文|迈点

近年来，在国家鼓励住房租赁市场发展的大背景下，各地住房租赁行业创新步伐加快，其中以自持租赁住房为代表的项目成为各地房企布局的新方向。从各地实践来看，自持租赁住房项目已经在北京、上海、深圳、杭州等地相继入市。

一、全国多城加速布局“自持租赁住房”

据杭州住保房管局官微显示，近日，随着蜀惠朝闻花城项目的顺利竣工，全市范围内共有199个涉自持商品住房项目，房源约2.7万套。其中，100个项目已竣工并完成租赁备案，涉及房源约1.7万套。

在北京，2017年累计推出20+个企业自持租赁住房项目，2018年全国首个房企自持长租公寓项目万科翡翠书院入市，2019年共建设筹集企业自持租赁房765套，2020年首个集体土地租赁住房项目泊寓|院儿入市等。

在上海， 2023年上海城方自持新建租赁住房项目共计11个，约向市场供应1万套(间)，已运营新建保租房项目6个，约占上海市场规模的30%。到2025年，上海城方运营的17个保租房社区即将全部入市。

在深圳，今年8月，深圳市润深房地产有限公司(华润)以7500万元拿下龙岗G02315-0028宅地，将建企业全年期自持的保障性租赁住房。

在南京， 2021年9月，瑾家珑熹台租赁社区亮相，为南京“新市民”提供近3000套房源;今年 10月26日，江北中央商务区瑾家玖悦台租赁社区正式开业，上述两个项目均为南京首批开发自持租赁式住房，助力新南京人安居乐业。

这些一线或新一线城市的自持租赁住房项目落地，不仅为城市新市民提供了更多的居住选择，也为房企带来了新的发展机遇。

二、引导和“堵漏”措施双重保障

不过，随着自持租赁住房项目的蓬勃发展，一些问题也逐渐浮出水面。例如某些项目的竞自持比例过高，导致投资回报周期长;又比如某些项目以租代售，违反了国家相关规定……针对此类问题，各地出台“堵漏”措施，规范自持租赁住房的运营管理。

例如强调“自持商品房屋对外出租单次租期不得超过10年”，杭州增加“单次收取租金的期限不得超过1年”、“租赁价格原则上1年内不得上调”等限制性内容，天津指出自持租赁住房应以中小套型为主。

10月27日，合肥市住房保障和房产管理局联合合肥市自然资源和规划局起草了一份名为《关于规范自持租赁住房运营管理的通知(征求意见稿)》中明确指出，自持租赁住房的所有权人可以申请整体转让其持有的自持租赁住房项目，但必须符合相关合同、协议、承诺书的规定，未经约定不得销售、转让、抵押等行为的，方可进行整体转让。对于已约定自持租赁运营期的项目，则需在运营期结束后方可进行整体转让。

10月31日，黑龙江省伊春市发布《伊春市人民政府办公室关于印发进一步促进伊春市房地产市场平稳健康发展的若干政策措施的通知》文件要求，支持已建未售的非住宅用房(含商业办公、营业性商业用房)，具备变更条件的，经申请批准可变更为商品住房或企业自持租赁住房，支持以适当比例改为保障性租赁住房。

政策层面，三四五线城市更多的是管控，一二线城市则以疏导为主。一方面，低线城市面临的库存压力较大，房企担负的投资风险较高，违约成本则更低;另一方面，高线城市在出租消化上拥有较强的市场反应能力，整体经营收益稳定性也比较高。

三、自持租赁住房运营时代的发展之道

从上述内容不难看出，多重因素下，中国租赁住房市场已进入“持有型运营”新时代。在此背景下，房企如何破局?未来以下这些或是方向。

其一是与第三方投资机构展开合作，获得资本融资。以万科为例，据其9月26日公告，为满足项目发展需要，万科全资子公司北京万永房地产开发有限公司与华泰资产管理有限公司签署协议，通过设立一个或多个不动产债权投资计划向华泰资产申请融资，融资本金金额合计不超过40亿元，融资期限最长为10年。

公告续指，截止到目前，北京万永房地产开发有限公司拥有的北京市海淀区“海淀北部地区整体开发”永丰产业基地(新)部分地块土地使用权存在对外抵押情形，除此之外，北京万永不存在其他对外担保、抵押事项。而位于北京市海淀区的“海淀北部地区整体开发”永丰产业基地(新)项目，正是万科2016年底竞得的全自持租赁项目所处片区。对此有分析认为，如若合作落实，将为万科全自持项目的资产变现提供新思路。

其二是将自持租赁住房进行资产证券化。长租公寓类租赁产品投资回报虽然周期长，但并不是房企手中的“烫手山芋”。从长期以运营的角度来看，自持租赁住房可作为稳定的现金流来源，并通过发行ABS、类REITs等资产证券化产品，通过金融化的手段实现退出，由重资产持有变为轻资产。

其三是房企在自持租赁住房中将长期主义一以贯之，不断深耕。比如滨江集团，董事长戚金兴曾公开表达：“我们要让暂时买不起房或者正在创业不买房的年轻人，能提前住在滨江的好房子里。”在此背景下，滨江集团旗下的滨江暖屋应运而生。作为滨江自持地块的公寓社区品牌，滨江暖屋100%重资产的持有，从根本上杜绝了运营商改造式长租公寓的弊端。从前期产品打造的把控到后期自持物业的服务，滨江暖屋在源头上一站式标准化的建造、装修、运营、管理、服务体系，大大提升了产品的品质感和租客的归属感。同时，滨江暖屋也以品质为导向，努力成为滨江集团未来另一大价值点，助力推动租赁地产行业的转型升级，成为国内领先的租赁住房投资运营商。

四、结语

总之，在国家政策支持和市场需求的推动下，自持租赁住房将成为未来租赁市场的重要趋势之一。在此背景下，房企需要抓住机遇，不断创新和提升自身的运营能力和服务水平，才能在激烈的竞争中立于不败之地。