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投稿来源：港股研究社

2020年到2021年，物管企业进入加速上市阶段。

据和讯房产资料显示，港股物业板块的总市值由2020年初的2062亿元，增加到了2021年3月的8285.4亿元。

资本对物业行业的看好，同时也激发了物企上市的热潮，今年阳光城旗下阳光智博、富力物业、海伦堡旗下海悦生活、明宇商服等等物管企业相继赴港IPO，预计未来一段时间物业服务企业仍旧会相继涌入资本。

继今年一月荣万家赴港上市成功后，昨天又传来新希望服务通过上市聆讯的好消息，这意味着又一物业股即将诞生。

然而，据中国网财经记者统计，自去年以来共有21家物业公司成功登陆港交所，但在股价方面却有一半处于破发状态。

可即便如此，今年以来物业企业上市仍热潮不减，但物业股经历破发、集中调整后，估值会逐渐的回归合理水平，马太效应也会渐渐凸显，而资本永远只会追捧实力企业，对于中小物业股和缺少亮点的物业股破发也将是大概率的事。

回过来看，刚刚通过聆讯的新希望服务到底成色几何，实力和业绩能不能支撑得起资本的长期追捧呢？

“养猪首富”跨界，新希望服务“破壳而生”

溯其源头，说到新希望服务，不得不提到新希望集团，中国500强企业，由最初的单一饲料产业逐步发展为集农、工、贸、科一体化发展的大型农牧业民营集团企业，涉猎广泛。

而在集团各项业务紧锣密鼓的进行时，新希望地产业务在“三道红线”下融资不断缩紧，加速扩张时如何降负债降杠杆成为了企业面临的问题，于是在物业股遭资本热捧的风口，公司也乘上了这股东风，拆分物业上市。

今年1月，新希望服务正式向港交所提交招股书，开启了IPO征途。

成立于2010年的新希望服务，最早在成都为新希望房地产集团开发的物业提供物业管理服务，在亿翰智库发布的2020中国物业企业综合实力百强中排名第39位。

财务方面，2018年、2019年及2020年，新希望服务分别实现收入2.58亿元、3.81亿元及5.88亿元，同期分别实现净利4105.8万元、6404.1万元及1.1亿元，高于物业行业平均水平。值得注意的是，2020年毛利率高达42.1%。

其收入来自于四大业务，即物管服务、非业主增值服务、商业运营服务及民生服务。截至2020年12月31日，公司四大业务收入占比分别为32.3%、28.6%、19.2%及19.9%。

值得一提的是，公司还获得包括小米和贝壳等6位基石投资者的看好，共认购4940万美元发售股份。

项目管理上，截至2020年12月31日，公司管理65个项目，在管总楼面面积约为1020万平方米，总合约楼面面积约为1530万平方米。截至最后实际可行日期，管理项目增至74项，总在管楼面面积增至1140万平方米，总合约楼面面积约为1790万平方米。

根据《2020年中国物业服务企业在管规模榜TOP100》数据显示，物业企业在管面积门槛抵达1.87亿平米，而其中万科云和雅生活以超5亿的在管面积名列一二，碧桂园服务以40899万平米的在管面积居第三位。

显然，新希望服务虽一直在扩张，但从营收体量上来看，“迷你型”的规模或将成为后期资本衡量其发展的重要因素。

基本面看，新希望服务背靠母公司新希望地产集团，确实有着不错的战绩，但真正回归到本身，在物业行业市场优势并不明显，要讲好“小而美”的故事仍有一些坎需要跨越。

翻开里子看成色，新希望服务的AB面

显然，亮眼的业绩让新希望服务拿到了资本的门票，但细酌招股书数据，新希望服务并不尽完美。

一方面，根据招股书数据，2018年到2020年，新希望服务来自新希望房地产集团极其合营、联营公司以及其控股股东的其他联系人开发的物业项目提供物业管理服务收入分别占同期其它物业管理服务板块收入的100%、100%、97.6%，及总收入的约45.1%、37.0%及31.5%。

