中南建设,何以至此?

五年,时间走过了一个轮回。

文|青财经 杨锐

01 千亿的代价

2016年,那是地王频出的年份,也是“闽系”房企“凶猛猎杀”的时刻。

8月17日,上海静安区的一宗商住用地“中兴社区N070202单元地块”开始出让。经过一个多小时的激烈竞争,该地块以110.1亿元的价格竞出,得主为福建房企融信地产。

据估算,这块地的溢价率达到139%,扣除商业配套及保障房,可售部分的楼面价达到14万元/平方米,创造了中国土地成交史上单价最贵“地王”记录。

而当天的另外两处地块,也全部被闽系房企斩获。

一时引人侧目。

其实,这只是以泰禾、 阳光城等为代表的 闽系房企在2015年至2017年的拿地缩影。彼时,闽系房企在杭州、南京、苏州等地,“逢热点城市必进、逢土拍必来,来后必抢”,被市场称作“地王收割机”

“有些企业喜欢剑走偏锋。”只隔了一天,浦东的上海金茂君悦大酒店,陈锦石在中南集团2016-2020发展战略发布会上,对此做了一番点评。他讲,地块价格被拍得那么高,风险大,“中南建设绝对不会在一线城市拼地王,而是要寻找价值洼地”、”未来战略还是要稳步前进,立足二线、进攻一线城市。”

彼时,陈锦石定下了目标,到2020年要“再造一个中南”:从当时450亿左右的规模快速扩张至1000亿元。在五年规划中,中南集团还明确将“兼并收购”列为未来策略。

目标是远大的,怎么实现呢?

虽然把闽系地王批判了一番,但陈锦石似乎没有逃脱“真香定律”。

一年后,他“三顾茅庐”亲自请来了闽系房企“阳光城”的操盘手陈凯,并力排争议,“顶掉”自己女儿陈昱含,将陈凯任命为中南置地的董事长。

在陈凯加入中南前,中南建设的地产板块中南置地还只是一家500亿量级的区域房企,在陈凯加盟后,趁着2015年之后棚改货币化政策推升三四线城市房价的东风,他将这家公司带上了快速扩张的道路,2018年销售业绩首破千亿,一年后再上台阶,抵达2000亿元关口。相比2016年,翻了近四倍。

在离开的2020年,陈凯在中南年会上梳理了带领中南置地驶上规模飞奔路上的“良方”:找到找准定位,投资三四线城市;精简组织的调整,小周期搏大周期。

其实,这些“良方”也并出自中南,而是在此前闽系房企阳光城,就开始奏效。

2012年3月,在辗转华润置地,龙湖地产,复星地产之后,在地产行业深耕二十年多年的陈凯进入闽系房企阳光城。

陈凯给阳光城规划了五大策略,最重要的有两条:“高周转+低成本”的运营策略、“股+债”的多元融资策。在在陈凯的力促下,阳光城走出福建,将总部迁至上海,并开始在全国快速扩张。

第一年,阳光城的销售就大增3倍,达到了100亿元,第二年220亿元,第三年236亿元。短短三年,原来名不见经传的“小房企”阳光城,规模增长近10倍,完成了从23亿元到230亿元的跨越。不仅缔造了闽系房企扩张的“奇迹”,也让这位职业经理人树立了自己在地产江湖中的地位。

但与阳光城一样,陈凯给中南带了三年两千亿的规模速度,也播下了风险的种子。

此前,三四线城市的楼市需求较为依赖棚改支撑,但2020年棚改结束,加之绝大多数三四线城市缺乏产业支撑、年轻人持续外流,三四线城市住房需求出现明显下滑趋势,反映在“重仓”三四城市的中南建设身上,则是销售目标难以完成下的高负债和低毛利。

历年年报显示,2016年中南建设负债率为30.06%,2017年187.73%。2018年~2019年分别为228.17%、309.65%,2020年三季度资产负债率达82.5%,净负债率为136%,累计负债逾300亿元,相当于2016年的三倍。

而在毛利率方面,数据显示, 2015―2020年中南建设的毛利率分别为21.58%、16.41%、16.31%、19.56%、16.75%、17.29%。这些数字平均下来,只相当于证监会2020年统计上市房企毛利率算术平均水平35.75%的一半。

2020年年初,“明星职业经理人”陈凯出走,中南建设的地产板块再次由陈昱含接任。

当陈凯离任的新闻不胫而走,58岁的陈锦石在24小时之内作出反应。22日晚,中南控股的公关主动发声,给媒体们发了一个通稿。

大致的意思是,陈凯不当中南置地董事长了,但中南控股的董事局常务副主席依然保留。而且,陈凯还是中南养老和中南菩悦管理平台的合伙人。

而离开中南之后,陈凯似乎也再没有“创造奇迹”。

加盟新力控股半年之后,在未能带领这家房企再度成为“黑马”,止步千亿俱乐部之外,在老板张园林的压力下,陈凯出走卓越置业。从规模上来看,卓越与陈凯此前任职的房企相差较大。

