在房企融资渠道收紧的大环境下，中海外发展有限公司（HK.00688，下称“中海地产”）的央企背书，成为其在新一轮规模战中无往不利的砝码。
7月15日，之前“过于稳健”的中海地产击败中国金茂（HK.00817）联合体、首开股份（SH.600376）联合体，以及合生创展（HK.00754）在内的多家房企，斩获丰台花乡造甲村地块，并以79.4亿元总价刷新了北京丰台“地王”记录。
蓝鲸房产梳理发现，2019年以来，一直以“高利润”著称的中海地产已在宁波、厦门、苏州等多个城市拿下“地王”地块，这背后暗藏的是企业向规模加速的决心。然而，随着拿地成本上升，叠加楼市调控政策影响，企业的利润率及销售压力亦在增加。
79.4亿刷新北京“地王”，中海持续补仓一二线城市
近日，北京丰台区挂出的一宗不限价地块，由于起拍总价高达66.84亿元而引起了市场较大关注。
7月15日，北京丰台花乡造甲村1512-653地块开拍，现场吸引到多家国企、央企参与，最终由中海地产以79.4亿元、溢价率18.8%拿下。据了解，该地块是北京近3年来城六区范围内出让的第3宗不限房价地块，同时，也是2019年的新晋总价“地王”。
从现场竞拍企业的情况来看，包括首开股份、北京城建（SH.600266）、保利发展、中国建工四家组成的联合体，以及中国金茂、宝龙地产（HK.01238、骐骥(村集体)组成的联合体，可谓阵容强大；此外，民企合生创展（HK.00754）虽是“单刀赴会”，实力亦不可小觑。中海地产此次“虎口夺食”，难度不小。
对于中海地产此次强势出手拿地的动作，业界并不意外。事实上，北京等一二线城市一直是中海地产布局的重点。据诸葛找房数据显示，2018年，中海地产在北京共取得237亿元销售额，仅次于首开股份位于北京销售排行榜第二名。此次拿地，中海地产加仓北京的意图十分明显。
并且，据蓝鲸房产不完全统计，2018年，中海地产在北京共新增4宗地块，2019年2月，中海地产又在大兴区斩获一宗宅地，而这5宗地块均为限竞房地块。由此来看，造甲村地块不限价属性，对于中海地产的吸引力也颇大。不过，在复杂的开发条件下，中海地产这块“地王”项目的盈利空间有多大，目前并不明朗。据了解，造甲村地块土地面积6.87平，其中代征地面积占9631.06平。另外，竞得企业还需配建商业、养老设施、封闭式垃圾处理站，并需无偿还建59500平商业用房。
对此，财经评论员、易居研究院智库中心研究总监严跃进向蓝鲸房产指出，此轮拍地进一步说明了央企拿地的优势。实际上，近期很多民企已经开始放缓拿地的节奏，本质上是因为资金面收紧了。但对于中海地产等央企来说，拿地优势依然比较大。
6月至今房企排行榜TOP10/数据来源：大伟看楼市
5月份以来，为抑制楼市过热，相关部门出台了多项措施来收紧融资渠道。如控制信托贷款规模，限制企业海外发债。多家在土地市场上高歌猛进的民企如旭辉控股（HK.00884）、新城控股（SH.601155）等房企迅速偃旗息鼓。
但据《大伟看楼市》统计，6月份以来，保利发展以275.19亿拿地额位居房企权益金额榜第一位，中海地产则以203.67亿权益金额位居第四。此外，中国金茂、华侨城（SZ.000069）等央企均跻身拿地榜单前10。
58安居客首席分析师张波向蓝鲸房产分析表示，中海地产等大型央企在一二线城市的布局本身就有着一定优势，相对较低的融资成本加之品牌优势可以让企业拥有稳定的“护城河”，使其在扩张过程中，能够占领热点城市的核心地块。
以中海地产近期一笔融资为例，7月9日，中海发行20亿港元及4.5亿美元双币种固息债券，最低票息仅2.9%。而同期融创中国（HK.01918）、雅居乐集团（HK.03383）等企业发债成本相对较高。6月12日，融创拟发行6亿美元优先票据用于再融资，票面利率7.25%；6月14日，雅居乐集团以8.375%利率发行1亿美元债。
市场下行中再冲规模，欲重回“第一梯队”？
早几年，中海地产曾被业内称为内地最能赚钱的房企之一，但这种以高利润为核心的发展模式，对企业规模增势形成的阻力，也使其从行业前四排名中“掉队”。因此，在近几年被解读为“保守”的中海地产，一直在谋求改变。
中海地产2018年同比增速出现明显提高
据克而瑞数据显示，2012年，中海地产以935亿的销售额位居房企排行榜第4位，彼时，其与位居第三的保利发展仅有百亿差距。在2018年，即便中海地产销售额3012.4亿港元，完成了近5年来同比增速最高的好成绩，以及行业第7的位置，但其与居第6的绿地控股（SH.600606）销售额3812.2亿元，差距已扩大到千亿级别。
申万宏源曾在2019年4月份发布的一份研报中指出，在行业下行周期中，中海地产依靠大幅提高供应，来推动销售规模扩张，让人担忧其库存和利润率短期可能面临压力。
并且，蓝鲸房产注意到，中海地产净利润率虽然仍维持在较高水平，但净资产收益率却不断走低。据雪球数据显示，2016年-2018年，中海地产净资产收益率分别为：17.15%、16.71%、16.35%。
由此，宣称“最注重利润”的中海地产，开始大力扩储。据中指院数据显示，2017年、2018年两年，中海地产拿地金额分别为1152亿元，760亿元，均位于房企新增货值排行榜TOP5。
但即便如此，中海地产董事局主席兼行政总裁颜建国对此依旧不满意。2018年3月，中海主席兼行政总裁颜建国用“过于稳健”形容中海地产规模的发展速度。他表示，“中海在土储方面应该更加进取一点。”
这也就不难理解，中海地产为何在市场降温的行情下，多次高价拿地，甚至不惜制造“地王”来提速。
然而，在聚焦一二线城市的拿地策略之下，中海地产拿地成本逐渐增高的问题开始显现，这是否会降低企业的利润率水平，成为新的挑战。
财报数据显示，2018年，中海地产新增土地储备63幅，其中，一线城市占比15%，二线城市占比65%。新增土储面积为1764 万平方米，总地价1443.2亿港币。据此估算，2018年中海地产的土地单价达到8181港元/平方米。而在2017年，中海地产新增的1741万平方米土储面积所对应的土地单价约7732港元。
2019年以来，中海地产还在继续加大扩储力度，在多个一二线城市热门土地竞拍中抢地。
6月24日，中海地产通过53次举牌，斩获深圳市光明区宅地A510-0151地块，溢价率45%，成交总价54.08亿元，楼面价42217元/平；4月29日，中海地产以35.6亿元斩获苏州园区苏园土挂（2019）02号地块，溢价率37.67%，楼面价为30287元/平方米，刷新了园区楼面价记录；4月19日，中海击败融创中国、正荣地产（HK.06158）等14家房企，以总价38.6亿元竞得厦门集美2019JP01地块，楼面价30996.55 元/平米，打破了集美新城区域单价记录。
伴随着一二线城市调控政策趋紧，如何在保证较高的盈利能力下，继续加快销售的去化速度，成为中海地产当下面临的新的难题。其会如何突破困局？蓝鲸房产会持续观察。