十年一拐点，中国房地产行业自1998年房改至今，整整走过20个年头。2018年，新的市场拐点再次降临。

这一年，中国房地产市场迎来了史上最严、时间最长的楼市调控;这一年，“房住不炒”深入人心。政策的变化，深刻影响了房地产市场的各个领域。楼市格局，正式从增量市场迈向存量市场。从头部房企到中小房企，从一二线城市到三四线，整个房地产行业充满了变数。

辞旧迎新之际，蓝鲸房产以上下篇的方式对2018年房地产市场变化进行梳理、盘点，本文将对万科“活下去”、华夏幸福引入平安、国开行收回“棚改”审批权、各地“抢人大战”偃旗息鼓、长租公寓“爆仓”，年度热议事件进行回顾，以供读者飨食。

大事件一：万科高喊“活下去”，引市场热议

2018年，楼市“寒冬”的到来已然成为行业共识，房企面临着来自政策调控和融资收紧的双重压力。在此背景下，房企纷纷加大销售力度，加速回笼现金流。2018年8月开始，中国恒大(HK.03333)、碧桂园(HK.02007)、泰禾集团(SZ.000732)等大牌房企推出降价、促销措施后，荣盛发展(SZ.002146)、河南正商等中小房企也被曝出强制员工买房事件。如何度过“寒冬”，成为房企每天都要思考的难题。

2018年9月底，作为行业“老大哥”的万科(SZ.000002)，在秋季例会上高喊“活下去”，俨然捅开了房企一直想说却没人敢说的窗户纸，将行业现状暴露于公众眼前，引起业界轰动。

来源：根据公开资料整理、蓝鲸房产制图

对于万科的“活下去”，外界给出了不同解读。有媒体分析，这是万科在向政府喊话，作为龙头房企，万科都面临艰难的生存困境，其他的地产开发商必然更加艰难，政府能否适当放松政策，助力房企过冬?

万科对此公开回应称，“活下去”只是对内部员工的激励，并没有其他深意。在2018年12月14日万科举行的媒体交流会上，万科董事会主席郁亮也解释，“活下去”是万科的忧患意识，万科不仅要活下去，还要活得久、活得好。

也有舆论表示，“活下去”向市场释放了悲观情绪，无疑给整个行业敲响了警钟。易居研究院智库中心研究总监严跃进向蓝鲸房产表示，万科是一家具有很强忧患意识的企业，2007年喊出“拐点论”，2012年喊出“白银时代”，而这次喊出“活下去”，代表着万科对未来两年楼市走势预判并不乐观。

大事件二：华夏幸福“卖身”平安，区域型房企发展困境待解

随着过去几年京津冀一体化战略得到深入贯彻和落实，环京区域的房地产市场也迎来爆发式增长。由此，重仓环京布局的房企华夏幸福尽享政策红利。然而，在2018年，身处环京调控重灾区的华夏幸福受到重创，遭遇发展危机。

2018年7月，为缓解资金压力，华夏幸福将近两成股权折价卖给平安资管，由此平安资管成为华夏幸福第二大股东。但在平安入股后，华夏幸福开始一系列大规模的调整，包括裁撤京津冀事业部、调整重庆事业部、将产业集团与小镇集团合并等一系列动作，无不成为行业的热议事件，引发行业关注。

对此，业内人士向蓝鲸房产指出，早些年，区域房企依靠着地方政府的支持，低价获取大量土地，从而实现快速发展。但目前来看，面临着全国楼市政策的趋紧和从严的大环境，这些房企受到很大冲击和考验。华夏幸福“卖身”，一定程度上折射了区域房企的发展困境，因此，其巨大的调整动作，牵动着整个行业的神经。

大事件三：国开行拟收回棚改审批权限，三四线楼市未来成谜

以货币化安置为主的“棚改”模式，曾是促进三四线城市去库存的方式之一。近两年，包括2018年刚刚新晋的千亿房企阳光城(SZ.000671)、中梁地产，以及众多房企纷纷下沉三四线拿地，抢占“棚改”红利。而更早布局的碧桂园，更是依靠着三四线城市的广泛布局，超越恒大、万科，成为行业“老大”。然而，棚改货币化安置，也大幅推高了三四线城市房价，使得三四线城市房价脱离正常市场运行规律，“人工暴涨”特征凸显。

部分房企三四线拿地占比情况，数据来源：CREIS中指数据

因此，2018年6月，国开行停止棚改货币化安置、上收审批权的风声一经传出，便引发市场轰动效应。不少专家指出，三四线城市面临着严重的人口流失问题，从长期来看，并不具备继续上涨的基础。也有专家表示，如今棚改货币化政策尚未最终确定，三四线仍有很大空间。

