22个热点城市集中供地进入了高峰期。继北京、杭州、广州等城市后，5月12日-13日，厦门、福州、深圳也开始了首批集中供地拍卖，掀起一股土拍的热浪。

其中，5月13日，厦门市集中出让5宗地块，总出让面积达到19.25万平方米，总土地出让金约190亿元；深圳首批集中供地共推出6宗住宅用地，总成交金额138亿元；福州则在5月12日-5月13日分两天完成26宗地块的出让，总成交金额约157.9亿元。

截至5月13日，在“两集中”供地要求下，北京、深圳、长春、广州、重庆、无锡、沈阳等10个城市已经进行了首批集中土拍，总土地出让金约5084.95亿元。而在五月下旬，土地市场还将迎来南京、济南、宁波、苏州等城市的首批集中供地。

地价再上新台阶

继四月份5个城市首批集中供地推出后，进入五月份，其它城市的首批集中供地也纷纷开闸。

5月13日，厦门首批集中供地出让一天完成，5宗住宅用地总起始价为146.9亿元，最终总成交金额190亿元，共成交19公顷住宅用地，占厦门市2021年度商品住宅用地供应计划的9.7%。

“厦门等首批供应量较少且有优质地块供应的城市，首场土拍竞争肯定会比较激烈，尤其是优质地块的价格将吸引多方关注。”中指研究院土地运营总监张凯表示。

厦门5宗地块中，有3宗触顶进入竞租赁住房面积阶段，另外2宗溢价率也超过了30%。其中“中海+厦门国贸”联合体以92亿元拿下1宗，成为此次厦门集中供地拍地金额最高企业，剩余4宗地则分别由联发、建发、正荣、远洋竞得。

据贝壳研究院测算，本次厦门5宗地块的成交溢价率达29.4%，较2020年全年成交溢价率增长9.3个百分点；本批次成交楼面价为35823元/平方米，较2020年全年成交楼面价增长71.9%，主要原因在于本批次土地集中在市中心区域。

而在5月12日-13日进行集中供地的福州，集中出让33幅地块，但有3宗取消出让，4宗在5月17日-20日采用招投标方式出让，因而这两日成功拍卖了26宗地块，总成交金额约157.9亿元。在5月12日，19宗地块拍卖总成交价约105.9亿元；5月13日，成功出让7宗的地块，总成交额达52亿。

这是福州市区今年第二次土拍，也是土地“两集中”新政后首场土拍。

其中，融信斩获3宗，成交金额约23亿元；保利以及保利+首开联合体获得3宗地块，总土地出让金为24.38亿；鑫鹏凯佳竞得2宗，成交金额12亿元。此外，龙湖、建发、万科、新城、联发等房企也有所斩获。

“从竞得地块的房企来看，融资能力强的央企、国企和头部民营房企在土拍中优势尽显。”张凯告诉记者。

值得关注的是，福州每宗地设置新房销售指导价，土地价款也就是溢价率每增加1%，新房销售指导价增长0.1%。据贝壳研究院统计，福州首日平均新房销售指导价（计算溢价率后）为24243元/平方米。

“福州土拍的政策是限地价、控房价，达到最高限价后直接摇号，而从土拍结果看，20宗成交的住宅用地中12宗触顶或摇号或竞租赁住房面积，市场活跃度很高。”贝壳研究院分析师潘浩表示。

此外，5月12-14日，青岛市今年首批集中供地也进入竞拍环节。青岛首批共有63宗地块，总建面356.8万平方米，总起始价135亿元。

青岛12日集中供地首日，九成住宅用地底价成交，1宗住宅用地达到限价转为竞租赁，1宗流拍，当天成交62亿元。供地次日，全部底价成交，13日青岛揽金34亿元。不过至记者截稿，青岛供地还未完全结束，前两日青岛共成交约96亿元。

与厦门、杭州等城市高溢价率成交相比，青岛前两日的成交溢价率只有2.7%（仅1宗住宅用地溢价率达到65%，其余均底价成交）。不过，据贝壳研究院监测数据，虽然溢价率不高，但地价变化来看，前两日成交楼面价4900元/平方米，较2020年全年成交楼面价增长31.2%。

二、三批次是否会降温？

“两集中”土地新规公布后，22个城市的首批集中供地计划便备受关注。

根据官方公布各地供地计划汇总，22城大部分城市集中供地在4月、7月、10月集中进行公告出让活动。平安证券研究报告显示，已公布供地计划的21城在2021年合计住宅供应面积1.65亿平方米，较2020年宅地实际成交增长5.6%；其中18城首批供应面积达4369万平方米，占全年计划的32%。

据记者不完全统计，截至5月13日，有10个城市完成首次土地集中出让，分别为长春、广州、沈阳、无锡、重庆、杭州、北京、厦门、福州、深圳。这10个完成首次供地城市合计成交土地331宗，对应总地价约5084.95亿元（福州招投标地块未计入其中），其中杭州、北京的土地成交总金额均超千亿。

从上述城市供地政策及要求来看，“限地价+竞配建/竞自持”为大部分城市的土拍政策标配。

其中广州、无锡对部分触及最高限价或配建后的地块采取摇号；杭州地块达到最高限价后竞自持；北京则在达到最高限价及配建后，通过高标准商品住宅建设方案评选决定最终竞标者；重庆尽管未实施限地价政策，但部分地块地价款支付时间和溢价率挂钩，溢价率超过50%地块需在一个半月内付清全部地价款。

此外，上海今年的首批供地将设置10%溢价上限，竞价方式由原举牌竞价调整为“举牌竞价+一次书面报价”，并限制房屋所有权首次登记前的项目股权转让，间接对竞拍者资金实力提出更高要求。

“土地红利及金融红利时代已成为过去，在土地集中出让+熔断机制并行的背景下，房企的利润空间被压缩，即使是规模房企依旧面临利润率下行的现状。”亿翰智库分析师于小雨认为。

不过即使利润空间被压缩，也未改变房企的热情。

“叠加‘三道红线’政策，从资金的角度来看，资金充足的大中型房企以及融资能力优秀的国央企占据拿地的主要地位。”于小雨表示。

龙湖集团首席执行官邵明晓也曾表示，“集中供地政策对高杠杆公司或中小公司可能会有一些压力，对优质房企来说，应该是利好。”

在上述城市的首批集中供地中，据平安证券统计，央企中铁置业长春斩获住宅用地11宗，总建筑面积超过133.5 万平方米；深耕广州的国资房企越秀在广州拿地7宗，总建筑面积162万平方米;北京国企首开则在北京拿地4宗，总建筑面积44.3万平方米；滨江、宋都等杭州本土房企均在杭州获地5宗。而万科、保利、招商、华润等兼具央、国企背景的龙头为沈阳首批土拍最大赢家。

根据中原地产统计数据显示，截至5月10日，已经有26家房企拿地金额超过百亿。

而平安证券研究报告显示，不考虑北京10宗等待报建方案评选结果的地块，主流房企中融创为拿地规模最大，在广州、重庆、无锡、杭州和北京独立及联合拿地21块，全口径建筑面积达316万平方米，对应总地价459亿元。

“展望后市，我们判断第二、三批次集中供地或有所降温。随着融资端收紧效应逐步显现，政策加码下楼市降温，资金端影响或逐步传递到投资端。其次，第二、三批次地块大概率无法实现年内销售，贡献销售业绩。再者，考虑到首批供地部分城市土拍热度较高，不排除后续各地持续完善土拍政策为地市降温。”平安证券分析师杨侃表示。