当前房地产行业身处怎样的大环境？怎样提高上市公司质量？住房金融如何才能行稳致远？值得探讨的问题很多。
6月25日，由中国房地产报、中房智库、中国房地产上市公司指数研究课题组主办，中国社会科学院城市与竞争力研究中心提供学术支持，同花顺提供数据支持的以“行稳致远”为主题的“2021年中国上市房地产企业综合竞争力研究与评估成果发布会”在北京召开，对各类房地产相关问题发表了真知灼见。
房地产消费需做合理引导
第十一届全国人大财经委副主任、九三学社第十二届中央委员会副主席、著名统计教育家与经济计量学家、中国经济计量学开拓者贺铿认为，首先是要解决消费观问题，具体到房地产的消费，相关单位要做合理的引导。
贺铿表示，中国有14亿人口，向美国学习住房消费观是不行的，因为我们没有那么多建房子的资源。住了大房子的想住得更大，一套房不够还想拥有两套。“中国不能这么提倡，在房子的消费问题上，中国应该向日本学习，精细、不追求多大的面积，更不追求住别墅。中国这么多人口，在质上，追求舒适和合适就好；在量上，也不能追求达到了小康就要有几套住房。人们的消费观念一定要进行引导，引导到符合中国的实际发展上来。”
第二，中国的房地产发展方向与城镇化直接相关。但是在城镇化的问题上，反对一味的大城市化，也要注重建设小城镇，调整方向。在产业上，可以向日本学习，把工业、服务业引向农村。“十四五”规划提出了明确思想，包括缩小地区、农村和城市发展差距。房地产的建设也要有一个方向，思考什么才是好的发展。
另一方面，中国进入了一个新时代。新时代的矛盾就是如何满足人们更高的生活质量需求，这不仅是要提高大城市群体的生活质量，还要提高欠发达地区农村人民的生活质量。以中国房地产要向好发展，不能到处建高楼大厦，而是以改善居民的生活、居住条件为主。
贺铿表示，房地产是一个双重身份，既是虚拟经济，又是实体经济。如果把“炒房”看得很重，它一定是虚拟经济，如果把房子只看作居住用途，它就是实体经济。因此，中国今后的房地产要健康发展，需要转型，由虚拟经济转向实体经济，转换成真正提高14亿人民居住水平的改善方向。只有把房地产由虚拟经济转换到实体经济，房地产未来才能大有作为。
而针对金融资产投资，中国人民大学原副校长、中国人民大学学术委员会副主席、中国资本市场研究院院长吴晓求表示，此前，有研究机构的报道提出在中国居民整个金融资产中，房地产占比达到67%。这说明很多人都把房地产作为投资品存在的，这直接反映这个国家还处在城市化快速进程中，同时也反映出这个国家金融市场不是很发达，没有提供能够让投资者可以在收益和风险中达成平衡的有效组合资产。因为缺乏自由组合资产，所以资金就蜂拥进入到房地产市场，这是不正常的。
“我们现在为什么要发展资本市场，这有很多方面原因。”吴晓求说，非常重要原因就是要为社会、为收入水平越来越高的投资者提供其风险承受力相匹配的组合资产，且这种作用也会有效改善一个国家金融功能。
吴晓求看来，早期我们国家金融功能主要侧重于融资功能，现在要改善这种单一融资功能，我国的金融体系要过渡到融资和财富管理并重时代，进而慢慢让财富管理变得越来越重要。资本市场上所有产品无论是权益类还是债券类或是债务类，它都是一种有效金融资产，这个时代将会慢慢到来。
“伴随资本市场发展，人们的投资将会变得更加理性。投资品最重要的不是它的预期收益，而是它的流动性。当一种资产流动性不够时，将其作为资产配置是有重大的风险。”吴晓求说，房地产产品显而易见流动性是不足的，投资者将会进入到一个理性的时代，注重流动性，同时注重收益和风险平衡。
房企债务风险值得关注
中国首席经济学家论坛理事长连平在会上表示，国内房地产行业处于短期现房库存偏紧的问题，金融支持可作适当调整。由于过往开发贷、个人按揭贷款的金融支持更侧重于对房地产建设周期中“前半段”的支持，导致当前整体新开工和施工面积体量较大。然而，整体竣工面积一直处于相对较低水平，特别是商品房住宅市场呈现供给不足的情况。而长期现房库存不足的问题，也是推升房价较快上涨的动因之一。因此，建议加大房地产建设“后半段”的金融支持力度。
