防患于未然的“敏感”，有时候会将原本密切的合作敲出裂缝。基金公司合凡资产与房企佳兆业之间，近日就上演了这么一幕剧情。

此前，双方签署了合作协议，合凡资产成立“合凡容祥伍号私募股权投资基金”，投资了佳兆业在深圳的房地产开发项目。

在房地产调控趋紧、市场行情遇冷的情况下，国际评级下调了佳兆业的海外债信用评级，合凡资产眼见合作有风险，便向法院申请诉前财产保全，并同时冻结佳兆业多个银行账号、多个项目公司股权及查封数百套在售房产。

佳兆业犹如被敲了一记闷棍，声称对方“未经合理知会”就“无故终止协议及超额诉前查封”，现已造成了公司在售项目被迫暂停，同时导致一系列购房业主维权事件、品牌负面影响及多家金融机构停止出款等后果。

佳兆业与合凡，仅是地产商和资本方之间利益发生分野的一个缩影。在风调雨顺时，你好我好大家好，房企可以借助财务杠杆冲规模；但一旦遇到环境突变，基金公司则最先把“伞”收回来，迅速切割风险。

今年以来，地产行业到处都是脆弱的友谊，合作方撤出项目、将对方从项目案名中抹去、债务诉讼等事情屡有发生。在现实的拷打下，无数薄若蝉翼的合作最终现出了原型。

合凡“跳船”

两家公司到底有何渊源？这件事儿还要追溯到一桩合作。

今年3月，合凡与佳兆业集团（深圳）有限公司（简称“佳兆业深圳”）、关联方澎湃置业（深圳）有限公司签署投资协议，约定前者发行“合凡容祥伍号私募股权投资基金”，并通过向澎湃置业增资，取得其45%股权，依约应募集及支付7亿元的投资款。

截至5月27日，合凡募集的投资基金金额仅为3.462亿元，仍未足额支付投资款项。

然而，合凡股权投资（即合凡资产的投资主体平台）此次提出了诉前财产保全申请，请求查封、冻结或扣押的资产体量却远高于此。

其中包括佳兆业深圳、深圳市吉丽房地产开发有限公司、博罗县桂芳园房地产开发有限公司名下价值约4.3亿元的财产，以及澎湃置业名下价值6924万元的财产。两项财产合计约5亿元。

这不禁让人提出了是否“超额保全”的疑问。而这个疑问的谜底，埋藏在此前另一段合作细节之中。

据相关知情人士披露，9月，因地产行业形势下行，合凡曾向佳兆业提出追加其他在售项目作为补充担保；10月，它又以“暂停项目正常业务用印”与佳兆业谈判，促使后者增加担保措施。

与此同时，合凡在法院递交材料，申请对后者名下财产进行诉前保全。

在合作方出现资金流动性问题时，合凡第一时间埋伏铺垫搜证，起诉佳兆业，希望提前退出合作项目，并要求收取投资本金20%的高额违约金，以期得到高额的投资回报。按年化计算，其收益率高达50%左右。

佳兆业对此向合凡函告，合凡未能依约配合履行包括但不限于配合用印等事项，已违反协议约定。基于其无故提出退出股权、超额查封及造成公司严重的经济损失，佳兆业宣布解除两者的投资协议，并将恢复协议签署前证照及银行账户管理状态。

其中提到的“配合用印”事项，还涉及两者另一段戏剧化的情节。

在投资过程中，合凡资产派驻投后管理人员进行日常管理，共管方式为将共管证章照物品放置于保险柜中，双方同时持有保险柜的开箱钥匙，只有双方同时在场的时候才能打开保险柜。同时在共管地安装监控摄像头，双方均有权接入随时查看保险柜情况。

合凡资产称，11月22日晚上，其投后人员发现放在佳兆业集团办公地嘉里中心的存放共管证章照的保险柜的监控摄像被无故关闭，后发现该保险柜不知下落，目前里面的共管证章照物品亦不知去向。

据知情方透露，深圳南湖派出所接案后便去了现场调查取证，保险柜依然完好，并未在合凡不知情的背景下被打开。

告房企、退项目

在风调雨顺的时候，基金方和开发商往往能在宽松的环境中把酒言欢、共享盛宴；当行情不好的时候，如果房企遭遇暴雷，会被另一方当作“瘟神”。

面对考验，“各扫门前雪 休管他家瓦上霜”，似乎变成了见怪不怪的生存常态。但如若在别人最危难时刻，反向“插刀”，则违背了基本商业伦理。

眼下，合凡不仅和佳兆业公然撕破脸，突然向法院申请诉前财产保全，冻结后者数亿财产，还与恒大、仁禾等房企玩起了同样把戏，并与碧桂园等房企对簿公堂。

起诉—和解—撤诉，是合凡惯用的“伎俩”。以仁禾地产为例，合凡股权投资向法院申请冻结宁波用六资产管理、宁波仁禾房地产开发等银行存款2.43亿元元或查封、扣押其相应价值财产，同时将其诉至法院。但最后，合凡又离奇撤诉。

