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500亿高空,背负贝壳左晖腾身一跃
摘要

2018年4月,中国最大中介链家的老板决定更换赛道,从房产中介换到互联网平台;一年之间,链家向贝壳的转轨动作生猛,亿计的真金白银砸向推广,向其他房产网络发起刺刀战...

作者:地产大漫话

已经难分人神的老道张三丰创了一种很牛的功夫,叫“梯云纵”。

俞岱岩耍过,是这么干的:“提一口真气,左掌拍向船边。一借力,双臂急振,施展‘梯云纵’轻功,跟着又上窜丈余”。张翠山也耍过,“身形纵起丈余,跟着使出‘梯云纵’绝技,右脚在山壁一撑,一借力,又纵起两丈”。

到了高空,还能再次爬升,这是多少人梦想做到的事。

2018年的4月23日,中国最大中介链家的老板左晖决定换赛道,从房产中介换到互联网平台,贝壳找房成立。左晖想的也是再上更高处。

一年之间,链家向贝壳的转轨动作生猛。全部主力人员转向贝壳,亿计的真金白银砸向推广,向其他房产网络发起刺刀战……

其实,一年过去,尽管“掏空链家”质疑不断,贝壳找房的权属疑云重重,贝壳找房与领头友商的流量悬殊,左晖自己就说过,最坏的结果是“贝壳没做成,链家也没了”……

众说纷纭,两个关键问题依然充满悬念:其一,为什么左晖不满于“最大中介头子”,all in开放平台——“贝壳找房”为什么?其二,房产平台的战争,贝壳会赢吗——贝壳未来会怎样?

互联网执念

小米上市前,雷军特别在意的是,小米会被看成是一家什么属性的公司。“小米是一家以手机、智能硬件和IoT平台为核心的互联网公司。”雷军坚持小米本质是互联网公司。

不过外界对此争议不断,认为小米的互联网营收占比太低,不足以称为互联网公司。尽管雷军随后有所妥协,“不必纠结于小米是硬件公司还是互联网公司,小米是一个新物种......”这还是导致小米IPO过程中估值从1000-2000亿美金一再下调至500-800亿,最终定格在500亿美金以内。后来的痛失互联网概念,让雷军好久耿耿于怀。

过去的二十年,互联网、平台、人工智能、大数据……这些定性,成为全球资本市场点石成金的魔法棒,每一个词汇能攀附上,都导致市值的几何式倍增。

这基本能解释,为什么耿耿于怀这些概念的,不仅雷军,还比如左晖。4.23日,两家未上市独角兽,贝壳、瑞幸都各自放了大卫星,瑞幸发布IPO计划,左晖则在北京召集了一场盛大的趴体。

两家街头吃饭的公司,一个街边卖房的房产中介,一家街边卖咖啡的餐饮店,“互联网、AI”也成了他们的魔怔:

瑞幸说,自己是“技术驱动的“新零售”模式,“在科技的推动下,技术是我们业务的核心”。贝壳说自己是“以技术驱动的新居住平台”。

这些年,普通群众眼见的中国创业圈,越是在商业金字塔顶端,就越发是语言大师。说起自己到底干什么,一抽象描述,就文句辉煌,一脱华贵衣裳,也可能露出银样镴枪。

喜欢释放“学计算机专业”背景信息的左老板,对互联网、大数据这些话语有信手拈来的能力,当然也偏爱,每当重要场合演讲,不断重复。

今年的大会上,贝壳郑重宣布贝壳“大平台模式跑通”了,要“以数字化手段重塑居住产业互联网”。不过,在其准备要推出的新计划中,群众此前没见过的新事物也就只有“AI讲房”。

显而易见,从链家到贝壳一周年,左晖的又一个新故事结束了开篇,进入了情节全面铺开的中盘。在跟客户说实话都没法保证的行业,要带领群众进入5G物联网、人工智能的新时代。

这应该就是左晖带领链家突破五重困境的总方针路线了。

市值:高处不胜寒

链家的发迹史充分证明,左老板是很懂得把尽可能多的重量级资源搬上自家战车的。尤其从2014年开始,各路资本大规模进入,成为链家加速攻城略地的军火库。

2014年初到2016年,腾讯、百度、华兴、复星等知名投资基金,鼎晖投资、高瓴资本等投资机构给予链家至少数十亿投资,同期,链家启动全国化并购,先后并购成都伊诚、上海德佑、北京易家、深圳中联、广州满堂红等当地最大中介。