有业内人士向蓝鲸房产表示，目前大部分三四线城市基本面尚未取得明显发展，与一二线城市间存在较大差距，人口吸引力不足，其房地产市场可持续需求难以保障。

棚改货币化不确定性的增强，让三四线楼市陷入尴尬的处境。而城市布局的前瞻性对于房企后期发展是攸关“生死”的大事，因此，国开行对于“棚改”政策的调整，也成为整个房地产行业热烈讨论的关键性事件。

大事件四：史上最松“人才落户”被叫停

随着一场史无前例的房地产调控政策席卷全国，不少一二线城市房地产成交跌入谷底，如何合理、合规的去库存成为地方政府不得不面对的问题;与此同时，地方政府也开始思考，如何让经济减轻对房地产行业的依赖，提升城市竞争力。一场人才争夺大战悄然拉开帷幕。进入2018年，北京、上海、天津等城市也纷纷加入“人才落户”，人才争夺战进入白热化阶段。据中原地产研究院统计，自2017年到2018年6月，全国已有超50个城市发布了“人才落户”政策。

公开数据显示，2018年5月19日，天津开放“海河英才”计划当天，吸引了30万人排队“落户”;西安在3月之内抢人21万，逼近2017年全年“落户”数据。这种短期内大量人口涌入，成为房地产市场刺激购房的“筹码”，导致个别城市房屋供给紧张、房价水涨船高。

贝壳研究院数据显示，2018年5月，天津二手房成交环比增加255%，成交均价涨幅在2.5%以上;西安房价则在3月份上涨11.2%。不少专家指出，不排除部分城市引进人才的初衷，但很多城市以“吸引人才为名，行卖房之实”，走的还是依靠房地产发展经济的老路子，其所谓的人才战略并不会持久。

随着2018年5月中旬，住建部门对12座房价上涨较快的城市进行约谈，这场持续了一年半的“抢人大战”，迅速偃旗息鼓。

有专家向蓝鲸房产表示，“抢人”的动作其实是提升城市竞争力的一个表现，尤其是产业升级等，都需要高端人才的进入，但是究竟效果如何，则需要长期观察。如今，城市抢人大战暂告一段落。对于部分城市而言，若没有足够的产业支撑城市长远发展，人才终将流出。

大事件五：胡景晖离职风波，牵出长租公寓“暴雷”事件

在房地产由增量市场向存量市场的转变过程中，房产中介作为存量市场的一个输出端口，往往会借此时机扩张。然而在市场哄抢存量市场“大蛋糕”的过程中，中介机构由于对市场不够理性的判断及盲目扩张，各种乱象频现。

2018年8月，我爱我家(SZ.000560)原副总裁胡景晖公开炮轰自如等长租公寓运营商违背市场规律，为争抢房源而推高房租的行为，引起轩然大波。随后，胡景晖在我爱我家集团高层的压力下被迫辞职。胡景晖事件，以及背后折射出的长租公寓发展乱象迅速引起全行业关注。面对着舆论的巨大压力，政府部门对自如、相寓等运营商进行约谈。在此背景下，自如等运营商宣布整顿自有房源，质量合格后方可出租，此外，还保证房租维持在合理的上涨幅度。

针对长租公寓“租金贷”存在的风险，胡景晖称“2018年、2019年将会成为大批长租公寓死亡之年。一旦大规模的长租公寓资金链出现断裂，后果比P2P暴雷更为严重”。据蓝鲸房产不完全统计，2018年已有至少10家，初具规模的长租公寓商因资金链断裂宣告破产。

苏宁金融研究院特别研究院江瀚向蓝鲸房产表示，随着长租公寓市场的逐渐成熟，发展规模较大的企业会越来越正规、专业，将会获得更大优势;专业性会成为未来长租公寓领域重要的衡量标准。

一批“暴雷”事件过后，长租公寓行业得到洗牌，许多中小型的长租公寓平台黯然离场。长租公寓这个此前被普遍看好的“红海”市场显现出的风险，得到相关部门的重视，行业逐渐走向更加规范的发展路径。

无论是万科、华夏幸福为“活下去”进行自发性的思考，或是楼市高温下及时叫停“棚改”“抢人大战”以及“长租公寓”市场乱象，种种迹象都在表明，经过2018年这个漫长的楼市“寒冬”，政府、企业、购房者三方的“心态”都在发生变化，唯一坚定的是，房地产不可能再退回到一直保持房价上涨的老路，行业拐点真正来了。