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房地产行业还在“筑底”，地产新周期之下，少数企业正通过稳定销售回款、增加经营性收入穿越周期，新城控股便是少数之一。

半年报显示，报告期内，新城控股实现营业收入339.04亿元，归属于上市公司股东的净利润13.18亿元，扣非归母净利润13.18亿元，毛利率为21.6%, 同比增长2.57个百分点。

上半年，新城控凭借“住宅+商业”双轮驱动战略优势，围绕“稳定经营”和“底线思维”，持续提升企业经营安全度，并保质保量兑现物业交付及商业开业目标。

经营性现金流连续6年为正，最大限度保障所有相关方利益

半年报显示，2024年1-6月，新城控股经营性现金流净额为21亿元，经营性现金流净额连续6年为正。

其中，住宅销售回款方面，上半年，新城控股实现回款金额247亿元，回款率达到105%，有回款的销售为其现金流安全提供了稳定保障。

在经营性业务方面，报告期内，新城控股实现商业运营总收入即含税租金收入 62.12 亿元，同比增长 19.44%。

住宅销售持续回款、经营性物业的稳定收入，为新城控股现金流安全提供了有效保证。同时，新城控股积极偿债，确保每一笔债务提前或到期偿付。2024年上半年，新城控股已如期偿还境内外公开市场债券19.70亿元。

整体债务方面，新城控股也在有序实现有息负债的持续压降与结构优化，进一步夯实稳定安全的财务基本面。截至2024年6月末，公司期末融资余额为558亿元，较年初压降13亿元，债务结构进一步优化；公司合联营权益有息负债降至39.52亿元，相比年初再次下降12.56亿元。

具体来看，截至期末，558亿元的融资余额中，公司信用类债券约72亿元（公司债及中票），境外美元债约82亿元，银行贷款约336亿元，非银行金融机构贷款约27亿元，其他有息债务约42亿元。

9月2日新城控股董事长兼总裁王晓松在线上业绩会中表示，截至2024年6月末，新城控股在手货币资金158亿元，现金短债比大于1。

王晓松称，下半年，新城控股将做好现金流排布，最大限度保障所有相关方利益。

提品质、优服务、保交付，稳定开发业务基本盘

行业下行周期，能确保现金流安全、债务到期偿付背后，是新城控股双轮驱动战略效果显现。

开发收入有周期性，随着城市化进入稳定期，新房销售必然下降。未来房企运营模式将转变为“开发+经营”业务并重，通过高经营性收入穿越周期。

一方面，房企仍需要通过高品质的产品提升销售和回款，以确保现金流稳定，提高自身短期偿债能力。

以新城控股为例，面对行业新格局，新城控股一方面沉下心来持续提升品质、优化服务，做到产品品质与服务品质同步提升。其在报告期内不断打磨并推出新一代高端产品系——品悦系。作为首个亮相的“品悦系”高端产品，漳州新城品悦四季以现代设计手法，“海上花园”为主题，打造精奢度假酒店式社区，实现热销。

同时，全国重点城市群相对优良的土地储备也保障了其开发业务的稳健性。

据公司管理层介绍，截至报告期末，新城控股剩余未售面积为3349万平方米。未来将坚持深耕长三角区域，并聚焦其他核心城市群，在全国最具经济活力和人口密度最高的地区布局，形成以长三角、环渤海、粤港澳大湾区、长江中游、成渝等城市群为重点的布局体系，其中一、二线城市约占公司总土地储备的 40%，长三角区域三、四线城市约占公司总土地储备的 19%。

半年报显示，新城控股合同销售金额约235.54亿元，合同销售面积约326.22万平方米。截至报告期末，新城控股已售未结转面积（含合联营项目）达到1916.44万平方米，提前锁定未来业绩结算。