资本化并购,将链家估值步步推高。2017年1月,融创26亿入股,链家估值达到416亿。按融创的公告,2015年链家税前净利润约11.96亿,彼时其估值取得逾40倍市盈率。紧随其后,万科、腾讯、融创等再次投资,链家估值达到466亿。

如果按2018年估值对应据传的链家2017年6.3亿净利润,其市盈率已约100倍。这个数字可以让市盈10倍左右的万科、碧桂园、恒大眼红得变成兔子。

链家为什么值这么多钱?在高处不胜寒的链家身上,这也成为逻辑悖论。

链家是个什么公司?如果其本质是个领先的中介服务者,可类比的,人员规模指标大约为链家近半、经营利润与链家几乎持平的我爱我家总市值约150亿,链家2018年估值摸高870亿。如果链家对标互联网平台的话,昔日全球最大房产网搜房总市值已跌落至6.7亿美元,流量规模遥遥领先链家+贝壳、横跨房产汽车招聘生活服务的58同城市值约700亿人民币。

“链家/贝壳”>“我爱我家+搜房+58房产+安居客”总市值的支撑依据是什么?既无法知晓左晖内部自洽的逻辑,也无法知晓,那些入股的资本大鳄是怎样被左晖说服的。

不过,以前被说服的资本家也开始心里打鼓。2018年9月,链家以约130亿美元的估值向投资者融资约20亿美元,包括腾讯控股和华平投资,觉得估值过高,华平投资最终退出。

2019年3月25日,链家/贝壳宣布启动D轮融资,已获得腾讯领投的8亿美元,并获得微信九宫格入口。

尽管链家/贝壳乐于释放这样的故事:2016年两会期间,马化腾拜访了左晖,并因链家从线下征服线上“最终成了老大”而拜服,坚定下注链家/贝壳。

细细追问的话,链家/贝壳是否真能从腾讯拿到8亿美元真金白银?微信九宫格作价几亿?上次130亿美金估值的融资尝试失败后,本轮融资估值多少?这些才是左晖不愿明说的。

而据“PropTech研习社”“从一位参与贝壳找房D轮募资的机构处”获悉的消息,D轮估值95亿美元,比之上一轮链家的期望直直缩水了35亿美金。

在资本紧缩周期,估值高高见顶,下一轮估值增高的逻辑怎么搞出来?彼时蜜糖此时砒霜,高估值成为链家面临的第一个困境。

佣金:触摸天花板

有些人生猛,大不了家具受不了。面对链家的生猛,不仅资本家也受不了,中国房地产也受不了。

以交易量为佣金基数,二手房交易量是链家经营收入的命门,是关系经纪人收入的最大激励。

所以,在领导眼里,“房子是用来住的不是用来炒的”,但中介眼中,房子是用来买卖的。这也就是为什么长期以来,房产中介坚持一手托两家,以促成买卖为最大目标的制度层原因。

2017年,链家参与到调控中,单价超过政府指导价,链家就不上网,北京二手房房价得到了控制。这让领导们充分认识到,调控房价,就是调控链家。

然而,佣金增长因素2017年后遭遇危机。佣金的两个驱动因素,市场成交量+企业份额都出现变数。

“房住不炒”政策定调后,2017年,房屋交易总量大幅下降。据链家报告称,2017年地产交易总量只有2016年的一半。尽管期望房产调控再次放空炮的人不在少数,调控持续、经济增长下行、人口红利弱化的背景下,中国房地产交易量最高峰不可能重现。

另一层压力是,门店投资驱动的链家模式遭遇边际效益递减规律。

二手房中介市场,是否存在一个大中介占有率的理论顶点,不得而知,但依靠多开门店、增加经纪人的投资驱动模式会边际效益递减是确定无疑的。

事实是,在大本营北京的市占率,链家一直在下滑。在2016年上半年,链家的市场份额还高达54%,全年拉低到47.7%,而到2017年却下滑到了46.39%。

大力提高佣金收费比例来增收?除非出现完全垄断,想都别想。多年来链家交易佣金收费之高全国第一,在北京、上海等核心城市已达2.75%、3%,尽管这也难确保链家获得较高净利润率。不断增高的佣金费率就是链家不断积累的竞争劣势。

