2021年，新城悦服务集团有限公司（下称“新城悦服务”）实现了质量与规模并举的快速增长。

年报显示，2021年新城悦服务实现主营收入43.5亿元，同比增长52%；核心归母净利润6.8亿元，同比增长55%。实现毛利13.41亿元，同比增长52.3%；毛利率30.8%，同比上升0.1个百分点。

公司管理规模达到新的里程碑：在管面积1.5 亿平方米、合约面积 2.8 亿平方米，同比分别增加51.4%和37.3%。外拓也取得了突出成绩：新增合约面积为8061万平方米，其中第三方新增合约面积5214万平方米，同比增长45%。在管面积当中第三方比例从2019年的29%增加到2021年的48%，增长显著。

收并购也取得新的突破，在第三方外拓面积中，项目直拓 2187万平方米，占比42%，收并购3027万平方米，占比58%。去年新城悦服务收购了6家物业公司，进一步夯实了在医院、公建、产业园区等非居业态方面的物业管理。目前非住宅在管面积为2902万平方米，同比增长245%。

新城悦董事长兼CEO戚小明在3月28日举行的业绩会上透露，到目前为止，新城悦服务还有20几个标的在进行跟进，房地产行业形势发展变化也会对物业并购带来比较好的机会。

新城悦服务年报显示，其收入主要来源于四部分：物业管理服务、社区增值服务、智慧园区服务和开发商增值服务。其中，物业管理服务和社区增值服务两个部分去年收入增幅明显，均超50%。

具体来看，2021年新城悦服务的物业管理服务收入约为21亿元，同比增长67.3%，占比48.3%，占比最大。此外，社区增值服务收入约9.16亿元，同比增长84.0%，占21.0%；智慧园区服务收入约有5.2亿元，同比增长33.6%，占比11.9%；开发商增值服务收入8.15亿元，同比增长12.5%，占比18.7%。

从盈利能力来看，社区增值服务业务的毛利率最高，去年毛利率为42.4%。物业管理服务毛利率保持在30%左右，智慧园区服务和开发商增值服务的毛利率分别在16%和28%左右。

在未来3-5年，新城悦服务将打造“大社区+大后勤”的发展模式，其中，“大社区”将成为新城悦最为核心的业务板块，主要针对住宅类的物业管理以及住宅小区里相应的增值服务。包括社区电商、社区团购、快递服务、社区便民服务、社区资产管理、社区资产运营等一系列服务。

“大后勤”则是参考了国际上专门做后勤服务的物业公司，把物业服务即保安、保洁、设备维护、绿化等服务内容，与团餐、电器维保、智慧园区等维保业务整合起来，向包括医院、产业园、商办、学校、政府办公楼等非住宅提供服务业态。

不过，摩根大通在3月28日发表的评级报告指，新城悦服务核心净利润增幅高于该行预期的2%，虽然主营业务不俗，但公司在房地产美元债券出现公允价值变动1.99亿元人民币的未实现亏损。一旦实现，会导致公司今年净利润下跌16%。虽然该股价值被低估，但定位不吸引，该行维持其“中性”评级，目标价由11.5港元下调至10港元，意味著相当于今年预测市盈率7倍。

对此，新城悦服务首席财务官左卫在业绩会上表示，美元债减值亏损的影响只是阶段性并不具有持续性，目前房地产调控政策已经见顶，随着2022年市场逐步起稳，行业也将进入良性发展阶段，房企的美元债价格上涨或者到期完成对付，美元债的减值损失未来可以部分或者全部转回。此外，购买美元债实际上是一种理财行为，基本上不影响企业的核心竞争力。