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荣盛发展:债台高筑终圆“千亿梦”
摘要

业内人士认为,虽然现金流为负是大多数房企真实写照,但连续将近8年现金流为负,跨越时间之长,流出额不断扩大,荣盛发展堪称特殊案例。

中访网•地产观察(李媚)高负债高质押一直是荣盛发展的诟病,千亿梦并不是那么好做的。

中访网获悉,去年12月,荣盛发展(002146.SZ)的签约面积及签约金额均创2018年全年单月最高。此外,其销售收入也首次突破千亿大关,远超公司年初制定的880亿元的销售目标。

荣盛发展这一增长势头也延续到了2019年。荣盛发展公布,2019年1-2月,公司累计实现签约面积80.10万平方米,同比下降5.08%;累计签约金额93.14亿元,同比增长9.28%。

不过,在签约额报喜的四日后,荣盛发展再度发布公告称,将发行2019年度第二期超短期融资券,发行规模为10亿元,用于偿还此前的项目贷款。作为河北省首家通过IPO上市的房地产企业,荣盛发展如今已成为“河北地王”,为了完成千亿目标,其发展出了用高质押、高负债的手段大举拿地的成长模式,业内专家甚至将荣盛发展这一模式描述为“大跃进”。

从荣盛发展的负债中也能可见一斑。据其三季报显示,公司负债总额为1816.15亿元,资产负债率为84.89%,在A股133家上市房企中位列第16位;有息资产负债率为34.8%。从2015年至今,荣盛发展的资产负债率也一路走高,从78.6%越过房企资产负债率80%的红线,至84.68%。

想要大举拿地,没有钱可不行,荣盛发展也走上了频繁发债的漫漫长路。从去年下半年至今,荣盛发展共进行了4次融资:拟申请发行两单共80亿元的公司债券、拟向股东荣盛控股和荣盛建设借款70亿元、拟在境外发行总额不超过5亿美元的公司债券、注册发行20亿元的超短期融资券、发行10亿元的2019年度第二期超短期融资券。

另一方面,荣盛发展的负现金流也让投资者“捏了一把汗”。中访网梳理发现,荣盛发展在过去7年的时间里,其经营活动产生的现金流量净额均为负数,在2017年才第一次变为正数,至于未来能否持续仍是个未知数。

业内人士认为,虽然现金流为负是大多数房企真实写照,但连续将近8年现金流为负,跨越时间之长,流出额不断扩大,荣盛发展堪称特殊案例。

在巨额负债及负现金流的压力下,荣盛发展大股东甚至走进了质押股权这一“雷区”。中访网发现,自2016年来,荣盛发展开始频繁进行质押式回购,截止去年11月,荣盛发展连续发布两则股份质押公告,质押股数合计达1.9亿股。大股东累计质押比接近90%。

股权质押的“雷”在于,一旦公司股价快速走低,且股价下跌到质押红线,大股东会面临被强行平仓风险,给公司股价带来更多的不确定性因素。

房地产行业已从去年就步入初冬,而荣盛发展也感到了焦虑,其激进发展所带来的后果是,荣盛发展被逼得要求全体员工参与公司的房产销售。据此前蓝鲸地产爆料,河北荣盛下发了一条新指令,要求公司非销售员工在年底前自己或推荐他人购买一套荣盛在石家庄的任意一项目房源,在去年11月、12月买房,可以享受全款9折,贷款9.5折优惠。如果公司下达的指标完成不了,那么该员工将被纳入淘汰序列。所谓的淘汰序列,就是人事部门根据个人任务完成情况,决定是否继续留用。

尽管这一消息最后被荣盛发展否认,但从其过去激进的发展历程来看,能做出让员工“接盘”的事也并不让人感到意外。

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