坚持常识思维的话,“便宜”是不输于“好货”的千年来的基本商业逻辑。无论普通人、富豪,谁的钱都不是风吹来的。剥去华丽的包装语言,建立在对房源垄断之上的市占率,千万别错以为是人民群众喜爱链家高佣金。

以深圳为例,据“鹰觅房产”估算, 2017年二手房市场实现佣金收入40亿,按照链家20%市占率计算,链家分得8亿佣金收入,再扣除经纪人提成和门店租金,链家净得10%—15%左右,也就是8000万—12000万左右。深圳这样少有的一线城市,一年才区区一个小目标,怎么配得上800亿的市值?

成交高峰一去不再,佣金费率不堪重负,核心城市占比萎缩,以佣金收入与利润来支撑市值逻辑不通,这是链家增长故事的第二个困境。

金融:梦碎时分

现在看,2017年2月发生在上海的那次“小”风波,其影响是被低估了。彼时,上海市消保委曝光两起涉及链家案,将隐秘的链家金融帝国撩开一角。

两个案例,一个是由链家居间的标的房屋,被抵押给了链家公司;另一个,则是链家向购房人卖出一套已被抵押房屋,继而诱导购房人签订高利率的借款协议来偿还房贷,过户时又要求购房人将其父母的房子抵押。链家被上海要求下线金融产品、撤销橱窗广告以及停止独家代理的业务。

事件中,链家的主要问题是“违规抵押、出售按揭房源、涉及违规放贷”。然而,“链家是一个房产中介,没有提供金融产品的资质。”借由事件导火索,更多涉金融违规被挖出:以经纪人个人身份向客户违规贷款,向出借人提供担保等一一曝光。

尽管事件曝光后,链家声称其提供的金融服务是“帮助性服务”,“金融不是链家的业务范围内。”然而这丝毫无法遮盖左晖对金融的野心,以及链家金融的复杂触角:此时,链家已构造了一条由投资到借款、托管到支付的庞大金融链条。

面对执法处罚时掩藏回避,面对资本时高调宣扬,是同一个链家。

CFO魏勇曾表示,未来5年链家金融有望为集团贡献50%的收入,“赎楼和尾款垫资熟悉之后真正变成一桩生意大概是在三年前”( 2013前后);左晖也以“链家已经拥有链家代理和链家金融等在内的组合型业务板块”,证明链家拥有了中介业务之外的另一个巨大收入引擎,标榜链家“颠覆”链家。

上海227客诉和金融违规事件,以及其后对首付贷的严打,对链家发展轨迹的影响在于:链家金融业务不得不暂避锋芒,退避到“悄悄做不说”的轨道上,链家金融的高速飞奔缓了下来。金融业务也被从“链家故事”的主要情节中删掉,这样链家增长故事的主干上再出断裂。

原本被寄予了百亿想象,左晖对金融的野心是不会偃旗息鼓的。在复杂的辗转腾挪和技术性规避后,链家金融以另一种包裹后的形态隐蔽生长。

据“拾遗地”的最新文章描述,目前,链家集团的两个互联网金融业务平台——链链金融与贝壳金服,在股权上与链家和贝壳进行了剥离,通过北京博恒泰和广告这一上级法人,在左晖牢牢掌控之下。

二者以“接受金融机构委托的金融服务外包”名义从事实质的金融业务,内容花式扩展到:一是面向租客开展的租金贷,二是装修消费等分期消费贷款,三是二手房交易流程中产生的赎楼垫资与担保业务,即链家之前饱受争议的金融业务。

和公开场合的平和外表不同,左老板骨子里是决绝、周全的厉害角色。饶是如此,金融熄火后,足以让链家/贝壳飞起来的发动机是谁?这是左老板遇到的第三个困境。

Ace:藏不下去

链家崛起为最大中介的武器是什么?链家花大力气做的“楼盘字典”,是链家能高调宣扬“真房源”的前提,也是被行业公认的竞争力基石。

在此基础上,叠加房源数据上衍生的独家代理,人店规模优势,强大的资本助力,相对完善的业务流程管控,对同行形成了显著的竞争优势。

对楼盘字典的价值和优势,左晖自然比外界有更深刻的认识和清晰的感受。据说,有关部门2017年还曾和左晖商量,开放IT系统和房源信息等成果给全行业共享,结果被左晖一口回绝了。