在眼下饱受流动性困扰、信心脆弱的地产行业里，合凡开了一个不好的头，引发了多米诺骨牌，后续很有可能其余地产商也会被基金公司盯得更紧。更为严重的是，它会变相衍生成讨债的新手段，一闹就还钱。

除了涉及与房企之间的合同纠纷，合凡还卷入了民间借贷纠纷和企业借贷纠纷。

去年，广州合凡投资咨询将夏满珍和殷雨晴告上法院，可没过多久又草草撤诉；在企业借贷纠纷方面也是如此，深圳合凡资产管理起诉广西防城港佳润房地产，之后双方达成和解协议后，合凡又撤诉。

在企业借款这件事上，合凡早前也栽过跟头。广州合凡投资咨询曾借款予泰诚投资控股，但后者却迟迟未还款，一气之下，合凡将其诉讼至法院。据乐居财经了解到，泰诚投资是一家经营异常公司，且实控人已被限高。

一边，合凡不断与开发商打官司；另一边，它却被监管部门盯上了。

去年10月，广东证监局对合凡股权投资采取责令改正的行政监管措施。其存在违规行为包括：管理的“合凡资产-蓝光壹号私募投资基金”，未按照合同约定的方式向投资者披露定期报告，同时未对部分投资者的风险识别能力和风险承担能力进行评估。

此外，作为“合凡资产-奥园集团壹号私募投资基金”“合凡资产-蓝光壹号私募投资基金”的管理人，合凡股权投资在基金合同明确约定不允许赎回的情况下，仍为部分投资者办理提前赎回。

合凡资产创始人姜海曾在采访中坦言，曾经做过蓝光、协信、泰禾，但基本上是发现已经进入到P2P模式，或者出现现金流已经匹配不了未来债务的时候，就会提前退出。

目前，合凡退出的节奏要快于新增的节奏。上半年一共新增6个基金，但是退的有十几个。据乐居财经统计，今年以来，合凡股权投资退出了当代置业、世茂、恒大、中南、新力、中梁等房企所在的11家项目公司。

在姜海看来，“目前房地产行业判断是属于一个调控比较严峻的阶段，很多头部企业、前50强开发商在债务方面有不确定性。”

“老赖”当二股东

合凡股权投资（全称“合凡（广州）股权投资基金管理有限公司”）成立于2017年7月，注册资本1133万元，法定代表人为姜海。股权结构方面，姜海、伍方方、罗耀聪分别持股76.346%、21.624%、2.03%。

据了解，姜海为合凡资产总经理兼创始人，负责统筹管理合凡资产，他曾任职君华集团（现雪松资本）副总裁、复地集团战略运营中心副总监、卓越集团企业管理部副总经理等，房地产从业10年以上。

此外，伍方方为合凡资产创始合伙人，曾在国信证券、光大证券广东分公司任职；罗耀聪为公司副总经理，曾任头部房企运营负责人。

这家神秘基金公司并不简单。乐居财经统计梳理发现，2017年成立至今的四年中，合凡股权投资所投的地产项目超过30个，合作房企包括碧桂园、恒大、融创、正荣、中梁、蓝光、新力等，其原则上不做总成本超15%的项目，只与大中型开发商合作。

从持股比例上看，为了方便日后退出，合凡股权投资在项目中的持股多在20%-49%之间。

乐居财经深入了解发现，合凡股权投资的背后，是更大的私募基金资产管理公司合凡资产（全称“深圳合凡资产管理有限公司”），成立于2014年，拥有私募基金管理牌照，但其在2019年的商事主体公示信息抽查中“不合格”。

股权上，合凡资产由姜海、皇甫毅然、伍方方分别持股52%、33.5%和14.5%。其中，二股东皇甫毅然是一位“老赖”，3次被列为被执行人（被执行总金额达1.16亿元），6次被列为失信，16次被限高。

企业资料显示，合凡资产是中国顶尖的房地产私募基金的资产管理公司，建立联系房企超200家，合作百强房企超50家。

向房地产投入资金是一笔双赢的生意。依靠落地快、收益高的地产项目，这些年合凡也挣得盆满钵满。截至2021年第二季度，合凡资产共计管理75只基金产品。主动管理类基金产品规模超300亿；投顾类产品规模超200亿。

但是随着地产调控的趋严和部分高杠杆房企的雷声阵阵，甜蜜的日子早已经一去不复返。这一次合凡“找茬”佳兆业，也许仅仅只是一个开始。