蓝鲸新闻6月21日讯（记者 崔陆鹏）连续两天，南京、青岛各出让一宗高溢价地块，为平静已久的土地市场增添了一丝喧嚣。

与之对应的是，2024年1-5月，二线城市成交楼面价均价8161元/平方米，同比下跌6.6%；溢价率为5.2%，较去年同期下降1.5个百分点。

“今年土拍市场两极化严重，位置好、指标好、地块体量大的优质地块，吸引多家企业参与。”某央企投拓负责人告诉蓝鲸新闻，大部分地块仍是底价出让，流拍也不在少数。

“近期从中央到地方刺激政策密集地出台，一定程度上提振了市场信心，但政策落地的效果仍需时间检验。”克而瑞相关负责人表示，未来，房企投资战略将持续高度聚焦在核心一二线城市的优质板块，核心地块竞争还会更加激烈。

优质地块吸引民企现身

6月20日，青岛挂牌出让2宗涉宅地，其中一宗地经过364轮竞价，由青岛海业益佳地产开发有限公司（以下简称“海业益佳”）以总价18.87亿元竞得，溢价率37.23%，成交楼面价39516元/平方米，成为青岛楼面价最高地块。

青岛“新地王”诞前一日，南京出让3宗宅地，其中河西南G11地块经过47轮竞价，被奥体建设以总价17.4亿元拿下，成交楼面价43888元/平方米，溢价率15.23%，刷新了南京楼板价TOP2。

青岛、南京本轮土拍均将老城区优质地块摆上货架。公开资料显示，青岛崂山王家村35号地块，东依午山公园，南邻滨海城市公园和石老人沙滩，与海岸线直线距离仅600米；地块附近拥有众多高端项目竞品，住宅均价约6万元/平方米，区域房价位列青岛之最，且周边配套齐全。

南京出让的三宗地块，河西南G11地块，是河西首次推出的综合容积率低至1.01的低层住宅用地；城中夫子庙地块体量虽小，溢价率高达20.42%；溧水老城区地块也经过5轮竞拍，被南京昱临置业拿下，溢价率为5.1%。

个别热门地块的溢价成交，难掩前五月全国整体土地供求依旧疲软现状，即使在核心城市大多数地块仍以底价成交为主，三四线城市城投托底则成常态。

中指院提供数据显示，2024年1-5月,全国300城成交楼面均价为6095元/平方米，同比下跌6.43%；平均溢价率为4.55%，较去年同期下降2.35个百分点；住宅用地出让金达4108.17亿元，同比下降39.33%。

其中，流拍地块233宗，流拍率为19.81%,较去年同期增长4.27个百分点。

“取消土拍溢价上限后，企业拿地逻辑将有所转变。”据前述负责人透露，如今企业的投资逻辑更追求‘确定性’，即使打破限价，溢价率高些，企业也愿意在核心城市拿优质地，拿地后能迅速去化。

值得关注的是，优质总价相对较低的地块也吸引民营企业参与，本轮青岛、南京共计出让的五宗土地中，四宗均被民营企业获得。

实际上，自2022年以后，除龙湖、滨江、大华等少数企业外，大部分民营房企极少“现身”土拍市场。

新政提升部分核心区域地价预期

此次南京、青岛土拍回温，除地块质量优越外，也于“5·17”政策推动新房市场复苏有关。

南京市住房保障和房产局的数据显示，5月18日-6月17日，南京市二手房交易面积105.28万平方米，日均3.4万平方米，较5月1日到5月17日的日均交易量(2.49万平方米)增长37%；新房方面，5月18日-6月17日南京市商品房共认购8800余套，日均认购285套，比今年3月日均认购(200套)增长43%，比今年4月日均认购(203套)增长40%。

贝壳研究院的数据，6月第二周，青岛市全市新房（包括住宅、公寓、商业产品等）成交量1222套，环比上涨5.3%。其中，商品住宅成交1030套，环比上涨3.0%。

“政策利好下主城‘抗跌’板块率先升温。”在克而瑞机构相关负责人看来，“5·17”新政后，各地执行政策略有不同，像南京、青岛等全域解开限购的城市，各版块间复苏的速度有快慢之分，核心区域回暖快过城郊区域。

某央企华北营销负责人称，“当刚需购房人进入二手房市场后，置业链条将逐步被打通，‘卖一买一’的购房人将逐步进入新房市场。”

“‘517新政’后，至少有7个城市调整土地供应规划，挂出十余宗低密宅地，以适应当前以改善为主的新房市场。”据前述克而瑞负责人透露，天津、苏州、长沙、合肥等多个城市均有低密宅地出让。如南京，本轮土拍结束后，6月底还将有两宗低密宅地；苏州有两宗低密宅地，天津也推出四宗低密宅地；长沙、合肥、宁波和青岛各有一宗低密宅地出让。

该负责人表示，在这些优质地块的刺激下，土拍市场热度有望出现点状回升，核心板块发展预期将迎来修复，新房市场也有望加快筑底进程。