左老板还是拿衣乌,离许家印教授的境界确有差距,深知自己的“一切都是党和国家给的”,恒大的之所以两万亿资产果真不是空穴来风。

不知道此后左晖是否后悔拒绝向社会开放楼盘字典的决定。或许影响更为深远的是,链家失去了一次站对位置的重要机会。

以左老板的斗志,还能不怵与对手的白刃战的话。面对来自政府愈发沉重的压力,左晖应深感触动。

2017年“317新政”的寒意里,有关部门约谈北京中介机构,中心思想两个:一、上面已经关注到北京二手房买卖中介费过高,明确表示买卖交易的中介费要降;二、政府希望介入经纪公司的信息化系统,房源系统和技术接口要向有关部门开放,以便接受监管。

高佣金、房源信息优势,这正是链家赖以生存的命脉,政府的要求打在了左晖的“七寸”上。“他的焦虑情绪更加不可抑止了”。

随着政府主导的全国不动产统一大数据系统的日益完善,友商相同业务上的奋起追赶,链家的房源大数据不再具备独有性、甚至遥遥领先的优势。

从2013年起,中央明确建立和实施不动产统一登记制度开始,一年一个台阶。2017年,国家、省、市、县四级联通的信息平台建成并正式运行,全面实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”的改革目标。

2018年中,自然资源部相关人士透露,全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网,不动产登记体系进入全面运行阶段。2019年初,国务院再次发出要求,提高信息质量和利用效率,加快推进“互联网+不动产登记”。

另一面,左晖应该能感觉到,竞争者的追赶也让楼盘字典所给予的优势一点点蚕食。

2015年起,链家/贝壳的最主要“友商”58同城启动全国几百个城市的“房源全息字典”,58声称,到2018年“房源全息字典2.0”已包含了640城、55万楼盘小区、2.5亿户室的房源基础信息,并对每套房源的信息承载量升级。在贝壳新推出的用户行为数据、VR看房等所有技术领域和应用场景,58都在同场竞技。

当面临最大生存优势要消失的第四个困境时,当初的拒绝开放是一个商人本能式的反应。当真参透大势下企业、个人命运的必然轨迹,左晖应当了解,成为一个开放的资产,是唯一正确的选择。

上市:大限迫近

命运赠送的礼物,不仅标好了价格,还约束了期限。

2016年4月6日,链家发起B轮融资,募集资金64亿元。彼时,链家以对赌协议的方式向投资者承诺,若未能在B轮交割日后5周年内完成合格的首次公开发行(即在上海、深圳、美国纳斯达克/纽约以及香港上市,包括但不限于通过借壳等方式,或在经持有1/2或以上B轮股权及B+轮股权的投资人认可的其他证券交易场所公开交易),投资人有权在该情形发生后的任何时间要求回购;回购价格为基本投资价格+每年8%(单利)的回报。

这仅是B轮的对赌内容,如果此后的融资也有对赌,链家需要退回的资金+利息,将是一个肯定“配得上”其估值的巨量数字。

留给贝壳的时间还有两年。

当面临关乎链家未来的这第五个困境,从最大房产中介,到附着大数据、人工智能等概念的“中国最大房产互联网开放平台”,是链家唯一突围的机会。

最后

链家愿意不断重复的“情怀”论,既不能证实,也无法否认。

时势使然,则是确凿无疑。面临估值高位、佣金到顶、金融梦碎、优势消退、上市大限五个“幸福的烦恼”,链家除了变身贝壳已无别的选择。

左晖要向资本市场讲的故事,早已不是一个中介公司,而是一个“中国、居住、生活、行业”语境下的互联网+基础设施的大剧本。

至此,贝壳的新剧本刚刚开篇,贝壳的战争还在拼杀中。那么,贝壳的战斗会赢吗?贝壳的故事会胜利收尾吗?此刻待续。

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