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政策导向正在推动长租公寓的建设和供应加速。2022年2月，住建部提出要“加快推进长租房市场建设”；今年2月，中国人民银行和银保监会两部门就金融支持住房租赁市场发展的相关文件征求意见。

房地产咨询机构仲量联行将中国长租公寓的发展分为引入期、发展期、快速成长期和成熟期四个阶段。

近日，该机构发布《顺时聚势，向光谋远——2023中国长租公寓市场白皮书》称，目前中国长租公寓市场已步入“快速成长期”的崭新阶段，市场迎来更多参与者、产品和租赁客群更趋多元化等新现象。

上述报告显示，截至今年上半年，上海、北京和深圳三大城市长租公寓项目的平均入住率分别达到89%、93%和96%，租金实现企稳回升。

报告还指出了当前长租公寓市场的新发展趋势。

从客户画像来看，20至29岁的租客占比最高，客户的年轻化推动了对小户型公寓需求急剧增加，尽管职场人士目前仍是主流，但高校学生和自由职业者对长租公寓的需求也呈稳步增长态势。

从客户诉求看，区位和交通便捷性同样是租客选择长租公寓时的首要考虑因素。

从租赁周期来看，由于经济不确定因素增加，以及青年人群工作调动频繁等原因，租户更偏好灵活租期，有42%的运营商表示在运营项目上的租户平均租期在六个月到一年之间。

从获客方式来看，自有渠道营销已经成为不少品牌开源节流的关键渠道，通过品牌官网、APP、小程序等签约的租户占比达54%，已经高于第三方平台（34%）及传统线下中介（12%）。不过，来自企业端的租户目前占比只有16%，表明企业租户市场还有很大开发空间。

“即便经历了疫情的冲击，长租公寓所承载的刚需依然韧性十足，具有抗周期性的特点。强劲的租赁需求、稳定的投资收益和资产流动性的不断增强让此类资产的吸引力进一步提升。”仲量联行指出。

根据该机构的问卷调研结果，超九成投资机构都计划在未来三年开启或追加长租公寓投资。

在发展模式上，重资产收购依然是主流，95%的投资机构选择购买存量资产，同时投资运营平台和租赁资产运营等模式也开始崭露头角。

在运营方面，62%的投资机构会选择委托成熟的长租公寓品牌运营项目以确保产品和服务质量。

不过，打造自有品牌正成为共识。据仲量联行统计，55%的投资机构在收购项目后会选择开发自有品牌并由内部团队运营，另有29%的投资机构选择由第三方团队运营其自有品牌。

论及投资方式，与内、外资基金和本土化经验丰富的运营商进行联合投资是各大机构最倾向于选择的方式；计划新建开发租赁住宅用地的投资机构通常也会选择与国有企业或政府平台公司合作。

投资回报率方面，多数投资机构的预期集中在4.5%-5.5%之间，以首批保障性租赁住房公募REITs上市所提供的参照为基础，51%的投资机构认为未来5年长租公寓的资本化率会下降50个基点以内。

“中国长租公寓市场逐步走向专业化、精细化、规范化，不论是向内培育资管软实力，或是向外发掘蓝海新市场，各方参与者都需要协同合作，深入构建’投融建管退’全生命周期闭环，才能确保行业行稳致远，实现高质量发展。”仲量联行中国区投资及资本市场负责人庞树东总结道。