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房企融资趋势微变:泰禾、龙湖拿钱成本下降,金茂、保利低息补仓
摘要

随着融资政策的收紧,40家典型房企融资额再度跌入谷底。不过,进入9月份以来,房企融资端出现松动。

2019年以来,房企内外融资渠道被进一步收紧,房地产行业正面临着严峻的资金考验。

据同策研究院数据显示,8月份,40家典型房企融资金额为368.26亿元,环比下跌58.15%。其中,美元融资总额54.23亿元人民币,环比减少82.52%。为缓解资金压力,不少房企在近期明显减少了拿地动作,并将“促回款”作为企业重要经营目标。

有专家指出,近期融资政策对房企融资规模已带来显著影响。随着偿债高峰期的来临,融资政策收紧似乎没有必要。短期内,房企融资环境或有所松动。

此外,由于房企自身条件各异,面对着政策端的收紧,房企融资能力也出现明显分化,这在一定程度上也会对房企格局带来冲击。

8月40家典型房企融资额锐减,海外、信托融资额暴跌

融资端政策的持续加码,逐渐在企业端显现。

今年7月份,国家发改委发布《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》,对房企境外发债做出限制,要求房企发债“只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务”。在此前后,银保监会也进一步加强了对房地产信托资金的监控。

据同策研究院数据,今年8月,40家典型房企融资金额为368.26亿元,环比下跌58.15%。其中,信托贷款融资总额66.24亿元,环比大幅下跌63.28%;外币融资总额仅63.31亿元,相较于7月的328.26亿元融资额,本月环比下跌83.62%。值得一提的是,8月融资额创造了近18个月来的第二低点。

40家典型房企近20个月融资情况/来源:同策研究院

对此,同策研究院陈朦朦指出,8月份的政策威力渐显。今年7月,房企融资监管加强,众多融资渠道逐步关闭,而这些也在本月的融资情况中得以显现。

而从全行业来看,海外融资和信托融资规模亦出现锐减。世联行数据显示,房地产全行业境外发债112亿,环比大降77%。而根据用益信托数据,8月投向房地产新增信托项目金额为616亿元,环比降低19%,同比减少40%。世联行研究院戴毅指出,信托融资的持续下降对房企前端拿地的影响将持续扩大。

金茂、保利低息发债积极扩储

事实上,进入2019年,除了4月份融资口昙花一现外,整个房企融资市场的环境难言乐观。因此,融资成本的高低、融资额度的大小,都考验着房企的融资能力。

从融资成本来看,房企间分化十分明显。央企中海(HK.00688)、金茂(HK.00817)等企业,继续维持着一贯的低成本优势。如8月29日,金茂发行20亿元五年期境内债券,利率仅3.65%。而招商蛇口(SZ.001979)曾发行一笔150亿债券融资,利率只有0.1%。据同策研究院数据显示,2019年前8月,40家典型房企债权融资利率在4%以下的共有9笔,招商蛇口就占据了4笔。

而中国恒大(HK.03333)、中南建设(SZ.000961)等民营房企,发行成本并不低。如中南建设发行的3笔美元债,利率高达10.88%。中国恒大发行的多笔债务,利率也维持在9%至11%之间。在今年上半年,当代置业(HK.01107)的发债成本,一度达到15.5%。

部分民营房企融资成本/来源:同策研究院

部分企业融资端的优势,为其业务拓展带来便利。有业内人士向蓝鲸房产指出,能够低成本获取资金的房企,对政策的适应性更强,在投资、拿地上更能保持自身的节奏。

世联行研究数据显示,2019年8月份,民营房企拿地大幅收缩。在权益拿地金额TOP15的房企中,有国资背景的企业占据10席,万科(SZ.000002)、保利地产、中国金茂分列前三甲。万科拿地金额超200亿,位居首位。保利继续维持之前的拿地节奏,8月份共斩获10宗地块,拿地额122.3亿元。

此外,从融资额上来讲,据同策研究院发布的《2019年前8月40家典型房企融资规模榜》来看,共有17家房企融资额突破百亿。其中,金科(SZ.000656)、恒大、泰禾(SZ.000732),融资额较多,分别为450.94亿元、403.61亿元、397.19亿元。

而在2019年前8月,融信中国(HK.03301)、越秀地产(HK.00123)等房企融资额也突破百亿。

财经评论员严跃进向蓝鲸房产指出,类似房企融资规模大,一方面是和此前拿地相关。公司需要较多的项目运营资金,以维持后续项目的新开工和经营。另一方面,高额融资也有助于企业在规模上再度扩张。

泰禾、龙湖发债成本下降,房企融资边际放松?

随着融资政策的收紧,40家典型房企融资额再度跌入谷底。不过,进入9月份以来,房企融资端出现松动。

9月6日,央行决定下调金融机构存款准备金率0.5个百分点,并对部分城商行定向下调存款准备金率1个百分点,合计约释放长期资金9000亿元。

虽然业内均认为此次降准不会大面积利好房地产市场,但从房企债券审批速度来看,近期稍有提升。9月9日,美的置业(HK.03990)60亿资产支持ABS债券获深交所反馈;9月10日,绿城房地产19亿元公司债已被上交所受理。此外,金辉集团、建发地产(SH.600153)的债券发行计划均有进展。

值得关注的是,泰禾、龙湖(HK.00960)等企业的融资成本也有所下降。9月10日,泰禾发行1亿美元债,票面年息11.25%,相较于年初的15%已明显下滑。龙湖发行8.50亿美元优先票据,票面年利率低至3.95%。

对此,上海中原地产首席分析师卢文曦向蓝鲸房产指出,“从央行降准和房企融资成本下降可以看出,房企融资环境已有所松动。不过,想要回到以前的宽松时代,几乎是不可能的。”

也有专家向蓝鲸房产指出,由于房企近期仍然面临着较大的偿债压力,从维护房地产市场稳定的角度来看,融资环境适度放松也是有必要的。

据世联行数据显示,截止2019年8月31日,全行业(境内房企)未到期境内外的债券余额超过3.95万亿,其中民营房企为2.1万亿。9月-10月偿债规模均较高,全行业9月份须偿付的本息760亿,民企占据462亿。

蓝鲸房产注意到,虽然融资松动给房企带来利好,但不少房企并未把此当做救命稻草。依靠自身力量,“加速回款、储备现金流”,成为房企们更为现实的选择。

近期,恒大、金地(SH.600383)等房企,为加速推盘,已经开启了打折促销活动。为缓解销售压力,时代中国(HK.01233)、雅居乐(HK.03383)等房企,甚至还被曝出“全员卖房”的消息。如时代中国要求从普通员工到副总裁都要完成任务,若在规定时间内完成不了,就会被裁员。

不难看出,为应对融资收紧的现状,不少房企已经开启了现金流保卫战。而随着融资能力的差异,房企间格局或也面临着新的洗牌。接下来,房企融资形势又将会如何演变,蓝鲸房产会持续关注。

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