如果说2022年是保障性租赁住房REITs发展“元年”，那么2023年就是保障性租赁住房REITs加速之年。
近日，作为首只市场化机构运营的保障性租赁住房 REIT ——华夏基金华润有巢 REIT（基金代码：508077）发布了一季报。一季度，华润有巢 REIT 实现收入 1926.40 万元，EBITDA（税息折旧及摊销前利润）为 1208.53 万元，各项业绩指标均超招募说明书预期值。
在REITs平台加持下，华润有巢成功打通了保租房“投、融、建、管、退”的闭环。华润有巢也将其发展愿景升级为“行业领先的公寓资管商”，并表示未来将聚焦一线及强二线城市优质资产，加速推进已储备项目的扩募。
2022年REITs启航后，作为第一家市场化机构运营的华润有巢REIT，成为业内判断保租房价值可持续性的一个重要观察样本。而有巢超预期一季报及战略转型释放出的积极信号，或许预示着一个以市场化、专业化、规模化为特征的新租赁时代将加速到来。
01、专业化价值创造者：华润有巢多项业绩指标超预期
基金一季报显示，华润有巢REIT的收入、EBITDA、可分配金额都超过招募说明书预测数据，完成度分别为109%、113%及133%。横向对比看，华润有巢REIT在可分配金额完成度指标上，超过了深圳安居、北京保障房、厦门安居三只保租房REITs。
行业分析师指出，相比于政府配租模式，华润有巢采取更加市场化的运营方式，租金更有弹性空间。同时，华润有巢在重资产运营拥有丰富经验和优秀团队，可以赋能保租房项目运营降本增效。比如，有巢依托华润集团、华润置地资源搭建的“线上+线下”全覆盖营销渠道，可以有效地控制拓客成本，并维持良好的出租率。
一季度，华润有巢 REIT 实现收入超预期，主要是出租率超预期。一季报显示，华润有巢REIT旗下泗泾店出租率为 96.99%，比预测值上涨了近 6 个百分点，期内新签租约 343 间。东部经开区店出租率为 92.43%，比预测值上涨了 2.4 个百分点，期内新签租约 515 间。更重要的是，一季度是淡季，预计今年二、三季度旺季新签租金有望可持续稳步增长。
在可供分配金额方面，华润有巢 REIT 今年一季度可供分配金额为 1591.09 万元。按天数简单年化，华润有巢REIT一季度分派率为 5.34%，分派率在上市的保障性租赁住房 REITs 中处于较高水平，反映出华润有巢高质量的底层资产持续创造现金流，持续为投资者贡献分红回报。
实际上，相比之下，股票、基金、债券，公募REITs兼具股票的增长性与债券的稳定性两大特征。同时，公募REITs设有强制分红比例，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%，收益分配机制相较股票更为严格。而保租房REITs收益就来自租金收入和潜在的资产增值。换言之，保租房REITs可以实现投资者用少量资金做“房东”。
02、市场化运营先行者：率先打通“投融建管退”的闭环
为了积极响应“租售并举”国家战略，作为华润置地旗下住房租赁品牌，有巢依托华润置地在住宅和商业开发领域积累的经验优势，融合REITs平台上市优质资产，率先探索保租房市场化经营模式，构建了“投、融、建、管、退”全流程闭环：即在前端，通过自有资金等进行项目开发和建设；在中端以专业运营助理资产提质增值；在后端经由公募REITs平台推出回笼资金，进行再投资，形成保租房市场化供给正向循环。
在前端，2018年，华润置地分别以1.8亿和1.25亿元拍下上海松江区“001号”“002号”保租房项目。这就是华润有巢REITs的底层资产泗泾和东部经开区两个保租房项目。
据了解，这两个项目位于上海松江区的工业区东部园区和泗泾镇，是上海市推进保障性租赁住房发展的重要示范项目，也是公募REITs市场首次出现以专项租赁用地(R4)和集体建设用地项目。相比较而言，这两个项目的土地成本远低于周边项目，其中泗泾项目楼面价约为3100元/平方米，东部经开区项目楼面价约为3590元/平方米，为创造稳定高回报率打下重要基础。
在中端，华润有巢发挥自身长租公寓运营优势，通过精细化的品质运营，将项目打造成为配套齐全、环境优美、可实现拎包入住的大型租赁社区。值得一题的是，两个项目均配有独立完善的商业，广受新市民、青年住客欢迎。
有巢搭建了独创的“3i体系”数字运营平台，为租赁住房项目提供全流程数字化解决方案，为规模化运营提供了技术支撑。例如租房业务全场景线上化、自助化，实现基金管理人等REITs管理机构的数据化接入，助力项目运营降本提质增效。
在交通上，东部经开区项目有多条公交线路可直达 周边工业区和商业区，对在松江工业园区东区工作的白领和年轻专业人士而言交通十分便利；而泗泾项目， 有巢提供一日多趟的班车接驳服务（包括项目-地铁站、项目-商业区两条线路），可满足上海地铁9号线上 下班的白领以及泗泾镇内企事业单位员工的通勤和日常生活需要。
更长期看，华润有巢REIT项目所在的松江区是着力打造虹桥国际开放枢纽南向拓展带重要节点，也是松江新城、长三角G60科创走廊、产城融合示范片区等建设的重点区域，是领军人才、科技人才的聚集区域。这也意味着，华润有巢的保租房入住群体素质和收入水平较高，未来租金成长空间较大，同时租金支付能力较强，发生欠租等违约事项的风险较低。
在后端，一方面，有巢通过REITs发行实现了快速回笼资金，再投入扩大保租房规模，助力提升租赁住房供给。另一方面，有巢作为原始权益人自持REIT 34%的份额，也保障了项目运营稳定、获得长期收益的内生动力。
03、规模化供给的引领者：打造全国领先的公寓资管商
保障性租赁住房是指为新市民、青年人等群体提供的建筑面积不超过70平方的小户型、租金低于同地段同品质市场租赁住房租金的租赁住房。新市民、青年人这一群体是在城市奋斗的主要人群，也是城市租赁住房的主力群体。
可见，在政策的支持下，保租房以较低的价格，为城市新市民、青年人提供高品质租赁住房。华润有巢两个项目作为纳入保租房项目，租金要求不高于市场化租金9折。
广发证券的一份报告显示，保障性租赁住房行业的需求为5717万人，但整个“十四五”期间筹划建设的保租房仅有840万套，远远不能满足新市民、青年人的需求。
截至2023年3月末，有巢已累计进驻全国15个城市，在营项目33个，储备项目23个，布局房源5.6万间，是市场上唯一在北京、上海、广州、深圳四个超一线城市均有大型租赁社区布局的租赁企业。其中，除了上海泗泾、东部经开区项目，华润有巢的北京葆台、北京瀛海、天津之眼等多个项目都纳入当地保租房项目。
在“行业领先的公寓资管商”的战略指引下，拥有丰富储备项目的华润有巢REIT，扩募计划已列入日程。而在华润有巢的引领下，更多市场化机构将投身保租房REITs赛道，加速推动新租赁时代的到来。
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