蓝鲸观察|碧桂园、新城等房企拆分物业上市,物管大战悄然打响

随着越来越多大企业或上市、或加速多元化布局,物业管理行业分化将更加明显,未来究竟是背靠房企“大树”的企业跑得快?还是拥有多种项目管理背景的物业公司更有市场?

随着房地产行业步入存量房时代,近年来,房企在物业管理方面的布局悄然升温。11月6日,新城控股集团旗下新城悦(HK.01755)成功登陆港交所,成为第9家香港上市的物业公司。此外,蓝鲸房产了解到,目前旭辉永升物业、佳兆业服务均已进入上市倒计时。

据中国物业管理协会10月份发布的《2018年全国物业管理行业发展报告》显示,物业百强企业中有房地产开发背景的企业占比达73.5%,独立物业管理企业占比仅为26.5%。与此同时,销售额TOP10的房企均在物业上有所建树。

伴随着房企加速布局物业板块,物业行业也面临着新的洗牌。一方面,借助于规模房企,部分物业公司实现规模上的跨越;另一方面,通过第三方获取项目服务的物业公司,则在增值领域积极探索。但是从目前来看,物业行业在明显存在规模“天花板”的前提下,企业依靠物业费生存的盈利模式,短期内很难得到改变。

在这个“有限”的市场空间里,究竟是借力规模房企延展业务范围的物业公司跑的更快,还是完全独立开发新领域、拥有多种项目管理经验的物业公司更有优势?

背靠房企“大树”  碧桂园服务、新城悦等扎堆拆分上市

进入2018年以来,物业管理成为房企多元化布局中的重要一环。碧桂园集团主席杨国强曾表示,有好的物业管理,碧桂园(HK.02007)才有明天。据蓝鲸房产不完全统计,目前在A股、H股、新三板的上市物业公司已达105家。而由于新三板不能满足物业规模化发展需求,登录港交所成为物业公司新趋势。如碧桂园服务(HK.06098)、雅生活服务(HK.03319)、新城悦均选择在港交所挂牌上市。

据中国物业管理协会10月份发布的《2018年全国物业管理行业发展报告》显示,物业百强企业中有房地产开发背景的企业占比达73.5%,如万科物业、碧桂园服务;独立物业管理企业占比仅为26.5%,如彩生活(HK.01778)、中奥到家(HK.01538)、绿城服务(HK.02869)。与此同时,销售额TOP10的房企均在物业上有所建树。

为何房企热衷于物业市场呢?据国海证券的一份研究报告显示:在消费升级、存量物业面积持续增长的背景下,物业管理市场正处于快速增长的黄金发展期,预计到2030年行业潜在市场规模超过1.3万亿元,相比当前行业规模存在2倍以上成长空间。此外,在房地产进入存量的时代,物业有望成为流量入口。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向蓝鲸房产表示,物业拆分上市主要是企业追求专业化的管理团队。他指出,这一波房企拆分物业上市潮,也使得大家更关注存量市场和物业服务市场的发展了,这对行业来说是件好事。

58安居客首席分析师张波向蓝鲸房产指出,现在是物业公司“抢地盘”的阶段,也是它们对资金需求最大的时候。但如果这个时期企业能够上市,未来活下来的概率才能大大提升,进而才有后期“瓜分市场”的资格。

物业行业“天花板”难突破 有房企背景跑的快

蓝鲸房产梳理发现,物业公司扩张主要有三种手段。其一是进行收并购;其二是关联方支持;其三是品牌赋能。不过严跃进指出,通过收购去扩大企业规模,对于企业来说压力比较大。收购成本、股价都会压缩盈利。换言之,依赖关联方、做强品牌是物业企业扩张的主要途径。

以刚刚上市的新城悦为例。目前新城悦服务的合约面积中70%均来自于新城控股(SH.601155),在新城悦服务的7300万平米合约面积中,有5550万平米来自于新城控股。新城控股表示,住宅及商业地产的快速扩张,将助力新城悦的业务迅速增长。

但对于过度依赖关联方发展的部分物业公司,也存在在第三方市场拓展不开的情况,这也制约了企业进一步扩张规模的可能。如中海物业、保利物业。目前,中海物业上市已经三年,但是第三方项目仅占整体项目的10%,其也是拥有房地产企业排行榜TOP10背景的物业公司中,第三方项目占比最低的一个。