上半年新城控股已在深圳、南京、苏州等各大城市密集交付超5.7万套商品房，下半年，“保交付”工作仍是其运营管理的重中之重。新城控股，将一如既往地积极践行企业主体责任，确保全年“保交付”任务的高质完成。

经营性业务收入占比提升，代建代管规模稳步增长

随着有息负债不断降低，房企重心就从短期生存转移到长期发展，经营性物业重要性随之上升。在新城控股看来，商管收入的稳定提升，是其穿越周期、用时间换空间的基本盘。

数据显示，今年上半年，新城控股实现商业运营总收入为62.12亿元，同比增长约19.44%，已完成全年目标的一半；实现不含税物业出租及管理收入58.04亿元，占公司营业收入的17%；物业出租及管理业务毛利41.91亿元，占公司总毛利由去年同期的43%提升至57%；物业出租及管理毛利率达72%。

依托“轻重并举”的模式，新城控股商业在管规模进一步扩大。根据经营计划，2024年内计划开业吾悦广场12座,上半年已开业六座吾悦广场。

截至报告期末，全国开业及在建的吾悦广场城市综合体已达到201座，开业商业面积达1527.98 万平方米，出租率达 97.24%,足迹遍布上海、天津、重庆、南京、长沙、西安等国内137个大中城市。

规模与质量双增，新城控股也稳步迈入商业收获期：2021年以来商业持续性经营收入大幅超过当期利息支出，2024年上半年该比例进一步增长至2.71倍。

上半年，新城控股还成立房地产代建、代管业务平台“新城建管”，持续拓宽发展赛道。截至2024年6月末，新城建管累计管理项目超90个、总建筑面积超1300万平方米，累计商业综合体管理项目超50个，上半年新增签约面积超352万平方米。

融资渠道通畅，利用窗口期“换债”

受益于健康的财务状况及优秀的信用体系，新城控股始终保持融资渠道的通畅和多元，并利用近来难得的融资窗口期“换债”。

今年5月，新城控股成功发行年内第一期中期票据，获得中债增全额担保，发行规模13.6亿元，总认购倍数超2.7倍，3年期票面利率3.2%，5年期票面利率3.4%，保持较低的融资成本，这也是公司继成功发行四笔中债增全额担保中票后，在2024年度再次得到民企债券融资支持工具的政策支持。

此外，依托吾悦广场本身优质的资产基本面和不断增长的运营实力，商业板块持续为新城控股的融资性现金流带来增量。今年1-8月，新城控股新增120亿元以吾悦广场为抵押获取的融资。

在今年5月28日召开的新城控股股东大会上，王晓松就表示，新增的商业可以用抵押贷款替换掉信用债。彼时，王晓松称，截至目前未抵押的吾悦广场约35座，（估值）差不多300亿元，另外公司还有15座未开业的重资产的吾悦广场，今明两年也会开出来。这50座重资产商业未来都是可以做抵押贷款的，可以置换公司目前剩下的大约17亿美元债务。

高级副总裁兼财务负责人管有冬在半年业绩会上也透露，截至2024年6月末，新城控股已抵押投资性房地产规模为941亿元，剩余仍有近300亿元投资性房地产处于尚未抵押状态，以满足未来融资需求。

实际上，经营性物业贷成本更低、账期更长，有助于企业持续优化债务结构。对早前发力商业、产办的房企来说，无疑是重大利好，尤其是新城控股等持有大量优质商业资产的房企，将有助于其流动性的补充和债务压力的缓解。获取新债后，部分企业开始偿还此前利率更高的旧债，用长周期的经营性物业贷款去替周期更短的信用债融资。

“逐步摆脱对债务驱动的路径依赖，转而依靠内生动力、实现业务'造血'自循环来驱动公司发展，以低杠杆、强运营、正现金流，践行高质量发展的路径。”在业内人士看来，美国、日本、中国香港等成熟房地产市场也验证了 “低负债水平+高经营性收入”模式，可助力房地产企业成功穿越周期、成就百年基业。