文|斑马消费  沈庹

在大小物业企业蜂拥赴港上市时，上房服务独自向A股发起冲击。

上房服务主要从事向医疗、教育及商业等机构提供物业服务，业务主要集中在上海。独立第三方物业服务商的定位，决定了公司不可能像有房企背景的物业企业那般潇洒自如，在管面积有限，收入增速下滑趋势已显。

在上房服务IPO的关键当口，中民物业对该公司实际控制人发起连续诉讼，让上房服务的上市前景充满变数。

7成收入来自上海

趁着联交所给予物业企业上市窗口期，物业企业奔赴港股的消息不断，独有上房服务迈向A股。

上海上房物业服务股份有限公司（简称：上房服务）置身物业行业多年，选择的赛道亦有别于有强地产背景的同行，公司专注向公共机构、商业地产客户提供物业服务。

据招股书数据，2018年至2020年，公司营业收入分别实现5.92亿元、7.22亿元和8.18亿元，归母净利润分别为3563.41万元、4795.70万元和7222.17万元。

上述同期，公司在管面积分别为1228.85万平方米、1374.96万平方米和1799.56万平方米。

斑马消费梳理发现，医疗机构支援服务、商业地产物业服务、教育机构支援服务和文化体育支援服务等4大业务成为公司重要收入支撑。2020年，前述4大业务分别实现收入2.81亿元、1.67亿元、1.27亿元和0.69亿元，分别占比公司收入的34.39%、20.36%、15.52%和8.39%，停车场经营管理业务、餐饮团膳业务在公司收入占比分别为8.80%和1.96%。

让公司焦虑的是，发展多年收入来源仍集中在上海地区。报告期内，公司上海地区主营收入分别实现4.52亿元、5.36亿元和5.90亿元，分别占公司主营收入的76.37%、74.23%和72.08%。

公司近年来向全国化拓展尚处于起步阶段，试图摆脱对上海市场的依赖。或正是基于此，公司在募资总额中拟计划拿出1.36亿元，计划4年内完成全国24座省级城市的业务开拓。该项开支占公司总募资额4.22亿元的32.23%。

医疗机构服务业务拖后腿

上房服务收入主要来自综合物业服务和专项物业服务。报告期内，综合物业服务收入分别为5.06亿元、6.23亿元和7.31亿元，均占公司收入8成左右。

医疗机构支援服务是综合物业服务收入的重要组成部分。所谓医疗机构支援服务，包括向各类综合性、专科医院等提供后勤支援服务，医疗秩序维护、导医、护工等辅助服务。

2018年至2020年，医疗机构支援服务在管面积分别为221.03万平方米、240.42万平方米和291.91万平方米，分别实现收入1.69亿元、2.25亿元和2.81亿元，分别占综合物业服务收入的33.42%、36.10%和38.54%。

最近3年，公司前五大项目销售名单中，前3位均为公立医院。

2020年，公司向上海市第一人民医院、上海儿童医学中心和上海市松江区中心医院实现销售收入3625.95万元、2825.80万元和2443.56万元，分别占公司收入的4.43%、3.45%和2.99%，合计10.87%。2018年和2019年，前五大销售名单中，来自公立医院的销售收入分别占比13.44%和11.95%。

斑马消费梳理发现，医疗机构支援服务收入在公司所有业务中最高，服务单价也秒杀各业务。2018年-2020年，其平均单价（元/平方米·月）分别为7.08元、9.29元和9.49元。2020年，服务单价已是公司所有业务单价的两倍。

但是，医疗机构服务业务的高单价和高收入，未给公司带来更多利润。相反，报告期内，这项服务的毛利率水平在公司所有业务中垫底，分别为9.63%、9.96%和11.09%。同期，公司主营业务毛利率分别为为16.12%、15.60%和16.77%。

3年分红过亿

不同于有着强地产背景的物业企业，上房服务自2001年成立，就是一家独立第三方的物管企业。在专注的业务上，也与A股上市的新大正、特发服务、南都服务以及招商积余等有较大差别。另外，在股权结构上也有着很大不同。

招股书显示，在公司股权结构中，均以个人股东和合伙企业为主，暂未有机构股东的身影，由周超、李文洁、张圣哲、赵磊、黄为国及肖玉康6人实际控制公司。今年3月，上述6人共同签署《一致行动人协议》，合计可支配公司84.62%的表决权。

经过多年治理，公司收入增速已呈现放缓趋势，2019年-2020年，其营业收入同比分别增长21.96%和13.30%。但在分红这件事上，公司一向大方，且逐年加大。

2018至2020年度，公司向全体股东股利分配分别为4050万元、5405万元、2415万元（均含税）。这三个年度，公司归母净利润合计15581.28万元。

中民物业发起阻击

正当上房服务向A股发起冲击时，公司实控人张圣哲涉嫌侵占股东财产的案件，被中民未来物业服务有限公司（下称：中民物业）曝出。

2020年12月1日，中民物业向法院诉称，张圣哲担任锐翔上房董事长期间，在公司章程修改中规避公司正常审批流程，故意放大己方股东权益，缩减原告股东权益，并擅自转让所持上海德召财产份额导致合资企业实际股东发生变更，谋取不当收益。以此诉求张圣哲赔偿全部经济损失3700万元。

中民物业向法院申请对张圣哲名下若干银行账户存款1904.23万元，及其持有的上海方怡35.70%股权、上海金魁36.43%股权进行司法冻结。

据了解，锐翔上房原名“上房物业”，公司成立于1992年，是上海最早从事物业管理业务的专业企业。

根据工商变更资料，中民物业在2019年4月新增为锐翔上房股东。目前，上海德召、中民物业分别公司33%、67%股权。

上海德召系报告期内，上房服务实控人李文洁、张圣哲曾经控制的企业。2019年2月22日，张圣哲出资583.74万元持有上海德召35.1651%股权，李文洁出资475.78万元持有上海德召28.6614%股权，二人在2020年退出上海德召。

张圣哲在上房服务举足轻重，其通过上海方怡、上海金魁直接和间接持有上房服务合计20.98%股权，为公司第二大股东。（上海方怡持有上房服务21.43%股权，上海金魁持有上房服务股东上房方征70%股权）。截至目前，张圣哲分别为上房服务、锐翔上房两家企业董事。

对此诉讼，张圣哲表现出诚意，向法院申请用1800万元现金对上述冻结股权置换。截至目前，上述被司法冻结的股权虽已解封，但张圣哲名下若干银行存款3704.23万元处于司法冻结状态。

在起诉张圣哲的同一天，中民物业将上海德召及其原股东上海嘉丞、张圣哲、李文洁、周超、赵磊、黄为国、肖玉康、沈峰、王希、何雄、杜成寅、许耀荣、杨伟栋，和现股东深圳万物共赢、深圳建木诉至上海黄浦区法院，要求法院判定被告在2020 年 7 月 1 日签署的关于《上海德召企业管理合伙企业（有限合伙）有限合伙协议》及《上海德召企业管理合伙企业（有限合伙）有限入伙协议书》及退伙协议等相关文件无效，并判令各被告将上海德召合伙人恢复至变更前状态。

今年6月11日，中民物业再向法院提交增加诉讼请求，请求判令原告对相关被告所持锐翔上房33%股权享有优先购买权。

截至目前，上述两宗涉及公司6位实控人的法律诉讼尚未判决。