而包括彩生活、绿城服务、中奥到家这类物业公司,则属于完全依靠市场拓展获取资源的第三方独立企业,此类企业在规模发展上也明显表现出增势不足的问题。蓝鲸房产梳理发现,虽然彩生活控股股东花样年(HK.01777)是房企,但是其物业占比在彩生活物业中占比仅为0.9%;中奥到家则几乎完全依靠中小房企开发的项目为主,目前其已放弃物业管理业务,转为做经纪代理业务;而绿城服务也摆脱了对绿城中国(HK.03900)的依赖,2017年绿城服务独立物业管理开发比例已占据85%以上。

对此,多位业内人士表示,物业行业规模扩张方面存在“天花板”,单纯的规模竞争无法从根本上改变物业资源集中型的发展模式。绿城服务集团行政总裁吴志华就指出,5亿平方米规模就已经做到物业管理的极限。因此,摆脱单纯依赖物业费,实现物业增值拓展,成为不少物业管理企业的新课题。

严跃进也表示,随着老百姓住房概念的转变,一些比较专业的物业公司会有优势,会通过互联网等手段进行增值拓展。

拓展O2O等增值服务 成效有待观察

目前大多数物业公司的运营模式依旧较为传统,以“保洁保安绿化”、收取物业费为代表的基础物业业务为主,利润空间较小。据天风证券数据显示,百强物业服务企业收入中基础物业服务占比超过 80%。近年来,虽然物管公司拓展出多种增值服务,包括社区服务、顾问咨询服务、工程服务及其他等服务,但从目前来看,效果并不理想。

(来源:天风证券)

2016年上半年,由于急速推广O2O社区,中奥到家成本暴增,公司亏损600余万。随后,中奥物业不得不把精力放到经纪代理业务。中奥到家副总裁梁兵近期公开表示,现在很多物业公司依托房产的品牌做了很多的开拓,这对我们形成很大压力。

第一家在港股上市的物业公司——彩生活,虽然在增值服务方面尤其是在家庭服务市场上布局很早,但据其2018年半年报显示,物业管理服务仍然是公司最主要的收入来源,上半年,物业管理服务达 14.67 亿元,占比达 83.5%,增值服务收入仅为2.12亿,占比12%。

即便放在地产业务体量巨大的碧桂园来看,其物业管理公司碧桂园服务2018年上半年的社区增值服务收入也仅为1.71亿元,占总收入的8.5%,是碧桂园服务三大业务中占比最低的一项。

严跃进表示,从增值服务来看,其实是强调了寻找新的盈利机会点。但是很显然,当前物业公司的增值服务是投入大,回报少。

此外,据中国指数研究院研究显示,在物业百强企业多种经营项目的分类上,社区服务项目占比高达47.84%,是物管企业在增值服务上最主要的发力渠道。为此,包括彩生活、保利物业、万科物业等多家物管企业涉水社区O2O业务,但目前效果来看,依旧是“雷声大、雨点小”。

数据显示,即便是发展较为领先的彩生活,其社区O2O的应用平台彩之云在2017年的净利润也仅占公司全部利润的1%左右;远洋地产曾经大力与京东、58同城等开展社区O2O业务合作,在经历一段时间的投入后也逐渐减少了对该业务的重视程度,并提出“有限多元化”策略。

严跃进表示,目前房企对于社区O2O方面的布局多半是“小打小闹”,很多创新其实是“小儿科”,看上去有新意,但缺乏黏性,若要持续发展,后续关键是要走“正道”。只有保持初心,通过品质的物业服务才能真正形成市场口碑。他强调说,物业公司未来发展的关键是要研究业主的多元化需求。

由此可见,在物业管理这个特殊的行业里,虽然拥有房企背景会对物业管理的规模有一定帮助,但真正能够占领市场的核心发展力还是要依靠传统的“物业管理水平”来决出高下。由此看来,物业管理行业的升温趋势只是刚刚开始,随着越来越多大企业或上市、或加速多元化布局,物业管理行业分化将更加明显,未来究竟是背靠房企“大树”的企业跑得快?还是拥有多种项目管理背景的物业公司更有市场?这场没有硝烟的战争,刚刚开始。