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昔日“纽交所第一股”鑫苑置业,生存大考将至
房产
06-08 09:00 0 阅 10w+
原创 蓝鲸房产 于立

6月6日,中国证监会发布了《存托凭证发行与交易管理办法(试行)》,办法规定,从6月7日起,符合条件的红筹企业可递交发行CDR的申报材料,这意味着,众多在外“漂泊”的中概股(PGJ),可以选择通过发行CDR在境内上市融资。按此规定,阿里、腾讯、百度、京东和网易等红筹企业有望发行CDR,而在这批境外中概股中,鑫苑置业(XIN)的身影引起了业内高度关注。

鑫苑置业的主营业务为房地产开发与销售,业务范围集中在一二线城市。2007年,鑫苑置业成功登陆纽交所上市,可谓开创了房企在美上市的先河。但随着房企规模化趋势的加强,鑫苑置业的发展却始终不温不火,营收水平长期处于原地踏步状态。

日前,鑫苑置业发布2017年财报显示,企业实现营业总收入93.58亿元,同比减少20.3%。随着房地产行业进入寡头时代,在大鱼吃小鱼的环境下,鑫苑置业长期徘徊于房企排行榜80名上下的位置,可谓是游走在危险边缘。这个曾被誉为“纽交所第一股”的房企,要如何走出发展困境?

鑫苑置业的科技之路能否走通?

1997年,山西人张勇在河南郑州创办了鑫苑置业。早些年,鑫苑置业曾与建业地产(00832.hk)、盛润置业,正商地产并称河南四大龙头房企。随着鑫苑置业的发展壮大,张勇于2005年制定了全国化发展战略。两年之后,鑫苑置业迎来了它的巅峰时刻,于2007年成功登陆纽交所。但好景不长,上市之后的鑫苑置业由于全国化布局推进缓慢,近年来在行业中的销售排名长期处于队尾,逐渐丧失了行业话语权。

今年以来,为增强金融服务实体经济能力,扩大资本市场对外开放,6月6日,证监会针对鑫苑置业等众多红筹企业开通CDR国内融资通道,这对于近年来营收不理想的鑫苑置业而言,吸引力可谓巨大。但按照此前发布的规定细则,要求已在境外上市的大型红筹企业,市值不低于2000亿元人民币。而鑫苑置业的市值仅有22亿元人民币左右,因此,通往CDR进行上市融资,路途还相当遥远。

新通道融资无望的另一面是鑫苑置地的资金高压。年报数据显示,2017年,鑫苑置业的资产负债率达到84.08%,较上年上升8.95个百分点。同时,鑫苑置业从银行及非银行金融机构取得的融资成本最高达到9.5%,远超行业水。负债高企之下,鑫苑置业的经营业绩也出现了下滑态势。年报显示,2017年鑫苑置业实现营业总收入93.58亿元,同比减少20.3%。

为了打开新局面,2017年,鑫苑置业提出了一个不同于其他房企的转型道路,即打造“国际化科技地产生态的引领者”定位。自此,鑫苑置业开始了在智慧科技方面的探索,进入到无人机、VR、区块链、生物科技、人工智能等领域。而这其中,盈怀商管打造的无人机技术应用,则成为其探索智慧科技领域的核心板块。

彼时,盈怀商管总裁喻浦阳曾公开表示,“无人机的使用领域不应仅是拍摄,我们将在鑫苑置业大都汇内设立全国首家无人机4S店,与相关部门成立培训机构,培训无人机操控人才,推动‘天空’送货模式的发展。”

但事实上,对于无人机技术而言,由于行业标准不规范,技术尚不成熟等原因,业内对其发展前景并不十分看好。

新城控股高级副总裁欧阳捷表示,“无人机不同于其他行业,实际执行门槛非常高,无人机送货面对的多个问题如调度系统、维修保障系统、无人机分拣站等均未得到解决,目前国内的商业环境依然不够成熟。”

同时,鑫苑置业在郑州设立的首个科技小镇项目,也被认为是“伪命题”。一位不愿具名的专家表示,“目前科技小镇大都是以科技之名进行地产开发建设,尚未看到真正具备科技特色的小镇模式。”

