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金辉集团拿地“失速”,资金困局下困兽犹斗
房产
06-07 08:26 0 阅 10w+
原创 蓝鲸房产 石青玲

虽然金辉集团(下称金辉)是一家闽系房企,但外界给其的标签一直是谨慎、稳健的,直到金辉“二代”上位之后,这一印象陡然发生了改变。

金辉集团的接班人林宇是一位少年锐志、意气飞扬的90后,这位“二代”接班人喜欢赛车,以至于公司的发布会上总是充满了赛车元素。在他的带领下,这家企业近年来也踏上了激进、速度的快车道。

从稳健派转向激进派,这辆急速转向的快车,由于“加速过猛”引发的后劲不足问题逐渐显现出来,一个最明显的变化是2018年前5月拿地金额与面积双降,除此之外,今年1-3月营收也出现了下滑。种种失速背后,究竟是企业策略变化还是另有他因?在融资小年,这家提了三年上市,却始终未能如愿走上资本市场的房企,又将如何破局资金难题?

拿地“失速”

5月10日,石家庄市正定县“正国土资【2017】05号地”公开竞拍。最终,金辉集团打败万科集团、华润置地、河北恒洲房地产开发有限公司等3家房企,以5.16亿元的总价拿下该宗地。据蓝鲸房产不完全统计,这是金辉集团2018年来拿下的第三宗地块,与去年的“金辉速度”相去甚远。

虽然是一家闽系房企,但外界给金辉集团的标签一直是谨慎、稳健,不过自2016年“二代”上位之后,金辉正在改变以往的谨慎作风。据悉,金辉集团的二代接班人林宇喜欢赛车,他常以赛车喻房地产,“车跑起来了,就不能想别的,只有眼前的赛道和手中的方向盘。这和做房地产异曲同工,没有时间给你浪费,要把握好每分每秒的节奏才能弯道超车。”他曾如是对媒体说。在他的领导下,这家企业近几年跑出了加速度,拿地尤甚。

据克而瑞数据显示,截至2017年底,金辉通过招拍挂、股权收购等方式获取48幅土地,全口径在建拟建项目共计92个,在建拟建面积约2000万平方米,土地储备累积货值超2000亿元。2016年,公司的土地储备货值及面积还停留在1000亿元及1000万平方米左右。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对蓝鲸房产分析道:“对于金辉等企业来说,这几年颇为关键。很多类似规模的企业都在提千亿目标,所以金辉更需要快马加鞭,才能形成好的业绩成长路径。”

然而,2018年,正是这样一匹高速奔跑的“黑马”露出了减速迹象。来自中指院的数据显示,今年前5个月,金辉集团共花费33.29亿元,拿下33.18万平方米的土地储备,2017年这两组数据分别为:86.97亿元及112.18万平方米,同比下跌61.72%及70.42%。

同策咨询研究总监张宏伟对蓝鲸房产表示:“企业拿地速度减慢通常有两个原因,第一,企业资金紧张,投资趋于谨慎,不再倾向于拿高价地,对于限价、限签比较严厉的城市,企业短期内不太愿意去拿地。第二,企业有投资计划,但现在地价还没到低点,不排除一些企业在等合适的拿地时机,以追求更高的溢价空间。”

对于拿地变慢的原因,蓝鲸房产向金辉集团发去了采访函,但截至发稿前,对方未予以回复。

资金“受限”

拿地“失速”之后,金辉集团财务状况显得更加刺眼。蓝鲸房产从金辉集团官网获悉,5月23日,金辉集团购房尾款资产支持专项计划在上海证券交易所进行挂牌转让,管理人为天风证券。但天风证券官网信息显示,该专项计划于4月26日才正式成立。成立不到一个月即进行转让,金辉此举耐人寻味。

亿翰智库首席研究员张化东对蓝鲸房产分析认为:“从财务报表的角度来讲,购房尾款资产支持专项计划属于企业的负债,转让之后企业负债减少资产增加,负债率也会随之降低,而负债率的降低有助于企业融到更多的钱。”对此,张宏伟表达了同样的观点。

实际上,今年以来,伴随着中央去杠杆的方针,房地产行业迎来了融资小年,“钱紧”成为企业常态。据同策研究院监测,2018年5月,40家典型房企融资金额为451.17亿元,环比今年4月减少41.34%,融资总额为近一年来最低额。融资趋紧的背景下,机构对企业的财务健康要求愈发严苛,然而金辉集团的财务状况却难言乐观。

蓝鲸房产从金辉集团《2018年公司债券募集说明书》中查阅到这样一组财务数据:最近三年,金辉集团合并资产负债率分别为 77.95%、80.20%和 83.17%,速动比率分别为 0.23、0.47 和 0.47。对于这组数据,作为本次债券的主承销商,中泰证券提示道:“略低于行业平均水平”。

