投稿来源：英才杂志
作为一家后起房企，从百亿到千亿销售额，需要多少时间?中梁控股(02772.HK)给出的答案是三年。
2015年才仅有168亿元销售规模，三年内以火箭般的速度跳升，2018年一跃突破千亿规模达到1015亿元，中梁控股狂飙突进的速度令人惊叹。
而根据中梁控股发布的2019年11月合约销售运营数据，2019年前11月，中梁实现销售金额约1305亿元，同比增长约47%;合约销售面积约1244.1万平方米，按年增长约42%。
也意味着，中梁控股已提前并超额完成全年1300亿元的销售目标，成为2019年少数提前一个月完成全年目标的房企之一。
巧合的是世茂前11月销售额同样增长了47%，世茂和中梁控股保持了Top20最快增速的同时，且均完成了全年目标。
不过，在去年7月完成港股上市后，尽管净负债率大幅下滑，但中梁控股还面临着土储不足、融资成本较高、现金流吃紧等问题。
土储弹药不足
中梁不到2天半就拿下一幅土地，在地产融资寒冬中“疯狂扫货”。
土地是房企的粮草库，土地储备不足，最终将导致企业后继乏力。
而和众多头部房企重仓一线城市不同，中梁控股集中在二三四线城市。在公司财报中，中梁控股提到“本集团采用高周转的开发模式，以标准化的流程于二三四线城市开发房地产项目。”
截至去年上半年，公司土地储备约4200万平方米。但中梁控股的土地储备并不算充足，克而瑞数据显示，2019上半年中梁控股土储货值为3385.4亿元，排在35名，与其Top20的销售排名有不小的差距。其总货值相当于上半年销售额的5.32倍，考虑销售增长，只够满足未来两年左右的销售。而百强房企总土储平均去化周期为4.2年。
目前，中梁控股的土地储备主要聚集在三四线城市，主要集中在长三角三四线、普通三四线。财报显示，截至去年上半年，公司二三四线城市土地占比分别为18.2%、64.1%、17.7%，三四线城市占比超过八成。
为进一步补充土地弹药，中梁加速拿地步伐。数据显示，2019年前11月，中梁新增129块土地，投资总金额约为711亿元。中梁前11月拿地与销售比为54.5%，高于百强房企0.36的均值。
由此计算，中梁不到2天半就拿下一幅土地，在地产融资寒冬中“疯狂扫货”，显示了中梁激进赶超的野心。
与此同时，中梁还在优化土地布局结构，即加大重点二三线城市的拓展力度。据半年报数据显示，2019年上半年中梁新增土地中，二三线城市的比例已超过80%。
不过加速拿地背后，土地成本也在增加，2019年上半年，中梁已收购土地的平均成本约为3934元/平方米。
公告显示，公司毛利率由2018年上半年的27.3%下降至2019年上半年的24.5%，主要由于土地收购成本有所提升所致。
信托依赖
真正驱动黑马房企在过往三年狂飙的，却是非银金融。
房地产行业中，从百亿到千亿仅用了三年时间的，只有两家企业，一家是融信，一家就是中梁。
中梁创始人杨剑把高增长奇迹归结于：“高周转、抓住三四线棚改的历史机遇和独创的地产阿米巴模式。”
不过，真正驱动黑马房企在过往三年狂飙的，却是非银金融。其中，尤其以信托、私募债、供应链金融、ABS、资管计划等为甚。
而中梁则是将信托等融资手段运用到“炉火纯青”的地步。根据资料梳理，与中梁合作的信托名单就包括：中信信托、安信信托、万向信托、爱建信托、四川信托、中航信托和陆家嘴信托等多家信托机构。
过多依赖非银金融，导致中梁融资成本高企。中梁控股在2018年的融资成本为9.9%，远高于主流上市房企平均融资成本均线6.07%。
2019年上半年，中梁控股的加权平均融资成本高达10%。而要知道，去年上半年，中梁的净利率仅为9.24%，核心净利率仅有6%。
中梁在坚持高周转的同时，充分调动民间资本的积极性。据《第一财经》报道，上海忠信徐企业管理公司(下称“忠信资本”)这个隐蔽的资金运作平台与中梁有千丝万缕的联系。
据悉，忠信资本创立于2015年，总部位于上海，是一家专业型资产管理公司。原创始人徐亮琼，是中梁控股执行董事兼高级副总裁。目前，忠信资本已成立9家专业资产管理公司，累计发行基金34支，投资项目137个，累计资产管理规模超300亿。
实际上，在急速扩张这几年，忠信资本一直充当中梁的资本火药库。2019年5月16日，忠信资本基金经理王猛在“走进忠信，了解中梁，房地产投资形势交流会”上称，忠信资本与中梁地产建立了长期稳定的合作伙伴关系。此外，忠信资本官方列出的投资项目，均为中梁旗下，包括苏州独墅御湖、首府壹号院项目等楼盘。
目前，中梁资产负债率高达95.25%，上市前净负债率突击改善有所下降。中梁控股的短期债务占比为50.23%，一年到期的债务占比相对较大，尽管账面资金足够覆盖短期债务，但近几年公司现金流状况堪忧。2019上半年，中梁控股经营性现金流为-97.61亿。
中梁控股对信托融资的依赖，直接导致公司销售毛利率长期处于低位。2016~2018年，中梁控股毛利率分别为21.1%、20.4%、22.9%，在规模房企中远远低于逾30%的一般行业均值。
居高不下的融资成本几乎吞噬了它的净利润。招股书显示，截至2018年底，中梁有109个信托或资管计划尚未偿还，总额达到约147亿元，占到借款总额的54.5%。
公告显示，中梁控股2019年上半年融资成本为2.50亿元，较去年同期的1.43亿元，同比增加74.3%。中梁控股表示，成本上升是因为借款金额及利率上升导致，但部分被在建物业的资本化利息增加所抵销。
2019年，公司金融负债利息开支总额为21.221亿元，同比增加61.0%。而该期间，中梁的核心利润才12.32亿元，也就是说，利息开支远大于所挣的钱。