截至2020年9月，新希望服务在管55个项目当中，来自新希望地产的项目数量为43个，来自新希望地产的合营或联营公司的项目数量为5个，来自新希望服务的最终控股股东的联系人的项目数量为5个，来自独立第三方的项目在2019年以前均为零，直至2020年前三季度，来自独立第三方的项目数量突破2个，独立第三方在管楼面面积仅占比0.3%。

此外，独立第三方的平均物管费仅1.99元每月每平米，与母公司的3.41元每月每平米有一定差距，营收占比更是微不足道。

以此来看，新希望服务节节攀升的营收，母公司占据了绝大部分功劳，这也铸就了新希望服务的快速成长，而反过来，这也将成为限制其发展的达摩克利斯之剑。

另一方面，区域偏科严重，根据招股书，2018年到2020年，新希望服务在西南地区管理总楼面面积占总在管楼面面积的比例分别为67.3%、52.1%及50.7%，西南地区营收占据了大半壁的江山，其次是华东地区，为28.8%，这两个地区加起来占比超过了八成。

由此，区域的高依赖，容易使公司受单一市场波动影响，长远来看，或成高风险长期伴随左右。

再次，新希望服务虽营收年年升高，实际上，负债也在逐年攀升，招股书来看，2018年仅为2.11亿元，到2019年总负债急剧上升，达到8.95亿元，而到2020年9月底，继续攀升到11.61亿元，负债对资产比率由2018年的36.4%升至2019的67.9%，到2020年攀升至75.4%。

对此，高负债在以轻资产为优势的物管公司实在不占有优势。

最后，对于物管行业，规模是资本考虑的重要因素，在管面积是决定收入规模的根本性要素，大规模的物企显然具有天然优势。而新希望服务尽管在不断扩展，但规模仍属“迷你”，根据而瑞发布的报告显示，截至2020年12月底，物管企业TOP 100在管面积的门槛值为1386万平方米。以此计，新希望服务规模尚无法进入百强。

总的来说，规模难塑亮点、营收高依赖、不断攀升的负债，都将成为新希望服务后期要解决的麻烦。

布局多元化产业，新希望服务能不能拓宽资本“护城河”？

事实上，新希望服务面对自己的规模劣势，一直在寻求更为独特的故事以获得资本的青睐。

另辟蹊径，企业也确实找到了一条适合自己的赛道，构建多元化服务，在基础的物管服务之外，还包括协助开发商案场销售为主的非业主增至服务、商业运营服务、特殊生活服务，其中，生活服务板块还包括拎包入住、维修保养、资产运营、零售餐饮等。

数据显示，截至2019年及2020年9月30日止的九个月，来自生活服务的营收从2470万元暴涨131.58%至5720万元，占总营收比例从8.8%升至15%，未来有望进一步增长。

以此来看，多元化服务的构建也确实为企业的发展带来了一些增值空间，但对标整个营收占比，仍成不了体量。

与此同时，现阶段的物管行业赛道热闹非凡，各家物企举全企之力进击资本，2020年上市物企翻倍，竞争愈发激烈，而扎推上市的物业股也并没有全部受到资本的青睐，今年年初第一支物业股荣万家在港上市首日破发，开盘价报12.8港元，较发行价跌4.9%，收盘价为12.48港元/股。

此外，去年上市的恒大物业、金科服务、世茂服务等等物管企业均在上市的首日盘中破发。

显然，供股过量之后，上市物业公司服务同质化越来越明显，公司亮点也越来越难以凸显，投资者对上市公司的辨识和挑剔程度则会变得越来越高，大公司会被追捧，而业绩表现不佳的公司则会被进一步边缘化，IPO破发、股价回调则变成了常态。

反过来看，新希望服务在资本市场中并没有特别的优势，反而在管规模小、过度依赖母公司、外拓能力弱存在劣势，狙击资本并不容易。

总的来看，依托中国500强母公司，新希望服务发展一路顺风顺水，但营收体量的迷你以及高依赖症或成发展掣肘，要想在资本市场一路高歌前行，能否在多元化业态上有效拓宽护城河将是关键。