10月11日，大发地产（HK.06111）以4.2元的发行价，在香港联交所上市，成为今年以来继正荣地产（HK.06158）、弘阳地产（HK.01996）之后，第三家登陆港交所的内地房企。

截至10月18日收盘，大发地产以每股4.81元，整体股价涨幅超过14%的表现，引起业界关注。

这个自今年4月26日向港交所递交上市申请开始，就不断因负债高企、土储不足等问题而饱受诟病的房企，真的在资本市场找到了“春天”？

业内人士表示，此前正荣地产、弘阳地产刚在港股上市时也有过一波上扬行情，但长期来看并不乐观。所以，大发地产未来股价表现尚待观察。

对于经历了前几年大笔举债扩张的大发地产而言，面对房地产行业残酷的优胜劣汰法则，上市或是不成功便成仁的“一场豪赌”。但让资本市场“买单”，或许还要拿出更好的成绩。以其目前的发展现状来看，这却并不容易。

举债扩张危机四伏

大发地产原名凯润房地产，1996年成立于浙江温州，5年后将总部迁至上海，十多年来在上海总计开发5项物业，并向安庆、南京、温州等地拓展，当前业务主要集中于长三角地区。

虽然从企业创立的年份上看，大发地产已有20年发展史，但其规模一直没能做大。蓝鲸房产梳理发现，2015年-2016年，大发地产销售额均不足10亿元。即便在2015年，大发地产“二代”少主葛一旸接手企业之后，开始了一轮明显的土地扩容动作，这对两年之后的业绩表现起到一定拉动，但在2017年，其销售额也仅完成了43亿元。

在房地产行业进入寡头时代的行业背景下，小房企生存环境日趋恶劣。葛一旸在2015年接手企业时或已意识到这个问题，所以在企业发展策略上，时任大发地产总裁的葛一旸，一改其父葛和凯（原大发地产创始人）“利润优先，规模其次”的发展思路，开启了规模扩张步伐。

这首先表现在其拿地的策略上。2014年之前，大发地产每年拿地平均仅有一宗地块入账。2015年开始，其拿地动作明显增加。拿地金额也由2015年的15.82亿，上升到2017年38.18亿。

从拿地节点上来看，大发地产这一波拿地动作刚好赶在上一轮楼市高温末期，虽然土储的增加对其销售额起到明显提振，但现金流大幅承压的问题也成为企业“致命”的缺陷。根据其招股书显示，2015年及2016年，大发地产经营活动净现金流分别为-7.92亿、8.55亿元，2017年这一指标再次转负，为-23.93亿元。

另一方面，面对着公开土地市场上众多拥有资金、品牌优势的房企，大发地产不得不以更高的价格来获取土地，或者抄底偏冷门地块来增加土储，这也成为其提速扩张路上的重大阻力。据蓝鲸房产不完全统计，今年以来，大发地产以1.06亿元价格，溢价率52%拿到广东清远商住地块，进入华南区；以3.42亿价格、溢价率28.4%获得重庆巴南区一商住地块；以2亿底价竞得成都邛崃市一商住地块，进入西南区域；在长三角地区，经过161轮报价，以4.47亿拿下嘉兴一宅地；以2.8亿价格、溢价率38%为代价，进入盐城射阳。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向蓝鲸房产记者指出，中小房企在拿地方面压力较大，要么没有机会，要么拿地成本昂贵。此外，中小房企本身若是对产业导入的能力不强，拿综合性地块的可能也比较小，如此一来可获取的土地更加有限。

百亿门槛未入 何谈“5年3000亿目标”？

事实上，此前较高的拿地成本已经明显影响到大发地产的下一步发展，而在品牌溢价能力未能发挥之前，大发地产却走上了一条让外界“看不懂”的道路。

今年3月，大发地产即将奔赴港交所IPO之前，其执行总裁廖鲁江曾发出“豪言”，争取五年突破3000亿销售额，彼时，其手中最大的“筹码”也仅仅是2017年刚刚刷新的47亿销售记录。

对此，众多业内人士纷纷表示疑惑，大发地产的自信究竟从何而来？

根据其近几年发展趋势来看，无论是土地储备，或是品牌知名度，大发地产与同样规划冲刺千亿的房企相比，有着巨大的差距。克尔瑞数据显示，在2017年步入千亿规模的泰禾集团（SZ.000732），2018年上半年土地储备高达7775万平米。而与大发地产销售额相当的天房发展（SH:600322），土地储备也高达769万平米。但截至2018年6月30日，大发地产总土地储备建筑面积224万平方米，且主要集中在长三角的三四线城市。

与此同时，随着大发地产土地成本不断上升，其毛利率长期处于行业较低水平。数据显示，2015年-2017年，大发地产平均每平方米土地收购成本分别为467元、519元、6210元。而同期大发地产的毛利率依次为15.6%、16.9%、14.4%，远低于行业30%的平均水平。

此外，蓝鲸房产注意到，大发地产的开发成本占公司售价的比重非常高，2015年时曾经达到91%，这两年略微下降，仍然达到了86.4%。且2017年大发地产的土地使用权占销售价格的成本已经由2015、2016年的11%、12%，上升至45%。

就此，大发地产招股书坦陈，大发地产销售成本只要上升6%就会陷入亏损。

而在一系列扩张动作之下，其负债问题也愈发突出。财报显示，2015年-2017年，大发地产净资产负债率分别为196.5%、150%和269.8%，由此可见其资金压力之大。

如此来看，在品牌溢价能力尚未充分发挥之前，贸然的扩张似乎并不明智。

苏宁金融研究院特约研究员江翰向蓝鲸房产分析说，中小房企为求生存，加速扩张是必然的。与之相伴而来的问题是，快速扩张对企业的本身融资水平、资金流和企业的控制能力提出了非常高的要求，所以扩张的风险也是必然会存在。

一位不愿具名的业内人士指出，大发地产近几年开始在规模上发力并不是非常好的时机，目前的大背景是地价持续走高，银行融资渠道收紧，如果继续加杠杆，不但负债率会创新高，企业也将处于极度危险之中。

成功赴港IPO，大发地产虽然成功站上了资本市场的舞台，但在楼市调控政策持续收紧的大背景下，继续加码高杠杆操作的大发地产，真能借此实现“五年三千亿”的目标？如今看来时机并未成熟。