投稿来源：市值那点事

近期，资本市场迎来愈来愈多的物业公司。保利集团旗下的保利物业也从新三板转战港交所。

保利物业服务成立于1996年，为保利发展控股集团旗下全资子公司，是一家区域级且物业管理多样化的物业管理运营商，包括住宅社区、商业写字楼、公众及其他-学校及科研场所、产业园、公共服务设施等业态。

截至2019年6月，保利物业拥有逾270间附属公司及分公司，在管项目共计846个，在管面积达260.3百万方，合同管理面积454.9百万方。

据中国指数研究院2019年的综合实力排名，保利物业在中国物业服务百强企业中排名第四。

近三年，保利物业的营收、业绩增长迅速，截止2016年至2018年，其收入年复合增长率达28.4%，净利润复合增长率达50.1%;截至2019年上半年，实现营业收入28.2亿元，同比增速47.3%;实现净利润3.21亿元，同比增长48.9%，保持了高速业绩增长。

保利物业的主营业务主要为物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务。

从盈利能力来看，基础物管业务和社区增值业务的毛利率水平大幅提升。基础物管业务的毛利率由2016年的13.1%升至2018年18.1%;社区增值业务的毛利率从2016年增长5.2个百分点至21.3%。

社区增值业务

社区增值业务为公司重要的利润来源，2019年贡献19.1%的收入与35.7%的毛利，其主要包括社区生活服务(含必需品采购、家居软装、社区便民服务)和社区资产增值服务(含停车场管理服务、公共区域管理服务)。

从结构上看，社区生活服务为保利物业主要收入来源。于2018年，社区生活服务的收入为4.52亿元，占总收入的72.4%，社区资产增值服务占30%以上。不过，至2019年上半年，社区资产增值服务的营收同比增长86%达到1.24亿元。

毛利率方面，在随着规模增长后保持在稳定水平，2018年同比增长2.2%至48.4%，2019上半年为44.1%。2016至2018年公司毛利率提升主要受益于规模效应，2019上半年毛利率的下滑主要由于公司对于拎包入住等服务原材料投入。

长期来看，随公司盈利项目多样化(未来有望提供养老、社区教育等增值服务)、服务价格增长、以及标准化服务、科技化与规模效应带来成本下降，毛利率有望进一步增加。

非业主增值服务

2018年全年，保利物业非业主增值业务的营收达6.97亿元，同比增长38.75%。

保利物业非业主增值业务主要包括案场协销服务和其他非业主增值服务。需要注意的是，公司的大部分非业主增值业务收入来自保利控股。

受益于与母公司的协同效应，2019年保利销售的增速快速增长，为保利物业带来的增量显著。此外，保利地产2019年上半年待开发土储面积达到7618万方，预计2020年对案场协销等非业主业务仍然有较好的协同效果。

项目外拓能力强

依托于母公司保利地产，保利物业在获取项目上具备一定优势。截至2019年6月，保利物业在管面积达2.6亿平，其中1.12亿平为来自母公司输送，1.48亿来自外拓项目。

从业态来看，其住宅项目达1.21 亿平、公建项目为 1.31 亿平，公建首度超过住宅。2018年保利物业获得来自保利控股的新增在管面积1800万平方米，占当年增长总数的21.39%，其余均为外拓面积。

外拓方面，于2019上半年力度加大，集中获取大量公建项目，截至2018年底，保利物业来自外拓第三方的在管面积达8115.2万方(新增6635万方)，至2019年上半年，三方外拓面积再度新增6705万平方米。

此外，保利物业通过收并购拓展在管物业的类型和面积。2018年公司收购从事机关事业单位服务和校园服务的湖南保利天创60%股权，公共及其他物业在管面积迅速增长。2019 年公司收购保利晖创重庆，进一步扩大经营规模和市场占有率。截至2019年上半年，公司拥有住宅社区在管项目565个，公共及其他物业在管项目210个，商业及写字楼在管项目71个。

风险因素

保利物业大部分物业管理合同与保利发展控股集团开发的物业的管理有关，截至2018年12月31日止年度，集团管理该物业产生的收入占物业管理服务所得收入的88.6%。也就是说，母公司经营的任何不利发展，或会影响保利物业获得相关新物业管理合同的能力。

公司根据物业管理合同所进行的物业管理服务产生大部分收入。公司难以确保业主选择与公司订立后续物业管理合同，或物业管理合同于期限届满时获得重续。此外，占公司合同管理面积超过40%的物业管理合同将于2020年底届满。大量管理合同终止或不获重续可能对公司的物业管理服务收入造成重大不利影响。