3月3日港股盘后，越秀服务发布2021年业绩报告，期内总营收同比增长64.2%至19.18亿元，公司拥有人应占盈利同比增长80.6%至3.59亿元，毛利率较上年增长0.5个百分点至35.0%。

营收利润双涨的同时，越秀服务现金流表现强劲，其现金及现金等价物大幅增长282.4%至38.03亿元。

在财报发布后的业绩会上，越秀服务资本运营总监万思蕴提到，越秀服务的未来战略是“1+4+5+5”，即1个中心：以满足客户需求的基础服务品质为中心；4大业态：住宅、商业、大交通、城市服务（及公建）；5大增值服务：C端增值服务、美居服务、社区商业管理、科技服务、商业资讯与运营；5项核心能力：投拓与投后管理能力、供应链与合作商管理能力、数智化建管运能力、组织与人才发展能力、安全与风险管控能力。

截至今日收盘，越秀服务股价大涨6.51%至4.09港元/股。

非商业务贡献超7成营收

社区增值服务营收大涨288.8%

上游房地产市场遇冷和广州疫情下，越秀服务2021年业绩保持了稳健增长。

越秀服务的两大营收组成分别为非商业物业管理及增值服务（非商）、商业物业管理及运营服务（商业）。

去年，越秀服务来自非商业务的增幅高达75.7%，录得营收14.25亿元；来自商业业务的收入增长38.2%至4.93亿元，两者占总营收的比重进一步扩大，分别为74.3%、25.7%。

其中，非商业务中的基础物业管理即住宅物业是越秀服务最大的营收来源，贡献了33%的营收。不过，基础物业管理业务的毛利率相对较低，为22.2%，远不及非业主增值、社区增值、市场定位及租户招揽业务逾40%的毛利率。

近年来，越秀服务不断探索多样化业务，其多元化布局尤其是社区增值业务在2021年初显成效。

去年，越秀服务来自社区增值业务的营收为4.42亿元，同比大幅增长288.8%，占总营收的比重提升11.5个百分比至23%。

万思蕴在业绩会上提到，社区增值服务的强势增速主要归于美居业务。

美居业务是越秀服务去年推出的为客户提供“硬装+软装+一步到家+焕新改造”一站式定制化解决方案，去年为公司带来了1.39亿元营收。

此外，社区商业服务、中介业务及拎包入住服务也对社区增值服务收入增长有所贡献。

未来，越秀服务将继续多元化探索。

越秀服务非执行董事兼董事会主席林峰表示，集团将围绕“人的服务”，不断升级社区增值服务，并根据客户生活诉求拓展新业务，以拓展多元化创收渠道。

另外，去年越秀服务现金周转效率提升，应收账款天数由2020年的109天缩短至97天。

合理扩张，正与收购标的接触

未来3年内面积或超1亿平方米

“外拓+收并购”双轨并行下，越秀服务规模稳步提升。

截至去年末，越秀服务在管项目251个，合约管理项目315个，覆盖大湾区、华东、华中、北方和西南五大区域的26个城市及香港。

在管面积及合约面积方面，截至去年底，越秀服务总在管面积3887万平方米，同比增长19.1%，全年新增在管面积796万平方米；合约面积5838万平方米，同比增长17%，全年新增合约面积1021万平方米。

去年中报业绩会上，越秀服务定下的目标是，未来2—3年管理面积达到1亿平方米，收并购是完成这一目标的重要方式之一，希望通过该方式实现3000—3500万平方米目标。

在今日的业绩会上，越秀服务高管再次重申了上述业绩目标。

目前，越秀服务来自股东及关联公司的项目收入占比达92.2%。不过，越秀服务正在通过外拓及收并购方式扩大规模，外拓项目也成为越秀服务2021年的业绩亮点之一。

据了解，去年越秀服务外拓了广州粤传媒大厦、广州创维科学城总部大楼及广州云享经济生态园等写字楼项目。

财报还显示，越秀服务正在全面“走出广州”，华东、华中、北方地区在管面积及合约面积均有不同幅度增长，西南地区在管面积较2020年相比实现“零的突破”。

去年，越秀服务首次进入北京、宁波、南通、重庆、无锡等新城市以及学校、高速公路服务区等新业态，新签约项目71个。

林峰提到，“去年越秀服务外拓面积超600万平方米，第三方外拓面积占比达60%，计划今年外拓面积翻倍。”

去年以来，不少房企出现流动性问题，物业资产成为出售标的之一，财务较为稳健的越秀服务业正在物色合适的标的。

林峰在业绩会上表示，目前越秀服务正在与3—5家物管公司接触。

“目前没有确定的标的，更看重标的质量并合理评估。”林峰表示，“会考虑多项因素，包括标的所在区位、当地居民的消费潜力、后续需要追加的投入及盈利前景等。”

TOD业务首次走出广州

未来占比10%左右

TOD物管业务是越秀服务区别于其他物企的特色，也是其资本故事的亮点之一。

财报显示，2021年越秀服务来自TOD物业管理的营收为2.38亿元，占总营收比重为12.4%；年内新增合约面积114万平方米。截至年末，TOD在管面积565万平方米，合约面积612万平方米，

不过，TOD物管业务的毛利率相较住宅物业和商业物业而言较低，为23.4%。

越秀服务执行董事兼常务副总裁毛良敏在业绩会上提到，由于其他板块收入增长较快，希望未来TOD业务的收入占比不低于10%。

去年2月广州地铁入股越秀服务，背靠第二大股东广州地铁，越秀服务发展TOD物管业务有着天然优势；更早前，越秀地产旗下物业收购广州地铁旗下广州地铁环境工程有限公司、广州地铁物业管理有限责任公司各67%的股权，为越秀服务拓展了地铁物管等业务。

但地铁物管业务具有极强的地域属性，难以实现全国化扩张。2022年之前，越秀服务的TOD业务仅局限于广州。

今年初，越秀服务TOD业务中标福州地铁2号线，首次走出广州。去年12月底，越秀服务还与青岛地铁物业达成战略合作，探索湾区外综合物管服务。

越秀服务TOD业务的全国化布局或将加速。

“2022年，公司将进一步提升在广州的市场份额并进一步外拓。目前正在与重庆、长沙、昆明、福州、南宁、青岛的地铁公司建立业务联系。”林峰如是说。