刚刚过去的上半年，或许是长租公寓行业经历过最冷的一个春天。

在这个受疫情波及的春天里，一直以“速度”示人的长租公寓企业在2020年放缓了脚步，将主基调变更为守住存量、提升经营质量。

虽然有着诸多的艰难，但行业内仍不乏少数企业保持扩张的态势，旭辉领寓便是其中之一。曾作为地产总裁经历过从“黄金时代”到“白银时代”的蜕变，也作为创业者感受过长租公寓从盛极到蛰伏的变更，在后疫情时代，旭辉领寓CEO张爱华又将为领寓做出怎样的规划？

抓住市场反弹行情

面对生存的考验，多数长租公寓参与者在规模竞速的赛道上踩下了刹车。

受疫情影响，上半年全国租赁市场整体需求下降，已饱受争议的长租公寓行业在寒风中再度受到了冲击，这一次相对稳健的房企类参与者也未能幸免。根据克而瑞地新引力数据显示，2020年上半年，房企类长租公寓整体规模拓展不增反退，TOP20企业总管理规模约69.23万间，较2019年末下降1.5%。

在张爱华看来，选择扩张或者收缩，这与每家企业的发展阶段有关。对于初期企业来说，肯定先要保证自身能够健康活下去。然而，在上半年末，领寓管理规模由去年年末的68367间提升至74402间，依然保持着一定的扩张节奏。此外，截至上半年末，领寓整体出租率已经回升至92%，其中，多数门店出租率已达到95%以上。根据观点数据显示，在同一时点上，行业内30家头部企业的平均出租率在86%上下。

张爱华更习惯用一个相对正面的视角来看待疫情。在她看来，在这个阶段竞争会更小一些，机会也会更多一些。“对于任何一家企业，即便不是面对疫情，或许也会有其他的不确定因素。不管有没有疫情，每一家企业都应该有一个清晰的战略发展方向，而这也取决于自身核心能力。” 张爱华表示。

正如张爱华所言，疫情同样也是对领寓核心能力的一场历练。在返工人群流动受阻，市场需求量锐减的一季度，没有企业能够不被影响，而能否抓住疫情后市场需求快速回升的机会，则极为考验企业的功底。

 “在疫情以后，领寓内部更多地通过大量数据调研和门店情况，来不断总结如何更好的精准营销，如何保证每一个环节的转换率提升，确保每一单流量不要被浪费掉。”张爱华如是表示。

这样的精准营销背后是领寓的“数据”支撑。“整体来说领寓是以数据和技术来驱动业务的各个环节，用更精准的定位来决策，保证每个环节的效率会用更高效率的来运作，让整体成本运营成本非常可控。”

而在营销之余，大数据也广泛用于领寓的投资、产品等多个环节。据张爱华介绍，领寓通过前期的客户研究，在产品设计上用数字化标签，来清晰的判断产品设计，满足客户需求。 “精准匹配后，既不会因为客户需求没被满足让体验下降，也不会把客户的不必要需求扎根于产品上让性价比不足。”

大型租赁社区里的机会

除快速回暖的市场环境外，以租赁用地为基础的大社区似乎是领寓另一个想抓住的发展契机。

在租售并举的大环境下，大型租赁社区已逐渐成为长租公寓行业供应端的重要增量。例如，在《上海住房发展“十三五”规划》，“十三五”期间将推出租赁住房用地约 340 公顷，并推出租赁住房70 万套，其中租赁住房供应套数占新增市场化住房总套数超过 60%。

谈及此，张爱华直言是行业产品的又一次升级，是一个真正适合长期居住的产品。她表示，一间房的分散式公寓或者是一栋楼的集中式公寓，在过去曾解决了租赁市场的一些痛点，比如说安全性、私密性的增加，但不得不说这些模式也还存在痛点没有解决。跟传统模式相比，集体租赁住房将带来租赁的升级，带来更加多元化的产品，满足更多客户需求。

据张爱华介绍，大社区业务的多元化产品能够更好的满足一个家庭，通过将商水商电转为民水民电将减轻居住成本，此外，还会带来更便宜的技术成本以及更齐全的配套，甚至更便捷的服务以及潜在的社群文化活动等等。“这些都是原来的一间房一栋楼不能提供的。”

“仅从配套来说，租赁住宅也会更齐全一些，因为一般一个租赁住宅社区可能就有上千套房源，他们会配备1000平米-3000平米不等的商业，大至一家超市，小至一间理发店或者小餐饮，这些可以解决社区的一些基本生活配套功能。”

在此背景下，在 2019 年初提出 “轻重结合”发展方向的旭辉领寓，也展开了大社区+轻资产为主的规模拓展方式。资料显示，在近一年多以来，领寓轻资产托管的项目签约量已经占到公司新增规模的70%-80%，而聚焦大B端、大社区的托管项目又成为其中的重点。

无论是稍稍放松的竞争环境，还是不断释放的租赁土地，这个疫情逐渐消散的夏天为乐观的张爱华留下了诸多的机会与挑战，而旭辉领寓又能否借此百尺竿头，蓝鲸房产将持续关注。