文｜迈点
2023年，我国房地产市场仍处下行阶段，呈低迷态势。7月中央政治局会议指出：我国房地产市场供求关系发生重大变化，防范风险是今年房地产工作的主基调，各级政府实施降首付、降利率、认房不认贷等宽松政策，力促房地产行业回到平稳发展轨道，避免风险进一步外溢，但政策效果尚未显现。
7月中央政治局会议同时还指出：要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。今年，“三大工程”被多次提及，“三大工程”是住房多元供给改革中的重要内容，也是推动构建房地产发展新模式的重要抓手。
纵观2023年，在住房租赁市场方面，据不完全统计，中央和地方政府出台160余条政策支持住房租赁行业高质量发展。涉及政策培育、金融支持、税收优惠、市场监管、房源筹集、奖补措施、租金减免等供需两端的方方面面，在政策支持下租赁住房项目商业模式逐渐清晰，市场规模有望进一步增长。
一、中央政策盘点
2023年，中央政府共出台20条与住房租赁行业相关的政策，其中，金融支持类最多，占比45%；政策培育类占比40%；税收优惠和市场监管类分别占比10%和5%。
金融支持方面，通过信贷、债券、资产支持证券、REITs等方式加大融资支持力度。其中对于“商改租”“工改租”“集租地”等特殊类型住房租赁资产，优化住房租赁贷款审批条件，比照住宅类资产贷款比例进行资金支持。
政策培育方面，加大保障性租赁住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。2023年组织召开的中央经济工作会议、国务院常务会议、国家外汇局扩大会议、全国住房城乡建设工作会议等均提到支持“三大工程”建设，促进房地产市场平稳健康发展。
税收优惠方面，减征免征保障性住房相关税费。具体措施有免征城镇土地使用税和印花税，减征购买保障性住房的契税。
市场监管方面，规范房地产经纪机构住房租赁经纪服务费用。5月，住建部和市场监管总局出台《关于规范房地产经纪服务的意见》，针对部分房地产经纪机构利用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费等问题，明确提出十条意见，并采取约谈等综合措施进行重点监管。
二、地方政策
各地方政府出台140余条相关政策，涉及管理办法、政策优化、监管政策、供给政策、金融支持、认定办法、政策支持和价格支持等方面。其中，以管理办法、政策优化和监管政策为主，合计占比76%。从城市来看，北京、上海、广州、深圳四个一线城市和杭州、成都两个新一线城市发布政策最多，发布量均超5条。
关键词1：监管
住房租赁行业经过若干年的高速发展之后，逐步向高质量发展转变，其进程中也存在一系列问题，各地政府出台相关政策加强企业市场行为规范和资金监管，防范租赁市场风险，促进住房租赁市场平稳健康发展。
资金监管方面，北京、广州、深圳、杭州等城市均出台了住房租赁资金监管办法，要求租赁企业在监管银行开设专户，将租金、押金等资金缴入专户管理，增强资金安全性；此外，租赁企业向承租人单次收取的租金数额一般不得超过三个月、押金不得超过一个月。
市场行为监管方面，上海、成都、西安、宁波等地大力打击租赁市场各类违法违规行为，要求住房租赁企业、房地产经纪机构、网络信息平台等依法办理市场主体登记，及时在房屋管理部门备案，记录企业不良行为并建档留痕。
关键词2：金融支持
不论是中央层面，还是地方层面，均对住房租赁市场给予大力的金融支持，其中地方层面金融支持以奖补措施为主。奖补措施面向的对象一类是住房租赁企业；另一类是符合条件的家庭户。厦门、重庆、宜昌、慈溪、黄冈等地市政府对专业化住房租赁企业或者保障性租赁住房项目按照一定标准给予专项补助；海南、成都、益阳、自贡等省市向符合条件的在市场租赁住房的城镇住房保障对象发放租赁补贴。
关键词3：保障性租赁住房
2023年保障性租赁住房加速供应，据住建部统计数据表明，近两年全国各地建设筹集保障性租赁住房508万套（间），已完成“十四五”任务的60%，这与政策的支持紧密相关。各地市发布保障性租赁住房相关政策37条，占总政策的比例将近30%，涉及范围广泛，比如房源筹集、项目认定、优惠政策、资格认定、租金制定标准等，覆盖项目建设、项目管理、项目运营、项目监管等流程。
各地在“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”顶层设计引领下，通过新建、改建、改造、盘活存量等方式筹集房源，支持各级国有企业、大中专院校、科研院所、事业单位、民营企业等各类市场主体积极参与保障性租赁住房建设运营。
关键词4：公积金提取
2023年，据不完全统计，从北上广深一线城市到辛集等小城市，约24个城市优化了住房公积金提取相关条件和流程，加大对租房群体的支持力度，减轻租房负担。
政策主要聚焦在提高公积金提取额度、增加提取次数、放松提取条件、支持公积金直付房租等方面。其中，提高提取额度的政策最多，占比超70%，特别针对多孩家庭，多地表明可以按照最高额度提取。
北京、上海、成都和郑州支持公积金直付房租，其中上海特色化的加强政企合作，开展对团体批量租赁住房提取公积金按期付房租服务，为企业带来优质长期的客户和稳定的租金收入，降低管理成本。
三、小结
2023年，是保障性租赁住房大力建设的一年，据统计，广州、杭州、金华等多个省市已提前完成年度筹集任务，全国各地出台相关政策鼓励支持多主体参与、多渠道筹集，取得积极成效；金融方面，REITs、信贷等促使住房租赁行业“投、融、建、管、退”闭环更加成熟；此外，资金监管、市场行为规范、风险提示等相关政策推动住房租赁行业高质量发展。
2023年12月举行的中央经济工作会议和全国住房城乡建设工作会议中提出2024年要坚持稳中求进、以进促稳、先立后破，积极稳妥化解房地产风险，加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。“三大工程”是探索建立房地产市场新发展模式的重要方向之一，预计2024年，“三大工程”配套政策将加快落地，配售型保障房在部分城市试点，逐步让商品房回归商品属性。