开发土地面积已不足23万平方米,达到历史最低点。

绿地方面表示,通过此次收购,绿地将主导开发董家渡项目实现在上海市中心核心区域重大项目的关键布局。

现如今,绿地期待通过董家渡地块重振上海市场风光,但在业内人士看来,这一举动的象征意义远大于经济利益。卢文熙进一步向蓝鲸房产分析,“作为一家总部在上海的企业,绿地在上海并没有核心地块的标杆项目,拿下董家渡地块是对自身品牌很大加分项。”他建议,董家渡地块的超大面积在上海已是稀有,市中心很难再出现这么大面积的地块了。绿地拿下后不一定从传统土地逻辑操作,而是可以从资产的角度慢慢开发, 长期运营。

商业综合体一度是绿地的“金字招牌”,然而,成也商办,败也商办,却成为绿地发展的真实写照。此次绿地重举商办之名登陆上海市场,能否为绿地化解缺席上海的尴尬境地,需要时间的验证。