商业地产表现力指数:投资物业收入增长回升20%以上,市场挑战仍存

谁能在群雄逐鹿的市场中把握商机,成为这片红海的领跑者,谁又在不断耕耘中成为备受众人赞许的行业标杆?

在这一年里,面对商业未来的机会,并购与调整不断涌现,创新与合作依旧盛行,谁能在群雄逐鹿的市场中把握商机,成为这片红海的领跑者,谁又在不断耕耘中成为备受众人赞许的行业标杆?

“表现力指数 · 2021年度商业地产表现”研究成果于2021观点商业年会现场发布,其显示,随着疫情影响的逐渐消散,市场在适应、调整与变化中重现活力。去年直面市场冲击,在现金流、经营效益上备受考验的商业地产商们得以回调。

从观点指数监测下的商业地产商样本数据来看,2021年前三季度投资物业总收入为1785.12亿元,按年提升了24.6%。平均值为18.48亿元,中位数为8亿元,而2020年数值则分别为15.58亿元、7亿元。在商业回暖的大环境之下,行业整体走势趋好。

不过从市场占比的角度来看,投资物业收入前二十的企业收入总和为1207.7亿元,占样本总数值的66%,份额占比与去年同期相比提升了6个百分点。而上述企业,投资物业平均资产值在1000亿元以上。可见,头部企业还是掌握了绝大部分的话语权。

结合收入区间分布来看,在所有样本企业中,10亿元以下收入的企业数量占比最多,为59%。紧随其后的则是收入30亿元以上的企业,占比19%;中间收入的企业占比最小,均为11%。这种“断层”分布也折射出头部企业资源优势大,对于尾部企业而言,竞争更为激烈。随着资产收并购、行业整合的推进,集中度将不断提升,中小企业的生存空间势必会受到压缩。

在研究过程中,为了更加聚焦地探讨收入的增长情况,观点指数剔除规模较小且非典型企业,选取投资物业收入前三十的企业做进一步观察。其整理可以发现,由于上年整体基数较低,加上行业环境向好,基本所有企业都录得正向增长,而去年则有26%的企业为负增长。区间分布上,位于0-20%区间的企业最多,占比为30%,而在20-50%、50-100%之间的占比皆为26.67%。

面对过去一年疫情的挑战,企业在考验中重整旗鼓,加之积极优化经营模式、调整资产结构等多重举措,营收增长恢复往期水平。此外社会消费的复苏,更是利好商业企业的发展。根据国家统计局数据,前三季度社会消费品零售总额为318057亿元,同比增长16.4%,其中9月份社会消费品零售总额为36833亿元,同比增长4.4%。同比增速虽然较上半年有所放缓,但依然显示出消费意欲的提升与市场信心的提振,特别是对于部分购物中心规模占比较大的商业地产商而言,有助于投资物业收入的快速反弹回升。

观点指数从样本企业中抽取收入增长明显、发展模式各有特色且具有行业代表性的9家企业作为进一步分析的样本。通过数据对比可以看到购物收入对整体租金收入的提升有较大贡献。租金收入同比增长幅度较大的企业I,购物中心占比达90%,购物中心收入同比增长率超80%;在样本企业中增长率最高的企业G,购物中心占比60%。

此外,为了更全面地分析行业的投资物业资产值变动情况,观点指数在研究样本中抽取部分上市企业进行比对。可以看到,有28%的企业公允值变动为负,但亏损程度不大,基本为1亿元以内,而公允值变动升幅最高的企业则达到近50亿元。

从区间分布来看,公允值变动在0-1亿元内的企业数占比为30.77%,其次占比最多的为5-10亿元,占比23.08%。总体来看,公允值变动幅度不大,亏损的企业也相对去年同期有所减少。公允值变动超过20亿元的企业数占比为10.26%,其投资物业资产规模基本在1000-2000亿元之间,行业龙头企业的优势不言而喻。

其中升幅最高的企业,投资物业资产值规模超过2000亿元,总建面超800万平米,在全国超过65个城市都有布局,租金收入同比增长超65%。

根据企业半年财报数据显示,在经营性不动产公允值上,该企业购物中心占比73%,写字楼占比19%,其他占比8%。租金收入增长态势良好,加之购物中心经营优异、市场环境改善等,带动了资产估值的上升。此外,在上半年公允值的变动概况中,可以看到添置的落成投资物业和在建投资物业的公允值分别为13.82亿元、72.35亿元,在一定程度上拉升了公允值。

优质的资产,不仅对企业营收有所裨益,同时还能促使企业释放资产流动性,兑现更高的商业地产价值,如选择优秀资产打包并实现REITs上市。对于商业地产企业而言,如何练好内功,巩固基本盘,并且在日常中做好经营管理、提升与优化资产,是一个长久且需要持续努力的方向。

#2021观点商业年会
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