文|潮起网「于见专栏」

编辑|于斌

这一次，包租公潘石屹真的金盆洗手了。

黑石这次收购SOHO拿出的30亿美元相比去年给出的价格打了75折。

两者去年就开始谈判，但是不到半年陷入僵局。

因为受到疫情影响，SOHO的前景充满不确定性，所以私有化洽谈一度陷入停滞状态。

潘石屹等这一天等了3年，终于等来了143亿港元。潘石屹卖掉SOHO中国，可以说是地产圈最没有悬念的悬念。

潘石屹套现离场，曾经的“万通六君子”中就只剩下了易小迪在做房地产。

卖卖卖

不同于其他人的低调，潘石屹很爱“露面”，他频频现身于电视荧屏。高调的潘石屹在地产圈是出了名的精算盘。

为了成功将两个儿子送入哈佛、耶鲁，捐赠了千万美金，但疫情期间潘石屹的“铁公鸡”的形象暴露出来，一分钱也没捐。

过去再风光也是过去，如今黑石全面接手SOHO中国。

从去年到现在，自己的资产一年折价10亿美元，潘石屹再也等不及了，可见其套现态度之坚决。

事实上，SOHO中国之所以沦落到今天被卖身的地步，还是因为近年业绩上的困境。

2014年起，SOHO中国的营收就“跳崖式下跌”，从150亿元直接腰斩到60多亿元，并进一步跌至2015年的14亿元。

疫情这个黑天鹅事件让主打写字楼的SOHO中国出租率下降至低位。

这也就是为什么SOHO中国卖给黑石的价格最终便宜了17%，因为商业地产流动性较差，以及租金水平、满租率在疫情下的负面影响。

SOHO中国业绩难复高光时刻，离不开潘石屹夫妇保守的经营策略、经营模式、持续转型失利。

30年前，海南房市火热，“万通六君子”靠着倒卖别墅、炒房炒地赚得盆满钵满，老员工也都有了标配 “四个一”：一套房子、一万块存款、一部电话和一部摩托车。

后来潘石屹出走自己做起了商业地产SOHO。

2007年，SOHO中国在港股上市，创下当年亚洲最大的商业地产IPO纪录。

2010年，年营收184.23亿的SOHO中国一度超越恒大的体量，几乎是融创的3倍。

但激进扩张带来了隐患，扩张期间质量、管理问题频出，产品公信力极大丧失。

写字楼的租金回报不容乐观，而SOHO中国的营收又依赖租金。不依靠住宅业务现金流回哺商业，像SOHO这样纯粹的商业地产是难以生存的。

不建房、不拿地、不收购的SOHO中国，开始频繁抛售旗下资产。

潘石屹近年来出售国内资产的脚步越来越快。

七年前开始，SOHO中国累计出售接近三百亿的资产。

2019年，潘石屹计划把国内最后八个核心资产以80亿美元出售，这被解读为彻底退出中国市场的信号。

30亿美元的交易对价，换算后折合人民币192亿元，平均每个办公大楼的价格在24亿元。

不过SOHO中国目前的出租率和租金价格，或许连30亿美元都不值，黑石多少有点买亏了。

躺平做包租公

SOHO中国过去在业绩上可以和“招保万金”比肩，但迷惑的战略转型，本来做房地产的SOHO中国转型成了办公楼运营商，“躺平”做包租公让业绩连年下滑的SOHO中国逐渐衰败。

潘石屹最喜欢的是望京SOHO和外滩SOHO两座建筑，它们现在仍然是北京上海的标志性建筑，但缔造这些的潘石屹，已经彻底从中国房地产市场这个牌桌上撤下。

尽管已经被卖掉，不过SOHO中国建筑审美确实独具一格。

给第一次到北京的旅客“都市感”的建筑一定是望京SOHO，而凌空SOHO被称为“上海最有现代感的建筑”。

在影视剧中SOHO建筑的出镜率也很高，《中国合伙人》《煎饼侠》取景望京SOHO，《欢乐颂》《何以笙箫默》取景凌空SOHO，《安家》《我的前半生》则在外滩SOHO取景。

潘石屹的妻子张欣在这方面发挥了不可替代的作用。

扎哈·哈迪德（望京SOHO、银河SOHO、凌空SOHO、朝阳门SOHO、丽泽SOHO），KPF建筑事务所（SOHO天山广场、古北SOHO），隈研吾（虹口SOHO）等，这些背后都离不开张欣的推动。

但张欣的极致追求也是一把双刃剑，SOHO中国并未进入北京上海以外的市场，一线城市二线城市那么多，SOHO中国都不去只留在北京上海，所以失去了迅速壮大的市场机会。

SOHO中国盈利能力并不弱。在北京上海的黄金地段当“收租婆”的日子里，去年毛利率高达63%。

但是因为SOHO中国负债压力太大了，所以还是得出售资产才能维持生计。

近几年公司的净负债率不到50%，但是整体处于上升趋势。2012年-2020年，公司的净负债率分别为2.6%、17%、19%、24%、32%、51%、43%、43%、43%。

