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蓝鲸盘点|2018百强房企规模“变速”,绿城中国、雅居乐等房企掉队
摘要

在2018年,有房企迅速实现规模跃升,成功挤进千亿军团,亦有房企业绩一落千丈,逐渐失去规模话语权,是什么导致它们的业绩剧变?进入2019年之后,房企们又将面临着怎样的机遇和挑战?

在“房住不炒”总基调下,2018年,房地产行业成交量整体呈现出趋稳态势,而房企间的规模化竞争仍在加剧。据克而瑞数据显示,2018年,中国房地产行业整体业绩规模进一步增长,其中TOP100房企全年销售金额同比增长35%。

房企规模之争下,微妙的政策形势、瞬变的市场行情都在挑动着房企的敏感神经。蓝鲸房产梳理发现,随着2018年房地产行业市场集中度持续提升,房企销售额仍处在快速增长通道。与此同时,百强房企规模发展出现明显“变速”轨迹,不同规模房企的发展呈明显分化态势。包括龙头房企规模竞争步伐放缓,小房企们丧失发展资源淡出地产舞台,中型房企成为异军突起的阵营等,都成为2018年房企发展典型特征。

在2018年,有房企迅速实现规模跃升,成功挤进千亿军团,亦有房企业绩一落千丈,逐渐失去规模话语权,是什么导致它们的业绩剧变?进入2019年之后,房企们又将面临着怎样的机遇和挑战?

TOP30房企排名波动幅度较大,绿城中国、雅居乐等明显下滑

伴随房地产行业集中度不断提升,2018年,规模型房企凭借广泛布局和雄厚的资金实力,市场份额越来越高。其中,碧桂园(HK:02007)流量销售金额超7000亿元、万科集团(SZ:000002)流量销售金额超过6000亿元、中国恒大(HK:03333)销售额已突破5000亿元,并且,销售排行榜前10房企均超过2000亿元规模,千亿房企军团已扩充至30家。

克而瑞数据显示,TOP3和TOP100之后的房企集中度较前两年基本持平,TOP4-TOP100之间的房企集中度在不断加深。而在集中度增速方面,明显看到TOP11-TOP50房企的集中度处于高度增长态势。

由此可见,中型房企成为2018年规模增长的“主力军”。随着房企竞争加剧,2018年房企的千亿军团大幅扩容至30家,同比2017年新晋千亿房企达13家,新增千亿房企数量达到历史之最。包括阳光城(SZ:00671)、中南置地(SZ:000961)、正荣地产(HK:06158)、金科股份(SZ:000656)等,多数新晋千亿房企,均首次突破了千亿规模。

亿翰智库研究主任张化东向蓝鲸房产分析认为,2019年,市场逐步见顶的情况下,预计新增千亿房企的数量将有所放缓。随着市场格局的形成,未来冲入千亿的难度将越来越难。因此,对于已经跨入千亿的房企而言,优势或将越来越大。

蓝鲸房产根据克而瑞数据整理

此外,蓝鲸房产梳理发现,TOP30之内的中型房企业绩波动尤为明显。有的房企销售情况大幅提升,如新城控股(SH:601155)、世茂房地产(HK:00813)、阳光城、金科集团、中梁控股、中国金茂(HK:00817)、融信集团(HK:03301)、祥生地产等房企销售增幅均在70%以上。而与之相对的是,如绿城中国(HK:03900)、华夏幸福(SH:600340)、雅居乐(HK:03383)等房企的销售增幅在20%以下,增速明显低于平均水平。在增速不佳的同时,这些房企的销售排名也随之下降,较为典型的排名变化,如绿城中国排名下滑6名至17名,雅居乐排名下滑5名至29名。

对于房企业绩表现差异较大的现象,易居中心总监严跃进向蓝鲸房产分析表示,这与企业的城市布局是否科学有关。“部分房企业绩规模增长很快,很大程度上是因为布局的城市成交量不错,进而对于此类开发商产生利好,加速业绩提升。而另一部分房企则受到政策调控的影响,会对重仓政策‘雷区’的企业业绩形成影响。”

以雅居乐为例,海南是雅居乐地产项目中最重要的布局阵地,其在海南的文旅大盘雅居乐清水湾项目是雅居乐的重要业绩来源,曾在2017年雅居乐销售额中占比达到20%以上。但由于2018年海南全域限购的影响,海南楼市随之冰封,雅居乐的销售业绩也遭受重创。据媒体报道称,2018年前11月,雅居乐清水湾项目仅完81.93亿元,远低于130亿元的销售目标。

另据雅居乐公告数据显示,截至2018年12月31日,雅居乐项目累积预售金额合计为1026.7亿元,未完成1100元销售目标。

对于中型房企的销售表现,克而瑞分析师房玲对蓝鲸房产表示:“在规模相近、竞争激烈的TOP30房企中,增速的比拼是十分重要的,此类房企在规模增速上的掉队需要警惕。”

三四线城市政策红利消退,房企快速“转舵”

2018年以来,“围猎”三四线市场成为房企销售的典型特色。在上一轮“去库存”政策的效应下,房企们抓住三四线城市的“棚改货币化”政策红利,用高周转方式快速在三四线城市取得销售业绩的提升。据克而瑞数据统计显示,2018年前11月,68个典型城市商品住宅成交面积合计39072万平方米,与2017年同期持平。其中一、二线城市成交同比均小幅下滑,三四线城市成交微涨6%。

