我国住房制度改革与房地产发展，得益于改革开放和城镇化持续推进的时代背景。其发展的历程，参照《中国共产党简史》的时段划分，已经历了三个阶段，现正在第四阶段。

从1978年9月提出"解决住宅问题的路子能不能宽一点"起，至1992年，为第一阶段，即房改的起步与探索阶段，主要在一些城市开展了新建住房补贴出售和提租补贴试点并逐步推广，拉开了住房制度改革的序幕。

1992年至2002年为第二阶段，由综合改革向深化改革推进，出台了城市房地产管理法等法律法规，1998年起停止了住房实物分配，初步建立了市场供应与住房保障两个体系，建立了住房公积金制度，房地产市场开始较快发展。

2002年至2012年为第三阶段，房地产市场快速发展。同时，政府针对市场中出现的问题加大了调控，还加大了保障性住房的建设与供应。新建小区还普遍建立了物业管理制度。

2012年至今为第四阶段，坚持"房住不炒"定位，建立部门联动机制，落实城市主体责任，市场运行总体平稳，住房保障体系也在抓紧完善。

40多年来，特别是1998年以来，以住房为主的房地产市场快速发展，加上保障性住房供应的增加，棚户区和城镇老旧小区改造的推进，在城镇化快速推进、城镇常住人口较快增加的情况下，城镇居民人均住房建筑面积从1978年的6.7平方米增加到2019年39.8平方米。

在城镇绝大多数居民的住房条件得到明显改善后，住房矛盾已从总量短缺转为结构性区域性供给不足，住房的总需求量肯定会减少，增速也必然会放缓，地区间的市场差异会拉大，再加上住房供应和保障体系不断完善，调控机制与政策措施不断配套，房地产金融监管更加严格到位，房企普遍感到土地不好拿了，靠高负债、高杠杆发展的路被堵了，企业的利润缩减了，有的甚至感到生存都困难了。

在这种情况下，尤其需要从业者理性分析形势，正确理解和把握好政策，按照政策的要求、市场的需求，规划好企业的开发经营和发展之路。

在9月16日举办的观点地产博鳌论坛上，中国房地产业协会原副会长兼秘书长朱中一表示，我国现行的政策，一般都是既立足解决当前问题又兼顾与未来目标的衔接，但也有侧重。

“有的侧重问题导向，如，为了解决大城市中新市民、青年人买不起、租不起房的问题，就要努力增加租赁住房供应。有的是侧重目标导向的，如，坚持绿色低碳发展，要求逐渐增加全装修住宅和装配式建筑的比例，具体的比例指标由政府及其有关部门提出。有的是两者兼顾的，如，去年以来严格实施的房地产金融政策，既立足防范、化解当前房地产金融风险，又要求金融为实体经济和经济社会稳定发展提供有力支撑。”在他看来，以民生为主的房地产业，在国家构建扩大内需、促进内循环为主的新经济格局中，事关民生和经济，影响投资和消费，仍是一个重要的产业。

数据显示，2020年，房地产业增加值占GDP的比例达到7.3%，还为增加财税收入、扩大就业做出了贡献。因此，推动金融、房地产同实体经济的均衡发展，是"十四五"时期的重要任务。

未来，要实现共同富裕的目标，房地产业仍是一个重要的基础性产业。而当前过高的房价，对居民的消费、青年人的结婚生育、实体经济的发展及实现共同富裕的目标，有明显的挤出效应，所以又必须要加强调控，稳地价、稳房价、稳预期，织牢房地产平稳健康发展的安全网。

据朱中一判断，"十四五"期间以住房为主的房地产需求情况，全国商品住房的供应量与"十三五"期间大体相当，人口流入多、房价高的城市，会增加保障性租赁住房的供应。

朱中一称，全国"十四五"期间房地产的总需求量仍有三部分构成：

（一）城镇化持续推进产生的需求。2020年，我国常住人口的城镇化率为63.89%，户籍人口城镇化率为45.4%。随着乡村振兴战略的实施，农业转移人口的城镇化率增速将放缓。

而放宽放开户籍管理后，城镇居民向宜居宜业城市的流动、迁移量自然增加，再加上一些城市积极引进人才，这些流动、迁移人口对住房的总需量仍是很大的。

（二）城镇原居民的改善性需求、新成家立业年青人的需求，三胎政策产生的需求，及城镇老旧小区改造产生的需求，数量也很大。

（三）为满足人们日益增长的美好生活的需要和顺应相关产业的发展，房企还可向社区管理、物业管理、物业服务方面延伸；也可向以地产为载体的产业地产、养老地产、健康地产、文旅地产、物流地产等新业态、新模式上拓展。

“要以房地产融资的‘三线四档’和房贷集中度管理政策，倒逼企业增长方式从财务杠杆驱动的规模扩涨型向稳健发展的质量效益型转变。要拓宽融资渠道和合作模式，控制拿地节奏，加快销售回款，增加现金流，降低三道红线相关指标。要加强企业经营管理，夯实企业发展基础。”朱中一表示，未来，房地产行业要构建完善绿色产业链、供应链体系，推进数字技术在建造、营销、家居、服务等方面的应用，努力提高产品质量、服务质量和企业信誉，切实把企业做好做强做优。