更为关键的是，除了卖资产，SOHO没有其他的稳定现金流来源。

如今要面临的流动性压力已经开始显现。大规模的债务让SOHO每年都要付出巨大的利息。

但潘石屹清仓套现的根本原因，是因为租金回报率低的市场大环境，影响了公司的业绩。SOHO中国的商业模式，正遭遇出租率下滑的危机，去年直接下降至82%。

与此同时，收租的毛利润，不够覆盖业务开支，总的来说是亏损的。

当然，归根到底还是潘石屹夫妇去意已决。

2012年转型后，SOHO中国就没再拿过地，潘石屹采取了许多年的防守策略。

无心留恋SOHO中国的潘石屹夫妻自然是一天也呆不下去了。

无心恋战

这次潘石屹真的把SOHO中国卖出去了，看得出潘石屹是真的想离场。卖身黑石，意味着潘石屹清仓动作接近尾声。

早在两年前，就传出SOHO中国500-600亿打包出售的消息。而关于潘石屹“加速清空国内资产”的传闻亦是甚嚣尘上。

当时潘石屹的回复是都是谣言，他不会跑的。

但无论潘石屹怎么会忽悠人，他清仓的事实已经摆在台面。所以不要看一个人说什么，而是看他做什么，毕竟说话不需要代价。

潘石屹曾说过，外滩SOHO位置很好不会卖，望京SOHO很漂亮也不会卖。

可以说，转型失利的SOHO中国如果坍塌的楼阁。

今非昔比，房地产商如今也要勒紧裤腰带过日子，但潘石屹家族已经套现离场。

福布斯中国2020富豪榜，财富值212.2亿的潘石屹家族排名第175位。

金盆洗手的潘石屹，再也不会在微博上谈论房地产，只谈摄影和写作。

潘石屹卖掉SOHO中国的过程可谓一波三折。

早在2019年，潘石屹就考虑80亿美元出售八个核心资产，但没有合适的买家。

潘石屹不再出售核心资产而是选择上市公司私有化。出手40亿美元的黑石，最终也没能谈拢，幸好没谈拢，黑石如今仅以约合30.4亿美元拿到后者 91%的股份，可以说捡了个大便宜。

执着于房地产的黑石从没放弃过这块“大肥肉”。

越来越难做的包租公生意让潘石屹早已心生退意。2019年潘石屹表示很看好北京、上海的资产，SOHO中国出售计划。然而不到一年，潘石屹就开始寻求私有化退出。

价格不如预期，但买家还算靠谱。

美国规模最大的上市投资管理公司，同时也是全球最大的私募股权公司，黑石目前管理着六千多亿美元的资产。

对双方来说都算是一门双赢的生意。

SOHO中国迎来了财大气粗的金主，黑石也得以进入中国，可以说黑石是SOHO中国一个不错的归宿。

十年前，黑石首次撤资中国房地产。但十年后，黑石集团又不断加码中国地产领域。

但黑石为什么要在潘石屹自己都不看好写字楼前景的背景下，还几番出手买下SOHO中国呢？

首先是物美价廉的SOHO中国。事实上，2019年10月，传出消息称黑石意图收购SOHO中国总价值人民币500亿-600亿元的资产。如今30亿美元打包买走SOHO中国确实赚了不少。

底气十足的黑石在房地产业务上确实也几乎没有失过手。

上世纪90年代，黑石开始进军房地产，核心理念简单来说就是“买入，修复，卖出。”

希尔顿集团就是一个黑石化腐朽为神奇的典型案例。

2006年，希尔顿的股价陷入寒冬，黑石集团刚好也相中了希尔顿。一年后花费巨资私有化了希尔顿。

然而2008年金融危机让希尔顿市值一度蒸发60亿美元。

不过力挽狂澜的黑石最终重新让希尔顿焕发生机，随着金融危机远去，终于将这桩“悬崖边”的交易拯救回来。

2013年，希尔顿在美国上市，第一天就给黑石集团带来了超过85亿美元的账面利润。

2018年5月，退出希尔顿的黑石实现总计约140亿美元的利润，回报是黑石初始投资的三倍多。

黑石试图在中国重演“化希尔顿腐朽为神奇”的力量。

2008年到现在，黑石在中国的写字楼、购物中心以及综合体投了接近300亿元，。

最近几年黑石加快了收购国内物业的步伐，支撑着黑石四处“买买买”的是其背后充足的现金储备。

黑石目前管理资产总额增至四万亿人民币，再次创下新高。

而规模1963亿美元的黑石不动产业务仅次于私募股权2118亿美元的总资产管理规模。

黑石集团掌门人苏世民曾表示，房地产在中国经济的重要性相当于空气。这也难怪黑石如此坚持收购SOHO中国。