领盛投资唐志超:内需提升&资本介入,助力物流地产价值抬升

过去,拉动中国仓储物流需求的主要来自于电商增长。2014年开始,电商的渗透率逐年增加,去年由于疫情原因,电商渗透率从2019年的20%左右增长到25%左右,相当快的增长过程,这里面电商的渗透率增加,电商的扩张带动了快递快运行业增长,相当于每天每人都收到一个包裹。

旺盛的需求量,让物流地产过去十年平均租金增长达到2.7%。在资本市场端,从2007年起,物流资产呈现稳定上升趋势。数据显示,2020年物流地产总共成交了85亿美金,比2019年增长90%。其中,外资占到中国总成交金额的49%左右。

对此,领盛投资管理董事总经理唐志刚认为,未来物流地产增长来自于两个方面:

第一,总量增长,即整体社会消费增长。

据唐志刚介绍,过去十年,中国社会消费增长7.7%,未来三年,预计增长达到9.4%。

“目前,电商的销售增长率,远远高于社会零售品增长率的,平均下来过去这么多年,每年快20%,这种趋势没有看到在消失,而是持续的,这意味着电商的增长渗透率会越来越高。”唐志刚称,与其他国家电商市场占有量相比,中国去年20%,韩国27%,英国是28%,这表示中国电商的增长仍然具有空间

唐志刚表示,在各个电商大类里,生鲜有更大的增长率,随着大家消费能力和消费观念的转变,生鲜电商的增长空间很大,这就会拉动对冷库的需求。

就各城市物流地产发展而言,唐志刚称,一线市场,环北京,环上海,粤港澳,过去是拉动了中国物流地产的增长“,但是看未来,可以看到,未来一线市场的供应量是相对二线市场是比较大的,虽然空置率低于二线市场,这种局面持续下去的话,一二线的空置率差会缩小,供需关系会改善。”

第二,资本介入。

在唐志刚看来,中国的物流资产对于国内外资金具有长期吸引力,原因有三:第一,中国目前物流资产的增长空间巨大,如果我们以每百万美元的销售对应的高标仓面积来算,中国只有美国的二分之一,再看美国的高标仓面积,中国只有美国的9%,潜力巨大。

唐志刚称,“中国物流资产的租金收益率是非常有吸引力的,我们跟日本来比,中国开发项目的租金收益率比日本高出200%,这说明在中国,做开发项目,从收益率的角度来说,是相当具有吸引力的。中国仓储项目比办公楼收益率高出100%,但是纽约和伦敦是不存在的,也就意味着我们的资本价值会逐渐抬升。”

目前,中国物流资本市场现在的成交量,相对于欧洲美国比较少,2020年的成交量虽大幅增长,但是也只有美国的13%,欧洲的21%,未来可以看到中国的交易量会加速成长。

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