编者按：在中国房地产繁荣发展的30年里，中国五大派系房企大都获得了长足的发展，闽系激进、粤系低调、浙系重品质、京派稳重、渝派稳健……曾几何时，各派系房企都拥有着自身鲜明的标签。而如今，在瞬息万变的房地产市场之中，房企“江湖”也发生了巨大变化。蓝鲸房产特别策划《蓝鲸论剑》，从派系房企发展现状，梳理房地产行业的蝶变历程。
粤港澳大湾区正式纲要的出台，以及区域推进国际一流湾区和世界级城市群目标的确立，吸引着诸多房地产商纷纷盯紧了这块“肥肉”。而在诸多房企势力中，最引入注目的是起家于此，近水楼台先得月的粤系房企。
不管是争食大湾区，还是布局全国，近年来，粤系房企一直是行业领头羊。据克而瑞数据显示，在TOP30房企中，超千亿的粤系房企占据10席。包括恒大地产(HK:03333)、碧桂园(HK:02007)、万科地产(SZ：000002)凭借高流量继续保持前三甲，而一直处于第二梯队的富力地产(HK:02777)、雅居乐(HK：03383)步子虽有点慢，却也终于跃进了千亿阵营。
如今，伴随着粤系房企“后院”大湾区的飞速发展，这里势必将迎来一场更激烈的厮杀。各派系房企迅速抢食大湾区红利之下，粤系房企能否在这场战役中决胜到底，值得期待。
粤系房企全国化攻城略地，标签化减弱
不论从资产规模还是业务能力上看，粤系阵营一直名列前茅，可谓名副其实的房地产“江湖老大”。但其并不似闽系激进求速，粤系房企身上更多的是“稳健”、“市场化程度高”、“勇立潮头”等标签。
近年来，随着中国房产市场逐渐从增量房时代进入存量房时代，出于规模化扩张的需求，粤系房企纷纷将目光转向省外，加之华南地区土地成本逐渐走高，为了降低成本，大批粤系房企纷纷走出去，向其它省市的二三四线城市进军，但在此过程中，粤系房企自身的标签和特性也在渐渐弱化。
事实上，粤系房企早就有“出走”的基因，早在上个世纪末，普遍性的“北上”就已展开。彼时，企业大都选择以北京为首站，且皆是大手笔之作，力求一炮打响。以富力为例，2002年3月，富力以近32亿元地价拍得北京广渠门地块，并迅速开发出超级大盘“富力城”，随后接连在京津地区拿地开发，营造了富力的高光时刻。
从2016年至今，中国房地产企业迎来增长最快的三年，多数房企通过高周转和高杠杆完成了规模的快速增长，TOP100房企整体销售规模的年复合增长率达到40%左右。而粤系房企的“新实力王”万科、碧桂园、恒大均在此期间完成了全国化布局并成为行业“第一阵营”成员。
“全国性扩张是粤系房企这几年的代名词，不少企业已将重心移向东部的长三角和北部京津冀地区，全国性布局的力度颇大。”58安居客房产研究院首席分析师张波向蓝鲸房产表示。
以1992年成立于广东顺德的碧桂园为例，其在2007年挂牌港交所后开始了全国化布局战略。2010年，其确立三级管控的模式，并对一系列环节进行标准化改造，缩短开发周期，加快周转速度。
碧桂园的策略是一二三四五线城市全线出击，相对于万科、恒大，碧桂园的布局广度范围更大，全线的土储战略更加成为碧桂园发展的保障。碧桂园集团总裁莫斌也多次表示，三四线城市一直是碧桂园的主战场。凭借与此，2017年，碧桂园迎来进一步飞跃，登上房地产行业销售金额榜首位置。
最早走出去的万科，也是全国化扩张的代表。其先进的规划设计理念、完善的配套和社区文化，早在上海一炮打响，继而进军天津、北京、沈阳等地。如今，万科已在37个城市中做到市场占有率前3水平。
由于粤系房企数量众多，其发展策略分为全国性均衡布局、核心城市群布局和以广东省核心城市为中心的三种类型。
全国性均衡布局的以恒大、万科和保利三巨头为代表，重点布局一线和强二线城市;以核心城市群为主拓展周边城市的企业包括富力地产、中海地产、金地集团(SH：600383)、珠江实业(SH：600684)、华侨城(SZ:000069)等，多布局在珠三角、长三角、京津冀、环渤海湾等核心城市群;以广东省核心城市为中心，辐射全国的有珠海华发、广州城建、深圳卓越、时代中国控股(HK：01233)等。
对于粤系房企为何纷纷选择“出走”，易居研究院智库中心研究总监严跃进向蓝鲸房产表示：“由于华南市场竞争空间压缩、管控趋严、房企规模化发展较快等因素，粤系房企更强化对全国其他重点都市圈的投资。”
除了规模型房企保持快速扩张节奏快外，为了生存竞争，越秀地产(HK：00123)、华发股份(SH：600325)、格力地产(SH：600185)、美的置业(HK：03990)等销售额在300-500亿元的中小房企也加大了全国性扩张步伐。
