文|氢财经 陈启和

在发布2021年中报后，广州富力地产股份有限公司（简称“富力地产”，2777.HK）决定宣派中期股息每股人民币0.10元。半年报一出，富力地产多只债券价格开始持续下跌。

尤其是进入9月，短短一周内，“16富力04”、“18富力10”、“18富力08”、“19富力02”跌超均达15%。与富力地产债券相比，富力地产股价更加不容乐观，后者自6月15日以来连续下探，截至9月11日收盘报5.92港元/股，相较于年内的高点9.71/股跌去近四成，其总市值仅为220多亿港元。

富力地产在2018年冲击实现了“千亿”梦想后，不但规模难以继续增大，甚至赚钱的能力也在下降，资金压力陡然增大。

“千亿”规模后遗症

上半年，富力地产协议销售金额为650.8亿元，协议销售面积约为485.2万平方米，同比分别增长18%及6%。按照年初制定1520亿元的全年销售目标，上半年完成年度目标的42.76%，不及目标一半。富力地产表态称，随着全国范围内项目推售，将继续执行年初制定的销售目标。

其实，这不是富力地产第一次没有达成既定业绩目标，2019年、2020年实现的销售额分别为1382亿元、1387.9亿元，完成率为86.38%、91.31%。从目前大环境来看，富力地产或将连续三年无法完成年度销售目标。

据富力地产公布的财报显示，尽管2021年上半年其营业额同比增长18%至394.9亿元，但毛利及纯利分别减少至85.7亿元及31.8亿元；同时毛利率较上年同期的33.5%下滑11.2个百分点至22.3%。

富力地产4月发布的2020年年报显示，无论是营业收入还是重要盈利指标均有所下滑，利润总额同比下滑甚至达到20%。可见，富力地产自2020年以来利润持续下滑，且一直延续到2021年上半年，其盈利能力持续承压。

富力地产表示，“毛利率下跌是由于调整平均销售价格以加快销售速度，以致影响集团的毛利率。”但是营收增收，毛利及纯利却双双下跌，股债市场并不买账。而招银国际的研报表示，富力地产的中期业绩显示公司的流动性趋紧，毛利率恶化，三条红线指标基本没有改善。这才是富力地产近期股债双降的真正原因。

2020年8月，多部门明确了收紧地产企业融资的“三道红线”。据富力地产财报显示，2020年末富力地产已全踩“三道红线”。近半年多来，富力地产这一情况并没有改变。

减法自救

据乐居财经研究院9月3日发布《2021上半年内房股“三道红线”榜》，截止2021上半年末，52家内房股披露“三道红线”数据。其中，绿档房企有26家，黄档房企有21家，橙档房企有4家，红档房企有1家，这唯一的一家红档房企就是富力地产。

IPG中国区首席经济学家柏文喜指出，富力地产不是不想让自身的三项指标尽快归位，而是富力地产自身的流动性太差、现金流承压，导致三项指标迟迟不能达标。

其实，自去年的“三道红线”出来后，不少房企显著地降低了杠杆、增厚了现金对负债的覆盖，加速转档脱离红线，无奈富力地产在“三条红线”合规方面行动相对比较迟缓，至今仍“稳稳”踩住了三条红线。

对此，富力地产表示，对于有大量资金投入的现有及未来项目，其将寻求达成更多策略性合作，在继续发展该类项目的情况下降低资金需求。

一方面，富力地产减少新增土地，在克尔瑞监测的《2021年1-6月中国房地产企业新增货值TOP100排行榜》，前100名已不见富力地产的身影。另一方面，富力地产逐步将土地储备的重心转移至一线及二线城市，达到其土地储备总量的53%。

中期业绩会上，富力地产董事长李思廉表示，未来9个月，富力地产可能将在国内外处理250亿到300亿债务。争取在2021年年底将富力地产的净负债率在177%的基准上再降10个点左右。

李思廉也透露，上述这些债务超过一半会有重组的安排，其他的靠资金和销售来抵消。大量债务即将到期，对富力地产来说更是雪上加霜。

从当下股债的情况来看，现实只能说很骨感。

富力地产半年报发布后，惠誉将富力地产的评级展望从“稳定”下调至“负面”、标普将富力的长期主体信用评级从“B+”下调至“B”、穆迪则对富力地产企业家族评级下调至“B3”，列入下调观察名单。柏文喜表示，各大机构下调富力地产的评级，这意味着富力地产的偿债能力成恶化趋势。

富力管理层表示，公司将每年达标一条“红线”指标，“2021年一条，2022年一条，2023年一条。”照其计划，今年末将完成消灭1-2条红线，2022年末降至“绿档”。对于富力地产而言，消灭“三道红线”目标或许并不如管理层想的那么简单。

2020年年报发布时，富力地产还披露了2021年的销售目标：“本集团根据可售资源制定2021年的协议销售目标为人民币1500亿元。”一边要减法消灭红线一边要加法增加销量，富力地产不得不说太难了。