历经几年高速增长之后，正荣集团（06158.HK，下简称“正荣”）也开启了换挡模式。
3月30日，正荣披露了2019年业绩报告。数据显示，2019年，正荣实现合约销售金额1307.08亿元，同比增长21.0%，这是其近四年来的最低增速。同时，业绩发布会上，正荣将2020年的销售目标定为1400亿元，销售增速再降为7%。
面对质疑，管理层解释道：“这是正荣主动求变的结果，正荣追求适度地规模增长。”2018年，首次跨过千亿的正荣提出了“新三年战略”，将2019-2021年设定为“高质量发展期”，希望通过提升运营水平，改善债务结构，带动营收及盈利水平持续提升。
如今，在新战略的第一年，正荣在控速的同时优化了财务指标，不过却依然难过毛利率走低的关卡。
变道求稳
2019年，正荣地产实现合约销售金额1307.08亿元，同比增速为21%。这是正荣近4年来的最低增速。作为闽系房企的代表，近年来，正荣一直保持着高速增长。根据正荣历年年报，2016年-2018年，正荣地产的销售额分别为393亿元、701亿元，1080亿元，增速分别为28.3%、 78%、54%。
对于增速的下滑，正荣地产执行董事、董事会主席兼行政总裁黄仙枝在发布会上表示：“对当下的正荣而言，财务安全性、盈利和规模这三个指标每一个都至关重要。管理层对这三个指标的要求不仅是要做到精好，还要做到精优，这样才有可持续的竞争力。”
事实上，在“新三年战略”的第一年，正荣以控速换取了多项财务指标的好转。2018年上市之前，正荣净负债率一度在2017年底高达183.2%，而经过近两年的努力，2018年-2019年，正荣地产的净负债率已分别降至74%与75.2%。同时，在偿债能力方面，2019年，正荣现金短债比从0.86提升至1.76，短债占比也从54.6%下降至34.2%。
在债务结构方面，正荣也做出了努力。据正荣地产执行董事、副总裁兼财务总监陈伟健介绍，2019年年内，正荣地产运用了发行优先票据、点心债、优先永续资本证券、银团贷款、长租公寓专项债、资产支援证券、资产支援票据、公司债及进行股份配售等多种融资手段。
通过这些努力，目前，正荣境内外的融资占比分别为7：3。“境内非标（非标准融资）的比重已大幅减少到20%，随着持续的非标的借款置换，相信2020年的非标占比会逐步下降。”他补充道。
与此同时，在融资环境颇为紧张的2019年，正荣地产的加权平均融资成本有所降低，为7.5%。2018年，这一数据为7.8%。陈伟健预计：“2020年，公司净负债率大概还会维持在70%左右，随着未来我们置换一些高成本的老债，预计融资成本将进一步往7%努力。”
为毛利率“开药方”
与此同时，下滑的毛利率也成为投资者的心病。2019年，正荣地产的毛利率降至19.96%，同比下滑2.84个百分点。
对此，陈伟健解释称：“老的存货融资成本较高，还受到限价的影响。如果不尽早出售，总成本会越来越高，加上出于现金回笼的考虑，我们在2019年下定决心把那些存货解决掉了，导致毛利率下降了2个百分点。”
黄仙枝则表示，应该把注意力放在正荣地产的净利润率上。他同时解释道，毛利率低的项目多是通过招拍挂得来，市场竞争比较激烈、政府又限价，但是从利润方面来讲，这些项目流动性好、安全系数高、周转效率高，因此虽然毛利率低，但净利润率并不低。
蓝鲸房产注意到，截至2019年12月31日，正荣地产的净利润同比上升38.6%至人民币31亿，净利润率上升至9.5%；核心利润同比上升42.7%至人民币29亿，核心利润率上升至8.9%。58安居客房产研究院分院院长张波对蓝鲸房产指出，净利率可以衡量三项费用支出，能够更细致的反应运营能力。
不过，管理层亦表示，未来毛利率还有提升的空间。对此，黄仙枝从投资策略方面开出了“六道药方”。“未来，正荣会继续坚持“1+6+X”（即一个总部、六个区域、多个项目）的全国布局策略，坚持城市深耕，坚持布局一二线城市，同时加强对流动比较好、资金回笼比较快的核心地块的投资力度。”他表示。
此外，在拿地方式上，他也指出，今年是收并购的好时机，正荣会加强这方面的投资力度。同时采取强强联手、产业勾地等创新性的办法，增加土地储备，降低拿地拿地成本。
财报显示，2019年，正荣地产新增土储560万平方米，新增的41块土地85%位于二线城市，15%位于三线城市，新增土储的权益比例由2018年的35%提升至73%。截至2019年末，正荣地产总土储2615万平方米，货值约4500亿元，其中74%位于一、二线城市。
2020年，正荣地产的拿地预算为260亿元，较2019年的300亿元预算有所减少。陈伟健也认为购地计划较为保守，但随即补充道，“如果有并购或其他更好的机会，在销售有反弹的前提下，我们不排除增加拿地预算的可能。目前我们手头现金超过350亿，在一个比较健康的水平，所以会密切关注整个土地的市场情况。”
除此之外，对于改善毛利率的举措，黄仙枝表示：“一方面，提高产品能力，加强产品的溢价能力。另外一方面，从成本管控入手，加强整个现金流管理。”