杭州等16城取消地价上限,土地市场冷热分化或将加剧

土地再现“价高者得”。

图片来源:视觉中国

11月9日,杭州市规划和自然资源局发布了新一批涉宅地块的挂牌出让公告,公告明确,本次挂牌出让宗地实行自由竞价,按照价高者得的原则确定竞得人。

这意味着,杭州的土地出让规则发生了变化,不再进行摇号,并取消了地价上限。与此同时,新房限价部分放开,富阳、临安、临平、钱塘四区新房限价取消,上城、拱墅、滨江、西湖、萧山、余杭六区新房限价保持不变。

至此,22个集中供地城市中,16城目前已取消土地限价,分别是:成都、合肥、济南、重庆、厦门、长沙、南京、福州、武汉、苏州、青岛、无锡、天津、长春、杭州、沈阳。

此外,宁波、广州和深圳自10月以来无新挂牌地块;北京、上海和郑州未取消地价限制,其中北京、上海除了地价上限未取消之外,依旧设置了新房限价。

地价上限取消之后,资金面多数承压的中小房企拿地压力将进一步增加,而资金实力较好的央国企,对优质地块的竞拍力度或加大,拿地金额占比也将提升。业内普遍预计,取消地价上限预计不会大幅刺激市场,但核心地块热度竞争度将提升,土地市场冷热分化的局面也将进一步加剧。

土地再现“价高者得”

9月底,自然资源部给各省市自然资源主管部门下发文件,包括建议取消土地拍卖中的地价限制,建议取消远郊区容积率1.0限制等内容。

该政策出台的背景是,8月底以来,各项房地产政策都在优化调整,限价政策被多次讨论,此次土地限价的调整是顺应“房地产市场供求关系发生重大变化”这一新形势所采取的举措。

根据中指研究院数据,今年前9月,全国300城住宅用地成交2.2亿平方米,同比下降33.4%(去年全年已下降30%)。9月核心22城地价拍至上限的占比不足两成,底价成交占比提升至77%。

在地价上限取消后,部分城市优质地块成交溢价率提升,竞拍热度有所提高,一定程度上缓解了当前土拍整体低迷情绪。

10月30日,济南迎来取消土地最高限价后的首次土拍,竞争最为激烈的凤凰北路以西、商贸城路以南组团地块,8家企业经过241轮竞拍,被中电建以6.95亿元、53.1%溢价率竞得。另一宗彩石地块经过236轮竞价由保盛以7.06亿元、50.17%溢价率拿下。

11月2日,合肥取消限价后首拍,竞争最激烈的滨湖区地块由安徽高速以33.88亿元总价、44.89%溢价率竞得,包河区地块由安徽置地以26亿元、33.95%溢价率竞得。

与此同时,仍有不少底价及低价成交地块。

比如济南10月30日的土拍中,除去终止出让的2宗地块,共有10宗地成交,其中溢价成交的是4宗,其余6宗均为底价成交。此外,11月7日,厦门湖里区五缘湾50.55亩地块迎来出让,为厦门取消限价后首拍,拍卖方式按照价高者得原则确定受让人,同时取消房价限制,保留车位限价和装修标准,该地块最终由建发以总价48.4亿元竞得,溢价率2.11%。

中指研究院分析师孟新增认为,此时取消地价上限,热点城市的核心地块热度或升温,但地王恐难频现。

在孟新增看来,土拍恢复至价高者得,意味着除限价之外,部分城市竞自持、竞配建、竞现房等环节也均有望相继退出,溢价率或将超过15%,但在房企投资布局仍审慎下,预计优质地块普遍竞拍出地王概率较小。

民企隐身,国资积极

从投资端来看,拿地企业在今年整体呈现谨慎、集中的态势,临近年底更为明显。

克而瑞研究数据显示,截至10月末,有近五成百强房企今年投资几乎暂停,从单月来看,近七成企业10月未有新增土储入账,整体延续了投资愈发趋紧的走势。

值得一提的是,拿地金额TOP100中,央国企拿地金额占比达到66%,民企仅有22%。数量上城投上榜数量最多,占比达到四成,全年来看,“国央企积极、城投托底、民企隐身”局面仍未转变。

单月来看,10月拿地相对积极的全部集中于全国化、规模化且今年拿地较多的央国企。其中,中海、华润、招商、中国铁建等10月拿地金额(全口径)超过百亿元,保利发展、建发等拿地金额超过70亿元。从拿地销售比来看,这些央国企均高出行业平均水平。

“从取消地价上限政策本身来看,我们预计不会大幅刺激市场热度提升,毕竟投资回暖更多需要视市场表现和企业的销售、回款情况而定,因此预计接下来土地市场还会维持三季度的整体水平和热度。”克而瑞在研究报告中如此表示。

克而瑞预计“央国企+城投+少量优质民企”的拿地格局不会改变,一旦土地限价放开在多城执行,央国企的优势将进一步加大,但考虑到整体市场处在底部修复阶段,企业投资继续保持理性和谨慎态势。

当下大型房企拿地策略以精准投资为主,之前在热点城市尤其是核心区域地块普遍竞拍至摇号,企业获取概率均等,孟新增认为,若地价上限取消,企业凭借资金实力获取土地,这样一来,对于中小房企而言,资金面多数承压,拿地压力增加;而对于资金实力相对较好的央国企来说,对优质地块的竞拍力度或加大,拿地金额占比或将提升。

值得注意的是,土地限价的放开,或将进一步加剧土地市场冷热分化的局面。

对于核心城市远郊地块来说,克而瑞认为政策效果几乎没有,短期谨慎氛围下还将维持底价成交的态势。三四线城市本身并没有限价,从过去溢价成交地块来看,仅有核心三四线的核心区域且楼板价较低的地块能吸引部分企业,所以绝大多数三四线城市土地仍将长期处于低谷。