来源:克而瑞

在去库存政策的影响下,三四线城市成为今年楼市的成交“主力”,房企们也顺势转向三四线市场拿地。克而瑞显示,2018年房企在三四线城市新增土储建面占比接近6成,比二线城市高出20%,而一线城市因受供应紧张等因素影响,占比仅有4%。

调控加码下,在2018年上半年,三四线城市成为多数百强房企的首选。据蓝鲸房产统计数据显示,2018年上半年,大量品牌房企涌入三四线市场,提高三四线市场拿地比例,其中华润置地、金科地产、荣盛发展、旭辉集团、招商蛇口等房企新增土储向三四线城市倾斜明显。

蓝鲸房产据同策研究院数据整理

以图中新增土地建筑面积最多的华润置地为例,数据显示,华润置地的新增三四线拿地规划面积由2017年的153.2万平米提升至2018年的418.56万平米,对应比例由20.06%的占比增加到86.56%,上升66.51%。另以三四线市场占比最多的碧桂园来说,2017年碧桂园三四线拿地规划建筑面积三四线占比73.37%,2018年上半年度三四线拿地规划建筑面积占比76.89%,上涨3.62个百分点。

但随着2018年6月“棚改”政策收紧之后,一些人口缺失、需求增长乏力的三四线市场则成为房企们的业绩“雷区”。此前加码布局三四线城市的房企快速“转舵”。

例如在2018年下半年,华润置地转而回归一二线市场,在长春、武汉等二线城市大力布局,截至前11月,一二线拿地金额占比提升13%。碧桂园在2018年下半年的三四线市场拿地的金额也大幅度下降。有媒体报道称,其在“三四五线城市‘全覆盖’拿地策略也在2018年8月开始明确叫停。另据wind数据显示,碧桂园在一季度、二季度、三季度拿地金额分别为:620.8亿元、827.9亿元、137.9亿元,三季度拿地金额出现明显下滑。

除华润置地、碧桂园之外,据蓝鲸房产不安全统计,亦有中国恒大、绿地控股、阳光城、中梁地产等在内的多家重仓三四线的房企,纷纷转为“谨慎”态度,放缓三四线的拿地步伐。

张波指出,随着棚改政策的逐步调整,未来三四线城市的分化也会愈加明显,同时由于棚改政策逐步接近尾声,未来一二线城市的布局将是品牌房企拿地开发的重中之重。

值得注意的是,随着三四线市场明显转冷,部分经济基础薄弱、人口流出较大的三四线城市正面临着去化困难的危机。克而瑞2018年11月发布数据显示,三四线城市在售项目去化率持续走低,去化率由6月份83%降至三季度50%,11月份进一步回调至33%,多数三四线项目已然陷入去化困难的窠臼。

对此现象,同策分析师房玲向蓝鲸房产分析认为,购买力严重不足是制约三四线成交的最大障碍,大部分三四线市场仍然势必进入深度调整期。

同策研究总监张宏伟指出,现如今房企本身回款就慢,融资更是难上加难。伴随着房企在三四线的布局下沉,后期需要着重关注营收与回款问题。

2019年楼市进入调整通道,中型房企竞争将呈“白热化”

纵观2018年市场,调控政策经历了由紧到松的过程,2018年3月两会重申“房住不炒”,7月底政治局会议“坚决遏制房价上涨”,8月住建部要求“稳地价、稳房价、稳预期”。而进入第四季度,调控政策更是出现明显的松动迹象,广州、武汉、南宁等部分城市局部放松限价,多城市下调房贷利率上浮比例,菏泽的一纸“取消楼市限售”更是成为2019年楼市调控新方向。

调控放松信号下,2019年的房地产市场也将进入新一轮调整通道。中信建投研报表示,无论是从数据还是从我们近期调研所得到的反馈,全国重点城市的景气度确实已经开始逐步调整,未来行业将面临更为激烈的竞争。

在长效机制的政策影响下,基于房地产长远发展考虑,稳定成为2019年业内专家们的共识。恒大首席经济学家任泽平认为,2019年的房地产销售面积会小幅回调,同时坚定房地产市场发展在城镇化加速红利和住房消费升级的基础上会逐渐走向稳定。

新城控股副总裁欧阳捷也表示,政策还会延续,房地产的定位已经从拉动经济增长的火车头转变为中国经济巨轮的压舱石,房地产市场的核心诉求就是稳定压倒一切,楼市将进入横盘时代。

在密集的限价、限售等政策调整下,房企们也开始转换“赛道”,不少房企已经开始高呼“活下去”的口号。在追求规模化的同时,房企们也需要思考未来的发展方向。

58安居客房产研究院首席分析师张波认为,“房企侧换挡将在2019年表现得更为明显,具体则呈现以下三个维度的变化:从粗放的城市群战略到精细化区域深耕战略的换挡;房企的集中度从千亿级房企猛增到数量稳定的换挡;房企的竞争力从规模化效应到产品力驱动的换挡。”

他进一步强调,2019年房企的竞争也将更为激烈,龙头房企规模化的脚步有所放慢,但中型房企之间的竞争将出现“白热化”。

整体来看,在政策调控放松的信号下,2019年的房地产市场将迎来新的格局。随着房企规模竞争持续加剧,机遇与挑战并存之下,对房企也将提出新的考验。新的一年中,谁将乘风破浪激流勇进?值得关注。

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