“零库存”的土地模式之殇

虽然智慧科技领域业务进展不畅,但其在鑫苑置业内部还是占据较为核心的位置,分散的发展方向直接导致其在房地产业务的判断上,错过了一波市场行情。

在鑫苑置业的成长过程中,张勇一直秉持着“不囤地、不捂盘、零库存”的开发理念,在房地产遍地是黄金的年代里,这种策略让张勇感受到极速扩张的快感,助其登上国际资本舞台。但在近两年房地产行业规模至上的竞速中,张勇仍坚持己见不求转变,“零库存”的土地策略导致鑫苑置业错失市场时机,大大限制了其发展的速度。

据鑫苑置业2017债券年报显示,2016年,鑫苑置业的存货为175.56亿元,其存货占总资产的比例为44.13%,而到2017年,鑫苑置业存货上升至299.89亿元,但其存货占总资产比例却下降至40.98%。

安居客首席分析师张波表示,对于房企而言,高周转战略一定程度将支撑业绩发展,但如果坚持采用“不囤地、不捂盘、零库存”的拿地策略,必然对公司的长远发展产生不利影响。欧阳捷也指出了同样的观点,“从现今环境看来,房企没有规模就没有话语权,而做大规模最重要的一点提高便是周转率,其背后需要充足的土储作支撑,如土储量过低将阻碍其发展进程。”

正如上述人士所言,“零库存”土地策略,直接导致鑫苑置业的业绩显现出增长乏力态势。据克而瑞数据显示,在2014至2017的四年间,鑫苑置业的经营业绩始终在100亿至200亿左右间徘徊,其销售额分别为82.3亿、135.6亿、190.7亿、233.1亿元,同时,其销售额排名也在80名上下起伏,分别为84名、73名、84名、78名。

数据来源:克而瑞历年销售排行榜

鑫苑置业“出海”遇阻

对于在美股上市的鑫苑置业而言,也曾试图通过海外市场开疆扩土,但在房企海外投资持续收紧背景下,其“出海”步伐也频频受阻。

2012年,鑫苑置业斥资5400万美元,收购位于纽约布鲁克林区的一处地块,计划建成豪华公寓地产项目。彼时,该项目被誉为首个中国大陆企业独资项目。此外,鑫苑置业在2016年夏天还收购了纽约法拉盛的RKO Keith剧院,计划建成16层高的商住两用塔楼。

多笔收购让鑫苑置业在海外市场占据一席之地,但远渡重洋开发项目,并不像想象中的那么顺利。2017年底,有美国媒体报道称,鑫苑置业正在着手解散其在纽约的运营团队XIN Development。而随着多位高管的陆续离职,鑫苑置业已经将手中三个位于纽约市的管理权交给了纽约华商跨富地产(Kuafu Properties)。对此,鑫苑置业的回复是,“鑫苑置业并不是完全退出项目,而是依然保留对项目的所有权。”但从鑫苑置业面对的经济环境来看,情况却不容乐观。

自2017年起,房企的海外投资热度便触发了政府对金融安全的预警,声明将房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等业务划入“限制类境外投资”,多个监管部门负责人发声表示,要“限制非理性投资”。

伴随着海外监管指令的下达,房企投资被拦在了海外市场之外。商务部数据显示,2017年,我国共对全球174个国家和地区的6236家境外企业新增非金融类直接投资,累计实现投资1200.8亿美元,同比下降29.4%。其中,重点管控的房地产业、体育和娱乐业对外投资全年没有新增项目。

而进入2018年,房企海外投资的“紧箍咒”依然持续收紧。商务部数据显示,1-4月,中国对外非金融类直接投资(ODI)355.8亿美元,同比增长34.9%;实际使用外资金额(FDI)436亿美元,同比增长2%。其中,前4个月房地产业、体育和娱乐业对外投资没有新增项目。

在政策的围追堵截下,鑫苑置业的多个海外项目又该如何激活?对此,蓝鲸房产向其发送了采访函,截至发稿前,暂未收到回应。但能够预料到的是,鑫苑置业将迎来一次不小的生存考验。

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