地产良性循环时代,中南建设的再平衡之路

12月6日,中央政治局会议上强调,要推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,促进房地产业健康发展和良性循环。同日,央行宣布全面降准,将于12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点,释放长期资金约1.2万亿。

两则消息,对当前的房地产行业可谓是一针“强心剂”。受此利好消息带动,12月7日,A股地产股集体大涨,中南建设、新黄浦、中交地产等多股涨停,阳光城、金地集团、新城控股等个股跟涨。

而值得一提的是,中南建设涨停同日,与其相关的深交所供应链ABS “建银5优A”宣布将如期兑付约1.54亿元本息,并将于12月10日摘牌,再次显示了公司的安全与稳健。

作为我国国民经济的重要支柱,房地产行业不会硬着陆,但市场的出清、去伪存真,已是大势所趋。阵痛中,有人还在等白衣骑士,而那个着力减负强筋、防三高的中南建设已经走出一条独立的突围之路。

坚守财务自律,天晴补屋顶

今年下半年以来,短短几个月时间,围绕房地产的市场情绪慢慢滑向了冰冷的谷底。企业债务违约频发、楼市整体降温、土拍市场萧条,行业黄金时代不再,泡沫难以持久,杠杆难以依赖。

虽然都面临挑战和压力,但坚持不依赖有息负债发展模式的中南步履却更显稳健。回顾历史数据可以发现,中南建设有息负债与年度经营规模比值一直在行业保持最低位置,2018-2021年三季度其有息负债规模分别为579.4亿元、699.2亿元、799亿元、637.3亿元,占当期销售金额的39.5%、35.66%、35.69%、41.46%,远低于行业平均70%的水平。天晴补屋顶才是最好的避险之道。

现金流管理也是近年来中南的财务管理的重中之重。今年1-9月,中南建设经营性现金流入1123亿元,是一年内到期的各类有息负债的7倍,月均流入125亿元,远超一年内有息负债的月均值14亿元。前三季度,公司经营活动产生的现金流量净额14亿元,连续四年保持正值,持续维护公司安全。

正是在公司谨慎的资金管理原则下,即使市场调整进一步深入,11月7日10亿元“16中筑01”如期兑付;11月22日 10亿元“19中南03”如期支付年度利息,同时兑付选择回售的4.38亿元债券;12月2日主动回购1000万美元40638.HK境外债券。截至目前,中南建设今年到期的债券仅有2.89亿元,而其目前存续的美元债券仅3笔,合计4.13亿美元,且2021年内无到期,最早到期的是2022年6月的2笔,金额合计仅2.23亿美元。偿债压力小,无疑进一步筑高了公司安全垫。

三道红线方面,中南建设也在加速实现“全绿”。截至9月末,公司净负债率77.61%,比上半年末下降17.66个百分点;扣除受限资金之后的现金短债比1.08,比上半年末提高4.85个百分点,两项指标均达绿线并继续优化;扣除预收账款后的资产负债率75.81%,比上半年末下降1.61个百分点,进一步靠近上限70%的规则要求。

非常时点营销破局,构筑发展护城河

中资美元债出现暴雷后,资本市场的多米诺骨牌倒下,三大国际评级机构集中下调房企评级和展望。当前乃至未来一段时间,房地产的时与势,都是活下来,并且比同行活得更好。

审慎经营指导原则下,中南更是先人一步,加固安全边界。中南建设董事、总经理陈昱含曾表示,“我们深刻领会国家战略意图,对经营做出必要调整。对于目前的形势公司有提前预判,也较早采取了经营应对举措。”

2021即近尾声,市场下行压力还在增加,中南营销立足细微,戮力破局。一方面,公司迎合新生代消费群体需求,主动拥抱数字化营销,与天猫好房、阿里拍卖、企业微信、抖音等联动合作,拓宽流量通道。另一方面,公司积极加强私域流量的转化和建设,通过渠道通、来访通、销售通、美好购zoina等自有平台,打通全民经纪人及老带新等导流链路,实现线上裂变及分享带客。

特别是,公司借用互联网营销势能撬动楼盘成交量,通过天猫旗舰店在双十一、双十二等购物狂欢节中设置来访盲盒、秒杀房源、回血补贴等多样形式让利用户,促进整体销售业绩提升。

根据中南建设最新发布的经营情况公告,2021年1至11月,其累计实现合同销售金额1828.3亿元,销售面积1351.8万平方米,而且公司回款率一直维持在80%以上。

坚守长期主义,积极布局“第二曲线”

在“三道红线”、房贷集中管理制度、土地集中出让等政策下,房企金融泡沫被不断挤出。而这个过程中,缩表成为必然,中南也不例外。在陈昱含看来,房地产行业的竞争已经从百米冲刺赛跑变成一场马拉松。“这个时候需要更讲究‘配速’、更讲究自我的节奏,审慎经营,长期主义的导向是中南建设的经营观,是公司总体经营策略的方向。”

对开发商而言,“缩表”的直接表现是降负债、降杠杆、去金融化。今年以来,中南建设有息负债减少了162亿元。公司也及时收缩了土地投资规模,这符合中南一贯的运营高周转和土储紧平衡策略。

但收缩不是不拿地,中南有着自己的标准和节奏。随着市场调整进一步深入,中南建设表示,“在稳健经营的基础上,公司仍然会坚持择优获取的原则,一方面加强存量转化,确保利润;另一方面坚持以能定收、以能定投、合理支出的原则,确保投资安全,根据不同情况每个战区的投资端也会做不同的布局。”

可以预见,随着行业土地周期红利逐步消失,中南这种土储紧平衡的正向价值将越来越大。值得一提的是,围绕“卓越建设”的战略目标,公司还加快探索轻资产模式,在地产开发和城市基建领域输出更多管理能力,积极布局第二增长曲线。据悉,中南西郑区域公司目前正在代建和EPC领域加快探索和拓展,已成功签约代建项目6个,项目总货值约68亿元,代建收入约3亿元,预计能实现净利润额约1.3亿元。

“缩回来,再打出去的拳头才更有力量”。中南建设表示,未来1-2年将是一个再平衡的过程,公司将力争2022年内实现三线全绿。

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