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房企海外发债同比大增276% 明年迎偿债洪峰

房企海外融资的速度正在加快。

据彭博社日前报道,万达集团旗下万达商业地产,已从国家发改委获得发行境外债券的许可。而发改委比今年早些时候更愿批准较大的境外发债额度,至少8家开发商已经拿到发债额度,或从发改委得到即将获得批复的暗示。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,“对于万达来说,其在资金方面有一定的压力。前几个月各类融资管控比较严厉,目前海外发债适当放宽,因此万达也在积极寻求此类融资机会。”

“如果像万达这样有些敏感的房企发债都能获批,说明目前政策层面对于海外发债融资持较为宽松的态度。”一位资深研究机构人士告诉财联社记者。

据Wind统计,截至目前,今年房企海外债发行数量已达74只,实际发行规模超过366.58亿美元,较去年增幅达276.4%。

事实上,今年4月至5月,地产商海外发债曾接近暂停状态,自6月起海外发债才逐渐放开。Wind数据显示,今年11月房企海外计划发债规模35.5亿美元,包括万科、富力、合景泰富等房企,共发行9只债券,重回下半年以来的高位。

“一些房企拿了不少地王项目,调控下销售业绩增速放缓,资金方面承压。房企选择到海外市场积极融资,是因为境外发行规则相对而言更为宽松,行政限制较少。”严跃进如是说。

值得关注的是,房企海外发债的利率明显上行。今年11月发行的债券中,有5只债券的发行利率突破7%,其中两只债券发行利率超过8%。

对此,一位证券分析师认为,人民币汇率下滑,增加了企业海外发债的成本。此外,美元进入加息周期,导致美债利率上行,企业要以更高的息票利率在海外融资。

据了解,在美元债融资成本上行的背景下,房企仍选择海外融资,主要是受到明年将迎来偿债高峰,以及国内融资环境趋紧的驱动。

数据显示,当前地产企业债券余额规模已达2.185万亿元。2018年房地产债券到期规模将达2069.71亿元,较2017年的1007.30亿元,增幅高达105.5%。2019年债券到期规模将进一步攀升至4026.52亿元,较2018年增幅为94.5%。

其中,中国恒大、富力地产、绿地控股、碧桂园和万达集团5家企业,明年到期或可回售债券总额达163亿美元(约合人民币1081亿元)。

“今年以来,管理层加大了房地产调控力度,并从多个渠道限制房企融资规模。为了满足企业发展资金需求,越来越多的房地产企业将目光投向境外,通过境外发债的方式增强融资灵活性。” 上述资深研究机构人士向财联社记者表示。

实际上,自去年9月底新一轮楼市调控政策出台以来,房企融资渠道就被收紧。交易所出台分类监管政策,提高公司债发债门槛,房地产行业债券发行量大幅缩减;银行向房地产企业发放的贷款规模也在下滑,包括个贷和开发贷规模都受到严格的控制;监管层检查房地产相关业务,禁止银行绕道补血房地产,包括房地产企业股权融资、发行ABS、地产基金、资管融资等各类渠道均有所收紧。

国海证券研报认为,房企长期偿债能力已经开始出现下滑。今年年中,房企销售回款较去年同期有较大幅度的下滑,房企的经营性净现金流也由去年二季度以来的流入转为上半年的流出544亿元,而去年同期流入434亿元。

“调控在逐步发酵,短期没有放松的迹象,房企的资金需求量变大,无论是融资端、拿地端还是销售端均面临压力,明年资金面会更加紧张。而且明年房企将迎来还债高峰期,如果融资层面再不放松,明年一些中小企业将面临资金链断裂的风险。”上述资深研究机构人士表示。

平安证券研报也提醒,房企融资难度不断上升,融资成本明显提高,中小房企在资金实力、品牌和规模上均处于劣势,需警惕资金链问题,注意排雷。

严跃进则认为,目前,隐性的资金链风险其实已有所体现,尤其是部分急于抛售的房企。当然,若是其他房企愿意收购,那么类似风险不会真正爆发出来。但若后续资金压力加大,那么一些房企股权转让事件,或将演变为房企倒闭事件。

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