同时,中泰证券还表示:“截至 2017 年末,发行人短期借款余额和一年内到期的非流动负债余额分别为 31.66 亿元和 69.97 亿元,而其速动比率为 0.47,短期偿债压力较大。同时,发行人一年内到期需偿还的借款为 85.87 亿元,一年内到期需偿还的债券 15.77 亿元,面临一定的集中兑付风险。”

这正是金辉所面临的局面,它寄希望于发债来缓解短期偿债压力。蓝鲸房产从上交所网站获悉,5月7日,金辉非公开发行2018年公司债券(第一期)于上交所挂牌,发行总额10亿元,债券期限3年,票面利率7.50%。

而在这之前的2月7日,金辉集团还向上交所提交了一份申请,拟面向合格投资者公开发行2018年公司债券,募资金额不超过20亿元。对于这笔资金的用途,金辉在说明书中称将“全部用于偿还公司有息债务”。之后,3月1日,上交所向金辉集团出具了审核反馈意见,3月16日金辉集团予以回复,但截至目前该笔债券一直停留于“已回复交易所意见”的状态。

值得注意的是,今年以来,碧桂园、花样年、合生创展、富力地产、新城控股等多家房企拟发行的数百亿元公司债被“中止”,这几乎已经成为行业现象。其中,合生创展拟发行金额为31亿元的“2018年非公开发行公司债券”,于5月21日刚刚被受理,仅9天时间便被中止。

在公司债被中止几成行业普遍现象的当下,金辉这笔公司债通过的概率有多大?不难预料。此外,金辉集团的IPO进展也一直不顺利,据证监会最新数据,金辉集团目前排名为95位,虽较之前上升2位,但监管层对房地产从严监管的态度一直未改变。

左手融资受限,右手IPO推进缓慢,高速奔跑的金辉如何缓解资金难题?

二线布局“难突围”

针对金辉面临的资金压力,上交所也对上述债券出具了审核反馈意见,在这份意见中,上交所问到,“金辉集团房地产销售业务的在建项目主要位于西安、重庆、连云港、福州和淮安。请发行人补充披露房地产销售业务在建项目所在主要城市的市场情况。”

事实上,除上述城市外,二三线一直是金辉集团重仓的城市。金辉集团《2018年公司债券募集说明书》显示,截至2017 年 12 月 31 日,金辉存货账面余额合计 497.81 亿元,涉及房地产业务的存货账面余额为497.80 亿元。其中,分布于一线城市存货账面余额为 60.22 亿元、二线城市存货账面余额 354.39 亿元,三线、四线城市( 非一、二线城市)存货账面余额为 83.19 亿元。

与此同时,最近三年,金辉集团来自二线城市的房地产销售收入分别占比为 86.23%、74.64% 和 84.78%,来自三线城市的房地产销售收入分别占比为 11.20%、16.96%和 14.73%。

今年以来,在人才引进等多重因素的综合影响下,这些城市出现了量价齐涨的局面,以成都为例,根据国家统计局数据,4月份,成都新房环比上涨0.3%,同比上涨1.1%。抢房、房荒成了这些城市常见的现象,而为了保证刚需,多地相继出台了“摇号”政策。

市场过热最终招致了中央关注。2018年五一前后,针对房价上涨过快的现象,住房和城乡建设部分别约谈了西安、成都、海口等12个城市,强调坚持调控力度不放松,同时要求各地有针对性地增加有效供给,抓紧调整土地和住房供应结构。此后,成都、哈尔滨、太原、西安、三亚等7城陆续加大了房地产调控。

张宏伟分析认为:“对重仓于此的企业来讲,其业绩短期内肯定会受到影响,预计排名在20之后的企业都会受到影响。”同时,严跃进也表示:“限购政策会带来市场交易的抑制,这会带来房企销售业绩的下滑。此外,目前企业最大的困惑不是限购,而是限价,部分房企业绩压力大,近期确实会降价去获取预售证,这个是比较大的变化。”

而金辉集团在回复函中也表示:“二三线城市房地产市场在过去几年的高速成长后,一些城市房价已经开始出现下跌,前述城市住宅项目仍存在价格下跌风险,如果市场未来几年恶化,发行人的经营状况将受到较大不利影响。”

上述文件显示,2018年1-3 月,金辉实现营业收入10.63亿元,净利润5,699.38 万元。金辉集团表示,营业收入及净利润较少主要由于房地产行业季节性因素导致。

行业集中度不断提高的当下 ,房企都在“唯规模论”,这似乎是躲避“大鱼吃小鱼”的唯一通途,但如何实现有质量的增长,保持速度与风险的平衡,这对所有企业来说都是一门学问,金辉也不例外。

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