在央行和银保监会提出要“重点支持优质房地产企业兼并收购出险或遇困的大型房地产企业的优质项目”后，不完全统计，美的置业于3月单月内连获招商银行、交通银行、建设银行、农业银行等四家银行的支持，共获得390亿元地产并购贷及保障性租赁住房贷款，美的置业尚未动用的银行授信额度增长至1001亿元。

这些资金，正在成为美的置业竞技行业下半场的重要弹药。

1、财务“肌肉”护住安全边界

房企那么多，为什么包括国有六大行在内的多个大型银行，都选择了美的置业？

甚至，是美的置业在选择银行——执行董事兼首席财务官林戈坦言，美的置业一直在做金融资源的整合，集中资源，强强联手。在上市之初，美的置业有20多家合作银行。截至目前，只有七八家头部合作银行。

这种底气背后，原因首先，必然因为它是符合要求的“优质房企”。

如果以前评定一家房企是否优秀，主要看它规模是否“千亿”、品牌认知度是否广，那么现在，已经变成了看它财务是否健康、企业管理是否精细、产品力是否过硬。

从年报看，美的置业截至2021年末，持有有息负债563亿元，同比下降4%，其中一年内到期的占比27%，为153亿元，现金短债比提升至1.71；净负债率大幅下降至46.3%，实现5连降；扣除预收款后的资产负债率下降至72.1%。年内即可实现“三道红线”全绿。

此外，在2021年里，美的置业的融资成本在5.33%基础上，实现进一步优化，加权平均融资成本低至4.82%，新增有息负债融资成本为4.63%。在2022年第一季度，美的置业通过了50亿元中票审批，成功发行了15亿中票，票息再降至4.5%。

值得提的是，美的置业是民营企业中2022年首家获得中票的企业。且从融资品种来看，美的置业的主要融资来源银行借款和债券，截至报告期末两者合计占比80%，其中银行借款占比61%，公司债券占比19%。

也因此，公司的融资利率持续处于行业低位——2015 年至今，美的置业的综合借贷成本均未超过6%，系极少数具备持续低成本融资能力的全国化民营房企。“优秀”二字，已可窥见一斑。

2、内调结构与管理 外保产品力服务力

美的控股一致行动人何享健先生说过：“宁可走慢一步，不能走错半步”。而美的置业与生俱来的制造业基因，也决定了它比别人，更强调“内外兼修”。

对内，美的置业于2018年开启了第一阶段的数字化转型建设，经过两年多转型升级，美的置业通过数字战略驱动业务，全景赋能经营，共获取软件著作权超过30项，集成了财务线、供应链和设计端，将职能做轻、把业务做专。2021年公司共创精益改善案例超3万条，实现降本金额3亿元，费用率从11%将至7%，开发效率整体提升16%。

对外，美的置业全国已交付7.1万套，交付率达90%，近四成分布在粤港澳大湾区及长三角经济区中的一二线城市。全国业主满意度86%，处于行业第一梯队。报告期内，公司已经拥有了超500项智慧绿色产品专利，20个国家或行业智慧绿色技术标准；服务客户超200家，累计为330多个智慧社区，超11万户家庭提供智慧生活享受，是地产+科技”、“智慧健康”的头部代表，也是公司实现有竞争力销售溢价的支撑。

如果要问接下来，美的置业的努力方向是什么，那便是在护住现有基本盘的前提下，达成更高的利润。

2021年，美的置业营业收入同比增长40%至737亿元，毛利为134.95亿元，同比上升15.8%；核心净利润为54.58亿元，同比上升13.6%。但期内公司拥有人应占核心净利润为38.98亿元，相较于2020年同比下降9.5%。

增收难增利现象，已经成为地产行业“黑铁时代”的企业共性，哪怕是行业风向标万科，也难以对抗——其刚披露的年报中显示，其上一年归属于上市公司股东的净利润同比下降45.7%。

眼下，中央于近期再次明确了房地产行业要良性循环和健康发展的方针，包括万科、碧桂园在内的多个头部企业，都表示行业正在回归常态，房地产市场在逐步筑底过程中，市场信心也在逐步恢复。对于正在稳健穿越周期的企业来说，调整结构，实现“止跌企稳，稳中提升”的窗口期也在到来。

在货值调整上，其实自2019年起，美的置业便在升级投资战略，逐步退出低量级城市，将土储聚焦长三角及大湾区等经济区以及一二线、强三线核心城市，严格考核利润率、项目IRR和现金流，精准研判投资地块。据美的置业执行董事兼高级副总裁王全辉介绍，2021年内，美的置业新增土储面积约760万平方米，其中二线及以上城市约占91%。

据美的置业董事局主席、总裁郝恒乐在业绩会上透露，，未来美的置业将继续坚持收敛聚焦，且要快速地去往更高层级的城市、更发达的经济区，目标是将布局城市收缩到25个左右，

3、提高自操盘比例提升归母利润

包括在近期入手市面上的机会项目时，美的置业瞄准的都是量级相对较高的城市的优质项目。如长沙美的正荣滨河苑项目、武汉美的雅居乐云筑、重庆美的金科郡、佛山美的花样年云璟等，而对于柳州、岳阳这类低量级城市的项目，公司则选择了退出。

郝恒乐介绍说，自去年四季度以来，美的置业已收购了13个开发项目的股权，交易净对价17亿。这些项目原来都是共管状态，收购后美的置业100%持股，可以把项目的存量资金盘活。收购之后的项目，无论是售价还是去化速度都有了很大提升，且“随着低量级城市及相对低售价区域的项目出清，公司利润水平会回归到一个更加合理的状态”。

接下来，美的置业也会通过提升拿地权益比，以及继续推进合作方项目的收购、置换，提高自操盘比例，将权益比提升到75%以上，改善归母利润基本面。

加上美的商业、美的物业、睿住住工等高毛利多元业务的协同成长，都将提升美的置业的综合竞争能力。

未来房地产行业的“玩家”会快速地减少，能够留下来的房企将更加理性，行业内卷也会减少很多。但郝恒乐自信，美的置业一定会是动能十足的马拉松选手，占据其中一席。