提及房地产企业的金融风险，植信投资首席经济学家兼研究院院长、中国首席经济学家论坛理事长连平表示，集中供地新政之下，财务状况良好的优质龙头和大型房企成土地拍卖的赢家，但大部分中小房企存在营业收入增速放缓、现金流不足、债务压力上升等问题。“中小房企可能不是买不买地的问题，是债务如何归还的问题。”
从融资三道红线来看，连平认为，目前踩中红线的公司确实不少，2020年报表显示，样本房企真实负债率（剔除预收款）超过70%红线的有接近40%，且涵盖各类大小类型的房企。约四分之一的房企净负债率超过了100%的水平，表明无论是短期债务风险还是企业长期偿债能力都值得关注。
“2020年，除大型房企外，一些龙头和中小型房企流动负债增速超过了营业收入增速，而短期负债增量超过收入水平是个比较危险的信号。尤其是小型房企有息负债增速并不像大中型房企有所下降，反而进一步扩大，偿债压力与日俱增、压缩债务能力偏弱。未来如果不能有效改善，行业整体运行是会存在风险的。”
REITs为房企轻资产转型提供新思路
清华大学国家金融研究院副院长王娴在会上表示，租赁住房REITs可解决目前租赁住房企业融资难问题。“目前国务院对住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法提出了新的要求。即从10月1日起，住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法，按照5%征收率减按1.5%缴纳增值税；对企事业单位等向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房，减按4%税率征收房产税。”
一直研究租赁住房问题的王娴表示，团队研究的结论显示，如果租赁住房企业还是按照原来的融资方式，会制约租赁住房业务的发展，也会制约租赁住房的供给。如果是重资产，自持租赁住房的模式，收益率非常低。目前在传统的融资模式，尤其是在“三道红线”的大背景下，租赁住房企业发展已经难以为继。所以必须要采取新的融资方式来破解融资难问题，这就是租赁住房REITs。“如果一个企业持有租赁住房，它可以以租赁住房为基础资产设立REITs，向公众投资者去发行，就和企业发行IPO一样发行股份去筹集资金，这些持有人最后享有租赁住房的租金收益，或者租赁住房的资产。”
此外，王娴表示，REITs也可为房企轻资产转型提供新思路。“房地产企业原来的模式是开发、销售，但如果企业发行租赁住房REITs，开发销售完成后，企业可以作为租赁住房的管理人，实现经营模式的转变，变成轻资产的企业来经营不动产。”
她进一步解释道，如果房地产企业要发行租赁住房REITs，房地产企业是原持有人，持有住房；发行REITs后，把资产卖给项目公司，项目公司发行ABS卖给公募投资者，企业就从资产持有人变成物业管理人，以此来转变经营模式。实际上租赁住房的经营管理权还在企业手里。从经营模式的角度来讲，REITs给了上市房地产企业一个新的思路，帮助其实现经营模式的转变，提高竞争力，同时还可以降低税负。
“对于持有租赁住房的企业而言，租赁住房REITs是一举两得的金融产品，不仅可以实现转型还可以通过融资来满足市场需求。”王娴说。
据介绍，大会还推出《2021上市房地产企业竞争力研究报告》，由中国房地产报上市公司竞争力课题组、中国社科院城市与竞争力研究中心、中央财经大学上市企业竞争力研究课题组三方机构制作，全面剖析房地产市场发展环境与形势，将A股和H股169家上市房地产企业全覆盖，基于经审计公开年报数据而非企业宣传数据、机构采集数据，以21项测评指标，30项分析指标全面测度，对企业所有指标得分逐一分析、对比、排名。