尽管在上任之初 ,陈昱含改变了陈凯的打法,而且还喊出了“品质做不好,苍天饶过谁”的金句,直指盈利能力和产品能力的两大短板。

但她接班的2020年,中南建设却依然以62亿元的差额,没有完成全年2300亿元的销售额目标。

那年,销售额在2000亿-5000亿元规模的房企中,只有中南建设没有达标。此外,截止2020年三季度,中南建设净负债率136%。现金短债比虽优化到1.15,但“三道红线”中仍踩两条。

02 关联交易

时间再次回到2016年,在陈锦石公开批判闽系房企的四个月后,中南建设宣布出资1亿,参与一家做区块链技术,名为上海金丘实业股份有限公司(以下简称“金丘股份”)新三板公司的定向增发,投资完成后将占股33.33%。

之后,中南集团派出了陈锦石的女婿邱泽勇出任金丘股份的董事。

这不是中南建设第一次投资区块链。

彼时,区块链的风口开始涌起。2015年底,中南建设将将大数据做为转型方向,并以上海承泰信息科技股份有限公司为基础投资了美人信息、大家保等一系列行业数据存储和商业应用的公司。

其后,2016年11月8日,中南建设发布公告称,拟参与美国PeerNova的pre-B轮融资可转换票据投资,并与其合资设立国内公司共同推广区块链技术在银行等领域的应用。

半年多之后,双方合资,由邱泽勇任法人、董事长的南通溯源数据科技有限公司(后更名为智链数据科技有限公司,以下称智链数据)成立。

之后,其甚至和与北大荒农业共同出资成立了一家善粮味道的公司,意图打造所谓“区块链农业“的概念。而该公司的董事还是邱泽勇。

一时之间,中南建设甚至被国内资本市场热捧为“区块链第一股”,股价也因此多次涨停。

然而,仅仅过了不到两年,区块链概念行情的异常火爆,引起了监管方面关注。

2018年1月16日,深圳证券交易所出具了《关于对中南建设的监管函》,指出中南建设1月11日披露的《关于公司投资的区块链项目相关进展的说明公告》内容有误导性陈述,其行为构成违规。

该公告称,中南建设在与第三方合资成立的区块链公司智链数据科技(南通)有限公司(以下简称“智链”)持股比例达90%,并在业务拓展上启动中远海运集团项目、电科院项目、国寿投和国药集团药品流通领域区块链平台等项目。

三个月后,智链数据就被中南建设转让给控股股东中南控股,中南建设也正式开始剥离区块链业务。

虽然彼时智链一个季度的营业收入仅有11万元,而且亏损,但这笔关联交易却给出1100万元的转让定价,中南建设在公告中表示,因智链净利润为负,净资产为197万元,故双方协商,不进行评估。

时至今日,虽然金丘股份已经新三板退市,但智链数据、善粮味道依然是中南控股旗下的公司。2020年年报里,中南建设向关联方智链数据的应付账款为512万。

事实上,除了高负债和低毛利,中南建设另一个大“痼疾”是其长期地大笔的关联交易和内外担保。

而这一切的源头,在于中南庞杂的产业布局。

打开中南集团的官方,会发现该集团旗下在:房地产开发、建筑施工两大业务类型之外,还有土木、园林、金融、工业、教育等产业布局及中南高科、中南教育两大事体外板块。

尽管在2019年,陈锦石开始收缩战线,将原为单独板块的土木、建投、园林并入中南建筑集团,意图把原来的“7+3”板块整合为中南置地、中南建筑、中南高科、中南实业投资和中南教育“4+1”的新格局,但却没有改变其基本架构。

在这种情况下,作为上市平台,中南建设和中南系其他公司之间的大笔关联交易和互相担保,就不可避免地发生了。

梳理历年年报,中南建设关联交易的对象,有几个常客:金丰环球装饰工程(天津)有限公司、江苏中南建设装饰有限公司、北京城建中南土木工程集团有限公司。

这三家的控股股东,都是中南控股。2016年-2018年,其与这三家关联公司的合计交易额,每年只有5亿元左右,2019年,猛增到20多亿元。

到了2020年,虽然有所下降,但仍然保持在16亿左右。中南建设2020年需给三家的应付款项,合计在9.3亿以上。

除了关联交易,另一个问题,是担保。

2016年以来,中南建设的担保余额持续大幅增长,2016年到2019年,这一数字分别为40.76亿、263.81亿、396.98亿和663.86亿,占期末归母净资产比例分别为30.06%、187.73%、228.17%和309.65%。

