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合生创展弃“高溢价”,以价换量回笼现金流
房产
11-09 08:25 0 阅 10w+
原创 蓝鲸房产 王洁

合生创展集团(HK:00754,下简称“合生创展”)曾被称为“中国地产航母”,然而在重利润、轻规模的港企思维下,其虽然拥有“傲视群雄”的净利润率,但销售规模却始终徘徊在百亿左右。不过,在当下房地产行业大行规模竞赛之时,合生创展似乎也开始转变了。

近日,合生创展公布1-10月份业绩报告,截至2018年10月31日,集团合约销售金额约131.59亿元,同比上升77.6%,涉及的合约销售面积约113.4万平方米;与此同时,其合约销售平均售价却同比下跌11.1%至11603元/平方米。

销售均价下跌会损害企业的净利润,而这是合生创展曾经最为重视的指标。蓝鲸房产梳理合生创展半年报发现,这与其北京区域销售均价下滑有一定联系,除此之外,在专家看来,这也是其加速回笼现金流需求的体现。

受北京区域拖累 销售均价下滑

2018年以来,一向追逐利润而非规模的合生创展也开始以价换量了。

11月5日,合生创展集团公布,1-10月份业绩报告,截至2018年10月31日,公司合约销售金额为约131.59亿元,同比上升77.6%,合约销售面积为约113.4万平方米,同比上涨99.74%。销售面积与销售金额双增长背后,合生创展的合约销售平均售价却同比跌11.1%至11603元/平方米。

业界周知,一直以来,合生创展始终坚持港企“高溢价”的开发模式,虽然其土地储备巨大,但开发周期却极为缓慢,通过土地的高溢价获取高利润率,这造就了合生创展虽然规模不大,而利润率却远超龙头房企的局面。

数据显示,2014年-2018年6月30日,合生创展销售额分别为53.32亿元、99.87亿元、81.05亿元、92.28亿元、62.35亿元,净利率分别为17.18%、12.32%、23.64%、42.04%、49.09%;而同期中国恒大(HK:03333,下简称“恒大”)销售额分别为1315亿元、2013.4亿元、3733.7亿元、5009.6亿元、3041.8亿元,净利率分别为16.17%、13.02%、8.33%、11.91%、17.65%。由此可见,虽然其销售额仅在百亿规模之下,但即便与龙头房企恒大相比,其净利率仍有明显优势,足见其对利润的重视程度。

然而,2018年前10月,无论是纵向对比还是横向对比,合生创展的销售均价都出现了明显下滑。

首先,从净利率维度统计,2018年前10月,在龙头房企尚未出现降价之前,合生创展销售均价却出现了下滑。数据显示,2018年前10月,房地产企业排名前五位的企业,包括万科集团(SZ:000002)、恒大、碧桂园(HK:02007)、融创中国(HK:01918)、保利地产(SH:600048)的销售均价分别为14974.4元/平方米、10524元/平方米、9413.5元/平方米、15300元/平方米及14974元/平方米。其中,除融创中国成交均价同比有所下降外,其余四家均呈增势。此外,易居研究院的数据显示,2018年1-9月,全国住宅成交均价为8539元/平方米,较去年同期上涨11.8%。

其次,在去年同期,合生创展的销售出现了双降一升的局面。其中,2017年1-10月,合生创展销售金额为74.08亿元,同比下跌3.8%;销售面积为56.78万平方米,同比下跌20.36%;销售均价为13046元/平方米,同比上升20.8%。

一直被合生创展引以为傲的高利润率,在眼下龙头房企销售均价及市场整体成交均价上涨之时,为何却出现了均价下滑的局面?

安居客首席分析师张波对蓝鲸房产表示:可以肯定的是,销售均价下滑主要和销售物业所处位置有关而非降价,单个房企的销售均价出现变化主要和城市布局以及物业类型有关。“

蓝鲸房产从合生创展2018年半年报中获悉,2018年上半年,合生创展实现合约销售额约人民币62.35亿元,同比增加40%;其中,广州及惠州的合约销售额为24.18亿元,占合约销售总额的39%,共有18个在售物业项目;上海合约销售额为27.13亿元,占合约销售总额的44%,共有9个在售物业项目;北京及天津的合约销售额为11.04亿元,占合约销售总额的17%,共有9个项目在售。

这意味着,合生创展的业绩主要来源于广州及惠州、上海、北京、天津四个区域。而据半年报显示其各区域的成交均价来看,北京整体平均售价下降至19,155元/平方米,上海整体平均售价上升至22,282 元/平方米,广州整体平均售价上升14,366元/平方米;惠州整体平均售价上升至8,148元/平方米。

可见,其整体均价下跌主要是受北京区域拖累。

急于回笼现金流

销售均价下滑的另一面,还透露出合生创展回笼现金流的急迫性。

上海中原地产首席分析师卢文曦对蓝鲸房产分析认为:“首先,今年行业整体预期不好,现金为王,如果死守高利润可能会被吞噬地更严重;其次,客户是有限的,当大部分龙头房企都开始降价销售争抢客户时,中小房企更没有选择权。”

与大部分房企相似,合生创展虽然负债率一直保持在低位,但其也面临着一定程度的偿债压力。蓝鲸房产查阅合生创展2017年年报发现,2017年,合生创展的负债总额由2016年的765.88亿港元增长至875.76亿港元。其中,流动负债由2016年的347.03亿港元上涨至416.7亿港元。负债增加的同时,合生创展的现金流却不容乐观。2017年合生创展现金及等价物同比减少10.85个百分点至53.97亿港元。

此外,今年以来,合生创展融资计划也屡遭不顺。8月30日,合生创展拟在上交所发行一笔31亿元公司债券被终止;10月7日,其于上交所发行的另外一笔100亿元的住房租赁专项公司债券也被终止。

资金压力之下,2018年,合生创展为自己制定了一个“高目标”。蓝鲸房产了解到,2018年,合生创展提出了150亿元的销售目标,这几乎是其历史上最好的成绩。然而,要在调控重压及激烈的市场竞争中完成150亿元的销售额,却并不容易。

对此,9月21日,花旗下调合生创展每股资产净值至12.8元,目标价也相应自6.5港元下调至6.4港元,称合生创展积极的增长及扩充计划不合时机,对其发展及盈利展望造成不利影响,同时其流动性紧缩(短期借贷额190亿元人民币,对比持有现金45亿元人民币)会限制其增长,且在下行周期更为脆弱。

形势总比人强。保利润还是保现金流,这不仅是合生创展所面对的问题,也是是大部分房企都会遇到的问题。或许,正如新城控股高级副总裁欧阳捷所言,“有规模才有江湖地位,有江湖地位才有话语权”,合生创展所不重视的规模正是房企赖以生存的“护城河”。(蓝鲸房产西安站记者报道)

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