2021年上市房企盈利能力指标下降,经营管理效率有所提升

2021年,我国商品房销售面积及销售金额均有不同程度增长,但在“房住不炒”和“三稳”政策影响下,房地产行业整体规模增速持续放缓。

中国房地产业协会和上海易居房地产研究院5月26日发布的《2022房地产上市公司测评研究报告》显示,去年上市房企总资产规模均值出现五年来首次下降,为1549.12亿元;净资产收益率及净利润指标也大幅下降。

经营指标的变动与分化带来了排名的变动。

上述报告显示,地产上市公司综合实力TOP10名单中,万科继续蝉联榜首,保利发展、中国海外发展则跃居第二、三名;碧桂园位列第四名;金地集团、旭辉控股集团则为新晋10强企业,分别位列第九、十名。

上市房企总资产五年来首降

增收不增利态势明显

综合来看,2021年上市房企各项盈利能力指标均较上年有不同程度的下滑。

上市房企总资产均值方面,2021年这一指标同比下跌1.82%至1549.12亿元,出现五年来首次下降;净资产均值则同比上涨8.38%至365.14亿元,但增速较去年有所下降。

虽房地产开发业务收入均值同比上涨7.21%至294.79亿元,但营业利润均值下跌18.41%至42.81亿元,净利润均值则同比下降21.70%至25.19亿元。增收不增利态势明显。

资产收益率方面,上市房企净资产收益率均值减少5.74个百分点至3.04%;总资产报酬率均值2.65%,较上年下降0.97个百分点。

不过,上市房企上述指标分化,优秀企业仍保持了较好的盈利能力。

从绝对盈利能力来看,11家上市房企净利润超过100亿,占比6.96%;25家上市房企出现亏损,占比15.82%。

从相对盈利能力来看,仅3家上市房企总资产报酬率高于10%,占比1.90%,相比2020年的占比下降;这一指标介于5%-10%的上市房企占比略有提升,介于0-5%的上市房企占比略有下降,小于0的上市房企占比连续两年明显提升。

存货周转效率提升

偿债能力有所好转

行业下行背景下,房地产行业金融属性减弱,加上集中供地、“三道红线”等政策不断升级,企业资金回笼和去化压力较大,更加重视提升管理效率。

2021年,虽上市房企存货均值同比上涨5.57%,但增速下降9.23个百分点,存货周转率、流动资产周转率和总资产周转率均值均小幅提升,分别为0.40,0.30和0.21。

值得注意的是,不同规模企业存货情况分化明显,10强上市房企总存货占比约43%,30强房企占比约74%,50强房企占比约86%。

此外,上市房企2021年偿债能力有所好转。

长期偿债能力方面,2021年上市房企剔除预收账款后的资产负债率均值为61.62%,同比下降2.09%;净负债率均值为87.68%,较上年下降7.39个百分点。

短期偿债能力也有所提升。去年上市房企流动比率均值为1.66,速动比率均值为0.65,两项指标与上年基本保持稳定。现金短债比中位数为1.33,较上年提升2.31个百分点。

资本市场不看好

房地产板块走势大幅跑输大盘

盈利能力下降、宏观调控趋紧、部分企业出现流动性问题等多重因素作用下,地产企业资本市场表现不理想,地产指数震荡下行。

总体来看,两地房地产板块走势均较大幅度弱于大盘。

以2021年12月31日收盘价计算,申万房地产行业指数全年累计下跌12.94%,跑输沪深300指数7.74个百分点,在申万28个一级行业内排名靠后。恒生中国内地地产指数全年累计下跌30.61%,跑输恒生中国100指数9.48个百分点。

2021年,房地产上市公司的每股收益平均值出现大幅下滑,公司估值水平也延续了近年的走低趋势,市盈率和市净率指标显著低于全市场平均水平,说明市场对于行业前景的预期较为悲观。

此外,由于企业盈利能力大幅下滑,流动性危机集中爆发,房企分红也出现较大幅度下降,多家企业不分红。