而截至2020年末,中南建设作为担保方为并表外合联营子公司担保余额为217.6亿,集团内关联担保余额为 834.9亿。

去年上半年,这一数字依然巨大,其半年报披露,其对子公司的实际担保余额为604.1亿,对外实际担保余额为123.1亿。

03 二代们

2020年9月,在投资设立众创空间公司4年后,中南建设选择将南通中南谷投资股权这家不赚钱的公司剥离,交由母公司管理。

而彼时,南通中南谷投资的法人、总经理,都是陈锦石的女婿邱泽勇。此前两个月,中南建设旗下,邱泽勇担任董事的的中南磐石新能源也宣布从新三板退市。

1988年出生的邱泽勇,2011年6月从南通大学毕业之后,就进入中南建设,先后担任董事长助理,资本运营事业部总裁等职,现任中南控股集团董事局副主席。

南通中南谷定位于为创业者打造综合性众创空间,希望逐步成为创业孵化基地,先后设立了海门中南谷信息科技有限公司、海门中南谷企业孵化基地有限公司、南京中南谷信息科技有限公司及南京中南谷企业孵化基地有限公司4家下属公司。

原本,南通中南谷定位于为创业者打造综合性众创空间,希望逐步成为创业孵化基地,先后设立了海门中南谷信息科技有限公司、海门中南谷企业孵化基地有限公司、南京中南谷信息科技有限公司及南京中南谷企业孵化基地有限公司4家下属公司。

但成立之后,南通中南谷一直亏损,到2020年6月30日总资产954.02万元,总负债786.25万元,净资产167.77万元,2020年1-6月净利润-133.73万元。

另一家公司中南磐石新能源也类似。

中南磐石新能为中南集团旗下新能源板块运作平台,成立于2013年,2017年挂牌新三板,主营业务为以太阳能为主的新能源的投资、建设与运营。

挂牌之后,这家公司的业绩开始连续下滑。2018年归母净利润下滑72.52%,2019年发生净亏损2.58亿元,负债总额高于资产总额,净资产为-7831.4万元,被出具带强调事项段的无保留意见审计报告。

加上此前已经剥离退出的区块链业务,邱泽勇参与的多个业务都宣告折戟。

而作为陈锦石的女儿、公司董事、副总经理陈昱含的主导的中南服务则在离上市就差临门一脚被卖给了华润。

原本,中南服务一直由陈锦石控制,直至2019年11月被陈昱含收购作为陈锦石先生家族继承计划的一部分,陈昱含控制83.2%股份。

中南服务的运营主体是江苏中南,拥有合共197个在管项目,在管总建筑面积为3970万平方米,覆盖中国17个省、市、自治区62个城市;中南服务订约管理318个总合约建筑面积6780万平方米的项目,覆盖中国20个省、市、自治区88个城市。2021年3月29日,中南服务向港交所递交招股书,拟在香港主板IPO上市,过期后则于2021年9月份二次递表。

2021年12月,当中南建设传出资金链问题后,该公司还曾辟谣过中南服务二次递表并未受到影响。当时中南方面称:“中南服务早前已通过港交所聆讯,后续会择机推进上市。”

事实上,除了中南服务,中南高科产业集团有限公司也于2021年5月在港交所提交了上市申请书,其招股书在11月过期,截至目前仍未看到聆讯的消息。

“未来的中南好故事,是从黑马到白马的奋斗史,即从成长型公司转型为稳健发展型企业,对增速和经营质量进行有效平衡。”去年,中南建设基本完成了权力交接,权杖被移交到陈昱含手中。她也曾表示,最晚今年底实现“三条红线”达标。

未来如何,尚未可知。

04 尾声

今年2月,中南建设发布了业绩预告,2021年预计净利润同比下降70%-90%,合同销售金额同比减少11.8%。一时市场震动,评级机构更是紧急下调了其评级。

据穆迪估计,在未来6—12个月,预计中南建设的合约销售额将下滑20%—25%,同时在原材料上涨和打折促销的影响下,公司的毛利率将从2020年17%下降到10%左右。

据说去年11月,债券“19中南03”到期付息那两天,中南建设离暴雷只有一线之隔。上市公司体系外的公司,都在想办法凑钱,中南高科更是拿出了20亿支持母公司,让其终于扛过来了。四季度一共四支二十多亿元公开债券,全部按时兑付。

而在1月举行的2022年的集团年会,陈锦石开场的第一句就是:我们还活着。

这一年的严峻,大老板自认从业以来前所未有,他没有提出任何新年业绩和目标。他还说,目前公司已经解决了大部分困难,估计到6月份就能彻底解决,但要恢复上下游的信心还要三年时间。

五年,时间走过了一个轮回。

中南建设,这家位于上海北大门的民企究竟会走向何方?

 

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