安居客冲击港股,姚劲波再战左晖

押注新房市场。

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投稿来源:斑马消费

押注新房市场,安居客能在港股市场讲述新的故事吗?

安居客创立于2007年,曾是中国第一互联网房产平台,2015年被分类信息网站58同城收购。近期,私有化退市的58同城,开启分拆上市大计,第一个推向资本市场的便是打包了安居客、58房产以及新产品爱房和巧房的安居客集团。

从公司近年的业绩表现来看,赖以生存的流量买卖模式虽比较挣钱,但增长空间有限,公司2020年进入业务瓶颈期,业绩下滑超过15%。

2019年公司联合同策咨询和世联行进入新房经纪业务,去年更是全面收购爱房平台,誓要与最大的竞争对手贝壳,展开全面战争。

4月10日,安居客董事长姚劲波实名举报贝壳“二选一”,再一次点燃了房产经纪行业的战火。

安居客分拆上市

科技巨头回港及分拆上市潮,这次终于轮到58同城和安居客了。

姚劲波1976年出生于湖南,23岁那年从中国海洋大学毕业,创立域名交易及增值服务网站易域网。卖掉公司后,他在2005年创立分类信息网站58同城,走上开挂之路。

5年之后,58同城房产垂直领域开始盈利,58房产独立,并很快发展成为公司的业务核心。

2015年3月,已经在纽交所上市两年的58同城,收购中国第一互联网房产平台安居客。1个月后,58同城合并赶集网,姚劲波迎来最高光的时刻。

2020年底,58同城私有化从纽交所退市。今年年初,安居客完成重组,从58同城中拆分,4月8日正式递交招股书谋求港股上市。

2007年创立的安居客,2009年和2014年曾两度推出上市计划却都无奈折戟,这一次,终于成了资本市场的主角。

拟上市公司安居客集团旗下包含了安居客和58房产(二手房及租房业务为主)以及爱房(新房交易服务平台)、巧房(向经纪品牌及经纪人提供定制化SaaS解决方案)四大产品。

根据艾瑞咨询报告,公司已经成为中国最大的在线房产信息平台,最大的新房及二手房在线营销平台。

截至2020年底,公司线上业务已经覆盖820座城市,房源数量达到1.94亿套,付费经纪人数量达到72.6万人,2020年Q4,公司平均移动月活跃用户量6700万人。

尽管公司在招股书中强调“我们的房源信息全面且真实”,但对安居客、58房产等平台房源真实性的质疑从未平息。链家和贝壳长期以“真房源”为第一卖点,指的不就是这个?

而且,对于买房、租房这种低频交易而言,平台用户数量这一指标的参考价值有限,更应该关注的是转化率和成交量这些核心指标。

2018年-2020年,公司营业收入62.16亿元、75.79亿元、80.52亿元,净利润分别为19.07亿元、23.06亿元、19.55亿元。

尽管盈利仍然相当丰厚,但公司的业绩已经敲响了警钟——2020年,公司营业收入仅增长了6.24%,上年增速则达到21.93%;当年,业绩下滑了15.22%。

报告期内,公司毛利率分别为92.5%、89.2%、90.5%,净利率分别为30.7%、30.4%、24.3%,呈现非常明显的下滑趋势。

同时,2018年-2020年,公司经营活动所得现金净额分别为22.76亿元、26.79亿元、21.48亿元,去年下降了接近20%。

究其原因,乃是公司最核心的流量买卖业务,走在了下坡路上。

作为互联网房产平台,公司的核心业务就是将买房人/租房人的需求匹配给第三方中介,赚差价。过去3年,这部分业务占公司营业收入的比例均超过95%。

安居客的流量主要来自母公司58同城,另外第二大股东腾讯也为公司提供了部分流量接入。尽管这些都算是关联交易,但从公司的财务数据来看,购买流量的价格还是越来越贵了。

根据安居客近几年的运营数据推算,公司单个用户贡献的收入也呈现了下降趋势,也就是说,流量最终变现的价格也下降了。

剪刀差的缩小,意味着公司盈利能力的下滑。

决战新房业务

房地产市场是中国最大的行业之一。数据显示,2020年住宅房地产市场规模达到24万亿元,占GDP总量的23.6%。艾瑞咨询预计,到2025年,行业规模将以8.9%的复合年均增长率增长至36.6亿元。

此前,二手房和租房市场的经纪服务经过多年发展,渗透率已经达到较高水平,现在,终于轮到新房市场的中介化了。

2020年,通过经纪服务出售的新房的交易总量达到4.9万亿元。艾瑞咨询预计,2025年将达到11.9万亿元,复合年均增长率为19.6%,增速或将高于二手房、租房板块;新房销售经纪服务的渗透率,将从2020年的31.5%,提升至2025年的54.2%。

另外,二手房及租房中介市场仍然处于高度分散、杂乱无章的局面,前五大品牌市场占有率仅为25%;而新房经纪服务市场,因为总包制度的存在,准入门槛更高,导致这一细分市场的竞争环境相对温和。

目前,提供新房销售服务的房地产平台数量有限,开发商对可靠的分销渠道及强大的销售团队的需求仍未充分满足。根据2020年交易总量计算,占据市场主导地位的前4家企业,市场份额为34%。

所以,尽管姚劲波屡次喊话“安居客不做直营,只做平台”,但最终还是身体诚实,直接下场开展新房经纪业务。

2018年下半年,安居客(58同城)联合同策咨询和世联行成立地产分销平台爱房,次年业务铺开。后来,世联行收购同策咨询失败,无奈卖身珠海国资,剥离地产经纪相关业务,安居客接盘。启信宝显示,爱房的业务主体上海更赢,已成为公司的全资子公司。

截至2020年底,公司旗下员工总数达到6036人,其中销售人员超过4000人,占比接近8成。

2020年,爱房的交易总量达到653亿元,较2019年增长了282%。该平台产生的营业收入,也从2019年的4.13亿元增长至16.26亿元。因为重组时间为去年12月份,对公司2020年业绩的影响并不大。

冲击港股IPO之前,安居客完成了一笔2.5亿美元的融资,投资方包括碧桂园、雅居乐、恒基地产、新世界发展、新鸿基、时代地产等,也是为了以资产联结的方式背靠地产商做大新房经纪业务。

无论如何,姚劲波都绕不开最大的竞争对手左晖。

左晖比姚劲波大5岁,2001年就创立链家,一直在房地产经纪领域摸爬滚打,2014年开始布局线上推出链家网,2018年其线上战略的升级版贝壳找房上线,企图线上线下通吃。

安居客与贝壳,这两大巨头的战火似乎从未平息。

4月10日阿里巴巴因垄断行为被有关部门处以182.28亿元的天价罚单后,58集团CEO、安居客董事会主席姚劲波,在其实名认证的个人微博上发文称,“在房产交易领域,有更明目张胆的二选一包装成自愿,强烈呼吁国家反垄断罚款贝壳40亿元(4%标准)”,并贴出贝壳“二选一”截图。

一向同样强硬的左晖,会怎么回应?

 

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