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房地产行业围城效应渐显,转型抢占谁的蛋糕?
房产
06-06 09:06 0 阅 10w+
原创 蓝鲸房产 李逗

日前,万科物业对外宣布,将其物业租售中心正式更名为朴邻物业,以此打通万科物业进军二手房市场的通道。与此同时,二手房市场的龙头企业链家也做出转型调整,开通线上新平台“贝壳找房”,试图将业务重心迁徙至线上交易,转战做“端口”。

环环相扣之下,房地产行业的围城效应渐显。企业多元化跨界转型步伐越来越密集的当下,真正能“出位”的能有几人?创新发展的经济大背景下,房企多元化转型究竟路在何方?

物业板块受资本热捧 房企争相拆分物业上市

在房地产行业千亿规模铁律之下,加紧抢占市场开展多元化布局已成为常态。作为房企最为重要的业务组成部分,物业企业成为最先“试水”转型的板块。据中指院数据显示,2017年,百强企业物业营业收入均值达74209.92万元,同比增幅18.20%;净利润均值为5733.65万元,同比增长25.22%,总体呈上升趋势。

百强企业管理面积达65亿平方米,管理面积占比在33%以上,TOP10企业2017年市场占有率更是达到13.58%,强者恒强的局面不断强化。 

物业企业成为了资产市场的“香饽饽。过去五年间,已经有7家企业登陆了香港主板,其中,有1家在国内A股上市,有62家挂牌新三版。安信证券指出,资本正以很强的姿态席卷物管行业,大企业正在跑马圈地构建自己的业务围城,由此可以看出物管行业的潜力。

中国指数研究院常务副院长黄瑜表示,对于物管行业来说,目前扩规模仍是主旋律且是企业未来发展王道。

为了做大做强物业市场,不少物业企业都将火力设置在资本市场,以搭上资本快车。包括绿城服务(02869.hk)、中海物业(02669.hk)抢先登陆港交所,保利物业(871893.oc)挂牌新三板,以及今年5月底,碧桂园(02007.hk)分拆旗下物业板块赴港上市,预计6月19开始挂牌等等,物业这块“蛋糕”竞争愈发激烈。

围城效应渐显 谁动了谁的蛋糕?

物业行业竞争战已然打响的当下,房企开始进行转型调整。最先做出动作的是,早于2015年便开始布局物业市场的万科物业。5月28日,万科全国百城租售门店全面更名为“朴邻·万科物业二手房专营店”,声称要让二手房交易公开透明化,降低交易障碍,实现万科物业对不动产服务的闭环。

在整个房地产行业纷纷尝试多元化转型的大环境下,万科物业选择放弃上市路径,转而将业务延伸至二手房市场寻求突破,在情理之中但也是意料之外。虽然此前万科物业在二手房业务上早有涉猎,但此次万科物业全国更名的背后,对抢占二手房市场的意图不言而喻。

在万科物业大举进军二手房市场之时,与万科长期保持合作关系的二手房龙头企业链家,也正在推进着自己的转型。

今年4月,链家网升级为贝壳找房,意味着链家从垂直平台向行业公开平台进行转型。从链家上线的域名为“ke.com”的贝壳找房页面显示,其为用户提供的是二手房、新房、租赁等全方位居住服务。

从定位上看,转型之后的链家贝壳找房,与58安居客、房天下等,房地产互联网平台的定位比较类似,都是要做“端口”生意。鉴于链家在二手房市场的龙头地位,外界对58同城等线上平台如何看待贝壳找房,给予了极大关注。

在近期一个公开场合上,针对这个疑问,58同城CEO姚劲波给出公开回应表示,“任何一个公司讲一个故事走不通,转到另外一个故事,这都会对内部产生巨大的投资成本浪费。一个好的市场模式被确立,很多人来模仿,很多人来做,这是不可避免的。尤其在中国大环境下,谁的技术好谁的用户积累就更多,我们把这种动作看成是对我们的赞美。”

被指为模仿58安居客的链家,想要转战“端口”这条路,如何在相对成熟的市场里做出差异化?又能否超越前行者?这对于“后来者”链家而言并非易事。

而这条万科物业转向二手房市场,链家转向端口之争的“食物链”中,所显现出的房地产行业围城效应尤为明显,企业想要在劲敌如云的市场里“抢道”赛跑,谈何容易。

多元化转型路在何方?

但从整个房地产行业的大环境来看,为了尽快做大市场份额,企业转型已经成为趋势。克而瑞数据显示,房企创新领域的细分产业共约有12个业态或门类,涉及长租公寓、特色小镇、物流地产、新零售等。前30强房企的参与度非常高,其中70%以上都在加快多元化投资。

但在房企多元化转型中,不同模式的多元化布局面临的境遇却不尽相同。安居客首席分析师张波表示,对于多元化而言,需要着重考量的是多元化业务之间是否建立了物业协同性,如果进行盲目扩张,多个业务之间关联性不大,其经营业绩也将遭受一定损失。

目前,房企多元化转型主要存在两种模式,一种是相关多元化布局,建立在贴近主营业务展开的转型方向。另一种是与主营业务无关的转型方向,业务之间的关联性较弱。

就相关多元化布局而言,通常为大型企业建立在以业务协同性为基础的产业布局。如万科、华夏幸福等房企提出的战略转型,不再单纯地做房地产开发,转向城市运营服务商方向。

对于布局无关多元化布局的企业来看,多是迫于发展困境被迫转型。如6月4日,浙江广厦(600052)发布公告,拟置出所有房地产开发业务,将集中精力聚焦影视传媒等大文化行业;再如此前百强房企银亿股份(000981)主营业务已经由房地产转变为汽车业务等等,均是出于发展困境做出的被迫选择。

中泰证券地产首席分析师倪一琛表示,从国外经验来看,从单一走向多元、开发走向自持运营是大势所趋。盲目的跨界转型在2014-2015年的喧嚣中已被基本证伪,我们乐于看到规模房企沿着地产产业链布局商业、物业管理、房地产基金等相关业务,但是鉴于新产业培养周期较长、且规模仍难以和住宅开发匹敌,因此,在房企多元化投资布局的同时,住宅开发的支撑仍是必不可少的。

在行业面临洗牌加剧之时,房企多元化转型成为企业生存发展的新增长极。但甲之蜜糖,乙之砒霜,行业围城效应显现之下,如何借助多元化转型寻求突围,考验的不仅仅是房企简单的融资拿地能力,更重要的是其审时度势的战略布局能力。

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