企业数量庞大，且发展路径多有不同，因此，粤系房企的标签特性，也在这种全国化的发展中逐渐淡化。
求快、求精品、求财务稳健是发展三大要素
多年来，凭借着“勇立潮头敢为人先”的实干精神，粤系房企在中国房地产行业20余年的沉浮中，一直处于潮头位置。无论是早期的“招保万金”(包括招商蛇口、保利地产、万科、金地，销售排名位于行业前四)，或是如今的“恒碧万”，无不是在各时期都占据着房地产行业的领先位置。
在资产规模上，粤系房企也一直保持增长。以碧桂园为例，2010年前，碧桂园的年度销售规模仅为329亿元，还是中小房企，从2013年跻身千亿房企阵营到2018年成为“老大”，碧桂园一路保持高速发展。2013年至2018年，碧桂园销售金额分别为1082亿元、1309亿元、1402亿元、3088亿元、5508亿元、7286亿元，一路高歌猛进。
2017年，已有14家粤系房企规模超千亿。恒大地产、万科、保利总资产分别超过15000亿、10000亿和6000亿;富力地产、中海地产、华侨城、金地集团超2000亿。
而粤系房企的成功，离不开一些自己的特有的“独门秘方”。“快”便是其中之一。粤系企业注重高效，力求从拿地到规划设计、开发再到销售，控制在一两年之内，甚至是不足一年。随着粤系房企的这一特点逐渐走向全国，该模式也被称之为高周转模式。
精品化，产品口碑良好也是粤系产品的优势。粤系房企注重以市场化为导向，对产品的配套功能、园林绿化等方面都一定要求，这使粤系房企的产品化能够快速在全国进行复制，并以此达到高利润、高回报。其中，以恒大为最。财报显示，2018年恒大全年的净利润达722.1亿元，较2017年增长106.4%，净利润率达15.5%，相较2017年上升4.2个百分点，再次成为“利润王。
此外，善于运用金融产品，重视杠杆率也是粤系房企一大特色。以万科为例，截至到2018年年底，万科的负债率为30.9%，在整个房企中处于低水平。
“粤系房企正积极加大与一些实力强的金融机构和实力企业的合作，以增强企业发展后劲和可持续发展能力。”张波如是说道。
难得的是，资产以万亿计的粤系房企并没有就此失速。伴随着杠杆收缩的，还有粤系房企销售目标的下调。2018年，碧桂园、万科都没有公开提出业绩目标，恒大的目标增长率也在10%的低位。中国企业资本联盟副理事长柏文喜对蓝鲸房产表示：粤系房企的低调作风和地域文化有关系。岭南远离政治中心，多年来久经市场和商业文化浸润，更加市场化，习惯的是靠产品和实力说话。
外来房企走进来，“后院”大湾区竞争加剧
除了走出去的千亿级粤系房企外，还有一支不容忽视的房企力量，就是深耕广东的本土房企。他们中有老牌房企如合生创展(HK：00754)，也有新兴派，如龙光地产(HK：03380)、时代中国，方圆地产等。背靠珠三角沃土和2万亿多的房地产产值，足够养活一批本土房企。
随着粤港澳大湾区2017年概念的提出，广东9市包括下属三四线城市都处于全国房企的关注之中。一时间，各方房企纷纷抢滩，重新回归的龙头房企、本土房企、外地的扩张型房企争相抢食，竞争达到了白热化局面。
从整个大湾区的市场份额上看，本土房企如龙光、中国奥园(HK：03883)、佳兆业(HK：01638)等业绩贡献一半以上来自大湾区;全国性大型房企如恒大、万科、保利、华润、碧桂园等，大湾区和华南区域的贡献，占到1/3或1/4;外地房企如融创(HK：01918)、龙湖集团(HK：00960)、泰禾集团(SZ：000732)等，亦来势凶猛。
这些房企各显神通，纷纷将大湾区作为部署的重点。也有房企为了更快地融入，选择与本土房企合作。比如渝派房企金科集团(SZ:000656)与选择与总部在深圳的卓越集团合作，近日，金科高调公布华南战略：深耕华南、拓展海西、全面布局大湾区。
而将目光转向具体的城市，外地房企的渗透力同样惊人和快速。“从2018年的成交情况来看，在南部区域，尤其在广州，除了保利、越秀、万科还占据当地销售榜前列，绿地、金融街、远洋等外来者，也纷纷占据广州房企销售金额前30强，一些规模不足的老牌粤系房企地位岌岌可危。“张波表示。
由此看来，大型粤系房企尽管目前还牢牢盘踞在重要位置，但大湾区这块肥肉已仅非“地头蛇们”的专属。面对自家“后院”更加激烈的竞争，粤系房企能否继续发扬“敢为人先”的精神，在新一轮的肉搏战中继续占据主动位置，让其他派系房企刮目相看，我们拭目以待。
(回顾上一期：蓝鲸论剑|闽系房企分化:阳光城、泰禾转舵求稳，禹洲等加杠杆狂追http://www.lanjinger.com/news/detail?id=110260)