房多多,没有拼多多的命

房多多的命运或许已成定局。

文|蓝莓财经 

1月7日,房多多发布公告,称公司收到纳斯达克股票市场有限责任公司上市资格部工作人员于2022年1月4日发出的书面通知。由于房多多美国存托股票的收盘价连续30个工作日低于每股1美元,公司不再满足纳斯达克上市规则5450中规定的纳斯达克最低投标价格要求,将面临退市风险。

回顾房多多的上市通稿,从“SaaS赋能的中国最大在线房地产交易平台”到“房产界拼多多”,房多多的股价也一度飙升至129美元。

然而,在疫情、政策、业内竞争的多重打击下,房多多仍然是房产服务行业中最不好过的那个。

半年时间,房多多到底做了什么?

2021年11月19日,房多多发布三季度财报,营业收入为1.692亿元,环比下降57.8%;净亏损为3.55亿元,环比增加155.4%。

房多多寄予厚望的房云SaaS营业收入仅有233万。

毛利率 10.4% ,净利率 -44.8% ,房多多想做的生意并不是个好生意。在多家竞争之下,营收费用增长,房多多也占不到便宜。

房多多通过系统服务经纪人和经纪公司,然后通过经纪行业从业者集合优势向开发商获取项目分销资源,经纪人和经纪公司成交后获得相应佣金,房多多获得佣金提点收入。

现在的房多多,主营业务分为三个板块:新房服务、二手房业务和开发商端的房云SaaS。

在新房服务上,房产市场蒸蒸日上的时候,以中小微经纪公司为主的房多多房多多尚且能够从中分得一杯羹,随着房住不炒等政策退出,房多多的生意也更加难做。

在二手房业务上,房多多主要为以老旧二手房改造为核心的“挺好住”自营产品。事实上是装修业务,毛利率更低。

在开发商端,房多多最新孵化给开发商营销部门使用的房云SaaS。

房多多希望通过房产中介来打通上游的开发商和下游的买卖房人。然而,房多多能够为沟通上下游提供什么呢?在客源上,房多多并无优势。

第三方平台比达数据报告显示,2019年3月中国主要房产信息APP月活跃用户规模排名中,安居客以1311万位列第一,房天下为445.5万、贝壳找房423.5万、链家410.6万、我爱我家60.5万,房多多仅为42.9万。

同时,为了吸纳线下流量,2020年11月,房多多入股中原集团旗下加盟品牌原萃,但最终双方以结束合作收场。房多多在去年第三季度削减原萃业务,这也给房多多造成了营收和利润上的损失。

房多多也就更多强调其在吸纳房产中介中的能力。

招股书数据显示:2019年上半年,房多多平台数据库中有1.31亿真是房产信息,107万注册经纪人,完成闭环交易经纪人3万人。

对房产类低频高客单价的垂直行业而言,必须要依靠线下中介或4S店,纯线上无法完成交易闭环。

房多多的最新业务数据来看,注册经纪人在房多多平台完成的交易量也显著下跌。三季度在房多多平台上完成闭环交易的经纪人数量为1.06万,较二季度的1.9万下降44.2%。上述闭环交易总额为152亿元,较二季度的296亿元下降48.5%,其中新房和二手房的交易额分别为93亿元和59亿元。

互联网平台的局限

平台模式已成各家共识,轻资产化成为必然选择。然而,模式越轻,对加盟商的管控力度就越小,对平台的赋能要求越高。

房多多所谓以房产中介为中心的、独立开放的、由SaaS(软件即服务)赋能的平台,其赋能的能力远远不及预期。

房多多更不是地产界的“淘宝”。

作为电商平台,阿里搭建起包括、支付、物流、营销的全方位电商生态,但房多多并没有相应的配套服务,更加难以在话语权争夺中占据优势。

相比互联网对消费领域的改造,其对房地产业务的冲击远不如预期。

互联网平台模式的胜利:通过大规模买流量,降低费用,以价格战争夺用户。但是,房屋买卖是低频生意,短期的流量价值有限,不能换来足够的真实房源和用户交易。

房产交易风险难以控制,难以标准化。线上信息徒增决策噪音,单靠线上难以为客户提供可靠服务。

我国房产中介的双边代理制,中介作为生意撮合者,势必会联合强势的一方去打压弱势一方,从而损害其中一方的利益。

2014年,爱屋吉屋定位为“第一家线上线下整合的专业房地产中介公司”,打着以“干掉中介,让门店滚粗”口号,试图用O2O方式杀入传统中介行业,但以失败告终。

尽管中介代理费高价的产生,更大的程度是来源于规模,而不是服务,但互联网仍然难以取代中介。

另外,在互联网的规模效应之下,各行各业都在向头部集中。随着微信等私域平台的兴起,在用户获取中,房产中介平台也很难有更大优势。过去两年头部房企纷纷通过微信营销,有些月活量甚至能和在线营销头部APP前五相媲美。

互联网的方式能够提升房产交易服务的效率和体验,但并不绝对需要某一个平台从中收取“保护费”。

中介面临这从垄断房源到服务客户的转变。

政策原因

想要干掉中介的,不止是互联网。

2021年8月,杭州官方推出“房东直售房源”功能,让买卖双方越过中介直接联系。

在此之前,2017年12月,深圳市和腾讯推出新型智慧租赁平台,称要成为政府主导的去中介交易平台。

2021年11月,北京推出官方租房网签平台,北京二手房交易平台其实也要推进,目前已经有4个重量级城市推出二手房交易或者租房交易官方平台。

一直以来,房价上涨的部分原因被归结为房产中介推波助澜。当然,决定我国房价的甚至都不是供需关系,更遑论顶多算个催化剂的房产中介。房地产中介的利益与出售一方一致,买房者很自然会代入被割的韭菜一方。

此前上海/北京房租暴涨,就是供应方和中介等资本利用信息差联合宰需求方。很多时候由于行业先天弊病,他们就会“囤积居奇”故意制造供需不平衡而抬升价格。

一系列政策的出台,也给房地产的中介们。杭州政策出台次日,贝壳股价单日暴跌14.86%,8月20日再度大跌5.35%,比此前的市值高峰缩水了一大半。

人们对多省启动“自助卖房模式”也报以厚望。但一个网站不能替代中介,房产中介的服务性质,使其难以摆脱线下服务。

然而,对中介行业影响最大的,是不断下行的新房市场和被贷款封印的二手房市场。房价下跌不影响中介生意,但没有成交量确实让中介没有生意。

国内最大的房产中介平台贝壳2021年三季度财报显示,三季度贝壳存量房交易GTV为3782亿元,同比下降34.3%,其中二手房交易GTV同比下降36.8%,新房交易GTV 4101亿元,同比下降2.5%。三季度贝壳二手房交易服务的净收入为61亿元,2020年同期为88亿元,同比下降31%。

在房产交易中,无论是薛定谔的刚需,还是投资,在政策面前都无力回天。“房住不炒”等宏观调控政策原则从2016年以来就未曾有变,只有房产中介不断催你尽快下单。

在我国的经济发展过程中,政策的意义难以忽视。2021年,教培行业已经彻底说再见。北京展开试点,推出在职教师课后辅导积分制。在共同富裕的引导之下,不能让房价硬着陆,难道还不能先让房产中介失业?

房多多的命运或许已成定局。

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