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楼市下行第三年，贝壳迎来喘息之际。
据贝壳(2423.HK)3月14日发布的2023年业绩公告，其净收入同比增加20.6%至202亿元(人民币，下同)，净利润则扭亏为盈，至盈利6.7亿元。
营收净利双增，一方面是因为2022年基数较低，当年度净收入出现近25%的下滑，净亏损也扩大至13.97亿元。
另一方面，在市场下行近三年来，贝壳已作出多次调整，2023年房产交易业务表现大幅好于市场水平，总交易额(GTV)同比增长20.4%至3.14万亿元；同时家装家居等新业务随着规模扩大，也带来了更加稳定的业绩增量。
贝壳的利润构成也出现变化，存量房业务的利润贡献度不断提升，这一定程度上也透视了当前市场的变化——楼市正在加速进入存量时代。
开发商对渠道的需求进一步提升
“我们观察到，市场需求还在，贝壳平台2023年看房客户总量高于新增挂牌房源总量，说明市场上想买房的人不少，但没有转化成交易，观望情绪严重。而市场在去年四季度出现以价换量，也体现了需求有较强的韧性。”贝壳执行董事、首席财务官徐涛在业绩发布会上表示。
贝壳房产交易板块业绩回升也证明，市场需求并未消失。
2023年全年，贝壳存量房业务GTV约为2.028万亿元，同比增长28.6%；净收入则同比增长15.9%至280亿元。新房业务年度GTV则约为1.003亿元，同比增长6.7%；净收入306亿元，同比增幅为6.7%。
在楼市持续筑底的2023年，这两项业务表现均好于市场平均水平。
“去年我们的二手房业务实现了规模、效率和盈利能力上的全面提升。”徐涛评价道。
据徐涛介绍，去年贝壳在北京、上海、南京、合肥、杭州在内的大部分城市渗透率都有显著提升，一方面扩大了门店及经纪人规模，截至年末活跃门店数同比增加12%至超4.2万家，活跃经纪人数量同比增加14%至超39.7万人；另外，提升运营效率，进而提升门店及服务者效益。
针对新房业务表现，徐涛在业绩会上称，除了对消费者需求的把握，2023年开发商端市场需求低迷，包括降价在内的传统促销途径效果边际递减，开发商对渠道的需求则进一步提升，“平台监测的20个高线城市中，开发商与渠道合作的项目占比在去年下半年达到82%，较上半年提升11个百分点。”
此前，贝壳也受累于开发商爆雷带来的坏账风险，调整了与开发商的合作思路。
据徐涛透露，去年贝壳的新房策略从偏防御性转向更加积极，下半年在维持风险底线时，更有针对性地强调对高风险开发商的快佣和回款管理。也因此，贝壳去年四季度新房应收账款周转天数降至43天，四季度开发商预付佣金的项目占比约50%，同期来自国央企的收入占比环比提升约7个百分点至53%。
同时，贝壳2021年底开始探索的家装家居、租赁等业务也为其去年业绩带来了稳定增长。
其中，家装家居业务合同额去年可比口径同比增长93%至133亿元，净收入同比增长115%至109亿元；受益于租房业务收入增加，贝壳新兴业务及其他的净收入同比增长194.8%至84亿元。
“家装、新兴业务及其他业务成为新的增长引擎，全年收入贡献为24.7%，相比去年提升11.7个百分点。”徐涛在业绩会上说道。
贝壳在京参与拍地了
作为国内最大的房产交易平台，贝壳房产交易板块两大业务营收的变化，显示了国内房地产市场的更迭。
新房业务仍是贝壳最大的营收来源，但由于近年来需求供给错配等因素，贝壳存量房业务对其业绩的重要性不断凸显。
2023年，贝壳存量房业务GTV、净收入增幅远高于新房业务GTV、净收入增幅；存量房业务贡献利润的比例同比提升7.3个百分点至47.2%，新房业务该指标则同比提升2.9个百分点至26.6%。
“市场在加速向二手房转型。”徐涛在业绩会上引用了一组数据，2023年全国二手房交易量占比接近40%，创历史新高，但新房市场修复不及预期，全国新房住宅销售金额同比下跌6%，百强开发商2023年销售金额同比下降18%。
据徐涛介绍，消费者的偏好正向二手房倾斜。贝壳调研数据显示，优先选择购买二手房的客户从22年6月的23%上涨至23年12月35%，而新房则从同一时间的31%下降至18%。
一方面，新房业务对贝壳业绩的利润贡献度远不及二手房；另一方面，贝壳去年开始对新房领域进一步探索。
去年7月，贝壳将其“一体两翼”战略升级为“一体三翼”，新增贝好家事业线。按照贝壳方面的说法，该事业线“设立宗旨是以客户思维，共筑好产品、好服务，推动房屋供给侧升级” 。
事业线成立后，贝壳对多家传统开发商企业 “挖墙脚”，招兵买马。
就在3月15日，北京顺义区空港六期地块摇号出让，吸引了37家房企积极报名。蓝鲸财经获悉，贝好家也参拍了这块地。北京市住房和城乡建设委员会信息显示，贝壳旗下的贝好家（北京）置业有限公司已在去年10月取得房地产开发企业资质证书。
有知情人士向蓝鲸财经表示，贝好家并非想做传统地产生意，而是想依靠平台及链家门店的数据优势进行C2M定制，从市场需求出发做产品，“说实话这个业务线还太早了，起步阶段，这次应该只是一次小小的尝试，毕竟这块地总价也不高。具体要怎么做这个业务线，估计他们内部也还在探索。”
在业绩会上，贝壳管理层只字未提“贝好家”事业线进展及规划，但其对市场的判断，一定程度上能解释其成立该事业线的逻辑。
徐涛表示，消费者偏好二手房，与新房的特性有关，新房的区位和交付问题以及产品本身的设计定位，导致市场出现供需错配的问题。不过，稀缺板块产品实力强等好的新房产品依然炙手可热，大户型、高总价的新房备受青睐。
从贝壳去年的业绩来看，平台新房业务GTV逆势增长，其在新房销售端的能力已被验证，若结合其设想中的供需匹配的产品，贝壳新业务线或具有想象空间。