文|野马财经 赵普 苏影
编辑|卢泳志
不久前，披露163亿元亏损和近300亿元借款违约的富力地产（2777.HK），让不少人回忆起5年前向富力地产兜售资产的王健林，有人赞叹王健林是“大智若愚”，也有人说他是“因祸得福”。
不论如何评价，王健林确实躲过了传统房地产开发的“冰封时刻”。而随着今年全国各地相继放松房地产管控、疫情逐步缓解，多家开发商开始寻求接盘方“续命”，曾经“卖卖卖”的王健林也颇有收购之意。
但与历史不同的是，现在的王健林更喜欢通过“轻资产”的管理方式介入。
回收“万达一号”项目股权，万达开启“抄底”模式？
8月11日，中融国际信托有限公司转让广东肇庆鼎湖万达地产开发有限公司（简称：“肇庆鼎湖地产”）35%股份，万达地产集团有限公司接盘。
工商资料显示，肇庆鼎湖地产成立于2019年，最初由万达地产集团100%持股。2021年中融国际信托加入，持股35%成为第二大股东。如今中融国际信托选择退出，公司股权又重回万达地产集团手里。
来源：爱企查
实际上，万达在肇庆的投入计划很有想象空间。据公开资料显示，2019年到2020年，万达在肇庆投入约16.4亿元，获得6宗土地，均集中在鼎湖区域。
这6宗地块的规划建设，包含万达广场、体育公园、综合体育馆、展示中心以及2个幼儿园，其中3宗地块统称为肇庆鼎湖万达广场项目，预计总投资60亿元，不仅有万达广场商业项目，还有两期住宅项目开发。
不仅如此，2020年9月，万达还与肇庆政府签约，计划打造肇庆万达国家度假区项目，预计投资达100亿元，有媒体称万达集团把肇庆万达国家度假区项目作为“万达一号”项目打造。
王健林看上的可能还是肇庆作为粤港澳大湾区重要节点城市的区位利好，以及潜在的土地价值，毕竟这是他之前最主要的拿地逻辑。
除了收回“万达一号”项目的股权，万达集团最近半个月也增加了和AMC机构的会议，展示出王健林对介入其他地产项目的兴趣正在增加。
同样在8月11日，万达投资集团首席总裁助理、集团财务中心总经理吴永刚专门去了中原资产管理有限公司，并表示双方在存量资产处置、金融资产交易、招商引资等方面进行了深入交流，一同前往的还有多位万达集团南区区域总部高管。
而在7月26日，万达集团与中国华融在集团总部召开轻资产合作研讨会，万达集团总裁齐界，中国华融党委副书记、执行董事、总裁梁强出席会议。
5年来介入20余项目，轻资产下场“救市”
实际上，万达集团近年来一直在物色有潜力的项目，尤其是有地段价值、客储基础的项目，更是万达的偏爱。
据不完全统计，自2018年以来，万达集团通过战略合作、托管等方式已介入20余个地产项目，其中不乏烂尾停摆者，包括黑龙江大庆让胡路万达广场、广州海珠万达广场、上海崇明万达广场、汉阳四新万达广场等。
目前，上述项均已完成改造、更名并陆续开业。据万达集团消息，2020年上海崇明万达开业3天客流量达到近74万人次，销售总额近5000万元；同年，在大庆让胡路万达广场“壹周年庆”时，其单日客流也突破13万人次，实现销售额791万元。
来源：万达集团官网
今年以来，辽宁葫芦岛兴隆大家庭购物中心、江西赣州巨亿广场、忻州田森汇等遇难项目也接连传出将由万达集团托管的消息。7月5日，万泓置业重整管理人宣布，万达集团还被选定为万泓置业后续投资运营机构，负责运营此前烂尾项目万泓中心。
而除接盘“遇困”项目外，2022年，万达集团还与部分资金链紧张的房企，如建业集团、鑫苑集团接连签署战略合作协议。另外，建业集团也希望将全部商业项目整体出租给万达商管或其关联方。
据“界面新闻”援引知情人士透露，万达集团将以7亿元获得建业集团旗下商业项目10年左右运营权。而建业地产（0832.HK）商旅业务2021年的租金收入约为2.03亿元。
从目前来看，万达集团介入项目盘整的方式，仍是以“轻资产”管理入场，这一战略最初是王健林在2015年就提出，在2017年7月出售酒店和文旅等重资产项目后，更专注于“轻资产”战略。
具体来看，万达集团签约的轻资产运营模式主要有三种：与企业联合打造新商业万达广场；接管城市旧购物中心，进行改造；负责第三方酒店运营管理等。
目前，万达集团及旗下万达商管集团、万达酒店及度假村已经与至少25家企业签订协议，在商业、酒店、文旅等多领域开展业务合作，代表房企如美的地产、绿景中国、华南城等均曾与其联手。
多年轻资产，攒下多少钱？
此时抄底房地产项目，似乎是一个不错的时机，但王健林准备好足够的资金了吗？
7月18日，万达在线上投资者会议上介绍，大连万达公司境外约有15亿美元资金，万达商管约有5亿美元资金。
而在最近两个月内，万达各类主体在境内外，又陆续完成10亿元中期票据、2.75亿美元和2亿美元贷款等融资，获得约42.03亿元的资金。
在万达集团目前的业务划分中，大连万达商业管理集团股份有限公司（简称“万达商管”）无疑是最重点的业务板块，囊括万达广场和万达酒店及度假村两大核心资产，也是万达轻资产战略的主要抓手。
据财报数据显示，万达酒店2021年收入约8.73亿港元，同比增33%;归属股东净利润约2.4亿港元，同比增45.65%；而作为万达集团旗下商业物业运营管理的唯一业务主体，珠海万达商业管理集团股份有限公司（简称“珠海万达商管”）2021年收入约234.81亿元，净利润35.12亿元。截至2021年底，珠海万达商管现金及现金等价物约为188.83亿元。
一系列数据显示，万达手握资金不少，但王健林似乎仍有更大的胃口，去年10月以来，万达旗下珠海万达商业管理集团已经连续两次递交赴港IPO，显示了登陆资本市场以继续融资的渴求。
今年4月22日，珠海万达商管更新了《招股书》资料，继续推进上市。接近珠海万达商管的人士称，目前该公司尚未获得中国证监会对珠海万达商管发行H股的批复文件，也就是常说的“大路条”，正常情况下要先拿到“大路条”，才会推进香港联交所的聆讯等程序。
从时间对比来看，万物云在今年4月1日正式向港交所递交IPO申请，在7月18日收到“大路条”，时隔3个半月。而珠海万达从递交招股书到目前为止，等待的时间已经超过万物云。
据万达官网显示，珠海万达商业管理集团是万达集团旗下商业物业运营管理的唯一业务主体，截至2021年12月31日，珠海万达商业管理集团已开业在管项目417个，商业运营总建筑面积5896万平方米，其中第三方项目132个；已签约待开业项目161个，其中第三方项目139个。
“近两年万达也有很大压力，影响最大的就是‘疫情’的冲击，以2020年为例，珠海万达商管所管理的商业广场客流量较同比下降了约14.91%，平均出租率降1.5%。销售及分销开支超过10个亿，同比增加280.6%！但同年溢利较上年下降10.9%。”接近珠海万达商管的人士表示。
无论是持续申请IPO，还是陆续盘整同行项目资产，王健林都已经在展示将要持续扩大业务规模的“斗志”，只是征途之上风险与机遇并存。
你觉得2022年，王健林的万达商管能够实现上市目标吗？