图片来源：视觉中国

5月9日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于优化调整房地产市场调控政策的通知》，内容涉及土地出让及住房销售多方面，最受关注的当属全面取消住房限购、优化公证摇号销售、加强住房信贷支持、优化积分落户政策等。

《通知》显示，杭州全市范围内购买住房，不再审核购房资格。这也意味着自今年3月宣布取消二手住房限购以后，杭州正式放开了全市新房限购。

杭州贝壳研究院院长上官剑认为，限购的全面取消，一方面，有利于有意愿和有能力的全国人民来杭州买房，直接助力主城区新盘销售；另一方面，促进本地改善型需求更加积极地释放，进一步保持主城区新房市场的活跃度。综合来看对稳定杭州市场成交量及价格具有非常积极的作用。

中指研究院华东大区常务副总高院生还提到，新房限购的全面取消，或进一步加剧市场分化，核心或优质板块的摇号难度将越来越大。

不仅放开限购，还“抢人”

《通知》还给出了全面解除限购的配套政策，购房人在杭州所购住房城区范围内无住房的，或在所购住房城区范围内仅有一套住房且正在挂牌出售的，办理新购住房的按揭贷款时可按首套住房认定；在杭州取得合法产权住房的非杭州户籍人员，可申请落户。

“购房落户意味着放宽落户门槛，利于吸引人口流入，增加购房的吸引力，尤其利好想要带孩子入学的需求。”上官剑认为，首套房贷挂钩原有房子挂牌出售，杭州大部分购房者可享受首套房待遇，极大降低了计划“卖旧换新”家庭的购房成本。

《通知》明确，优化公证摇号销售措施，对于购房意向登记家庭数量小于或等于准售房源数量的新建商品住房项目，取消公证摇号销售要求，由开发企业自主销售。

在高院生看来，这能够给房企更多的灵活性，提高房企的销售效率，对于购房者来说，则有利于减少购房者时间成本，提高购房便利度。

总体来看，高院生认为，在利好政策的催化下，杭州新房市场会出现缓慢的温和复苏态势，但受限于供应规模和结构，成交规模难以实现大幅回调。

“杭州是热点城市的代表，限购政策相对严格。杭州退出限购意味着，除了一线城市核心区，上一轮开启的限购基本上退出。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说道。

据中指研究院监测数据，截至目前，除海南省外，核心城市中北京、上海、深圳政策仍较为严格，广州（120平米以下）、天津（120平米以下新房等）、西安等城市部分核心区仍有限购政策。该机构预计，接下来这些城市将继续优化限购政策。

二手房挂牌出售量超20万套

全面退出限购背后，是杭州楼市成交量价回落。

据李宇嘉提供的一组杭州贝壳研究院统计数据，4月份杭州十个行政区二手房均价全部下跌，跌幅较明显的临安区比3.14新政前跌了21%，成交价降至12199元/平方米；滨江区、钱塘区、西湖区以及余杭区的跌幅均超过了10%；最为坚挺的上城区也跌了2%。

成交量方面，虽二手房退出限购后新增客源和新增带看对比去年同期都超过50%，成交同比上涨了35%，但后续成交出现明显回落。

“这几年杭州楼市火热，基本靠新房和二手房价格倒挂，刺激了一波又一波的打新和做多的行情。但这种局面的维持是要靠二手房价格坚挺为前提的，一旦二手房价格下滑，市场预期开始动摇，打新的积极性下降。同时居高不下的二手房挂牌量开始降价出售，会带来恶性循环。”李宇嘉认为，未来一段时间，杭州将进入消化库存、去化泡沫和需求相对低迷的阶段。

“除了房价下跌，杭州最大的问题是二手房库存的积压，以及待开发的巨大的土地规模。”李宇嘉表示，杭州目前二手住房挂牌出售量超过20万套，实际数量可能在25万套左右，这一规模是全国最高之一；从2018年开始，杭州卖地数量是全国最多的或排在上海后面位居第二。

前述《通知》也提到，杭州将科学编制住房发展规划和年度计划，统筹考虑经济社会发展、人口变化、产业布局、住房供需等方面情况，科学安排土地和住房供应，优化供应结构，引导配置金融资源，促进房地产市场平稳发展；深化房地联动机制，根据住房市场供求情况动态调整宅地供应的规模和节奏，对住房供应较大、去化速度较慢的区域，优化供地模式，促进供需平衡。